Bất động sản TP.HCM đề xuất thêm chính sách gỡ khó cho nhà ở xã hội

Mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã đưa ra nhận định để góp phần hoàn thiện những chính sách, giải pháp tháo gỡ những khó khăn trong quá trình xây dựng nhà ở xã hội thì cần phải bổ sung hoặc tăng thêm những chính sách đối với các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, mở rộng đối tượng được mua nhà ở xã hội. 

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM nhận thấy, vướng mắc đối với thủ tục pháp lý là nguyên nhân chính khiến cho kết quả thực hiện nhà ở xã hội trong giai đoạn 2016-2020 trên cả nước đưa  41% kế hoạch. Trong đó, TP.HCM mặc dù đạt được 75% mục tiêu đặt ra nhưng trên thực tế chỉ có khoảng 15.000 căn hộ nhà ở xã hội được thực hiện, con số này không là gì so với nhu cầu nhà ở xã hội trên phạm vi thành phố.

Trong giai đoạn 2021-2023, trên phạm vi cả nước mới chỉ có 72 dự án nhà ở xã hội được hoàn thành với tổng số căn được đưa ra là 38.128 căn hộ chỉ đạt 8,5% kế hoạch 5 năm 2021-2025 là 446.000 căn. Trong đó, tại TP.HCM mới chỉ hoàn thành và đưa vào sử dụng 2 dự án nhà ở xã hội với 632 căn. Đồng thời có 7 dự án nhà ở xã hội với 4.996 căn hộ, tuy nhiên, những căn hộ này lại gặp phải vướng mắc về pháp lý nên việc triển khai thi công chưa thể thực hiện. 

Đối với trường hợp những dự án nhà ở xã hội được các doanh nghiệp tạo lập quỹ xây dựng (tự thương lượng mua lại quyền sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình) thì không thể thực hiện ngay từ việc xin cấp thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư do các quy định ngặt nghèo của điểm c khoản 7, Điều 31, Nghị định 31/2021/NĐ-CP quy định sự phù hợp đối của các dự án đầu tư với các quy hoạch khi thẩm định. 

Chính điều này đã trở thành nguyên nhân ách tắc toàn bộ thủ tục pháp lý trong chủ trương đầu tư thực hiện mỗi dự án nhà ở xã hội. Trong khi đó, đây lại là điều kiện tiên quyết để các nhà đầu tư không làm được thủ tục này thì sẽ không thể triển khai những bước tiếp theo.

Trên thực tế đó, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM đã đưa ra những kiến nghị tập trung tháo gỡ các thủ tục về việc chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời cùng với việc chấp thuận các nhà đầu tư thực hiện những dự án nhà ở xã hội, nhà ở thương mại trên phạm vi cả nước.

Theo đó, Bộ Kế hoạch và Đầu tư sẽ xem xét trình Chính phủ sửa đổi, bổ sung điểm c khoản 7 Điều 31 Nghị định 31/2021/NĐ-CP theo hướng tích cực hơn: Đối với quá trình quy hoạch đô thị, việc thẩm định sẽ phải có sự đánh giá phù hợp đối với mỗi dự án đầu tư khi thực hiện quy hoạch chi tiết hoặc quy hoạch phân khu làm quy hoạch chung.

Nếu như quy hoạch chi tiết chưa phù hợp với quy hoạch chung và quy hoạch phân khu thì sẽ cho phép chấp thuận các thủ tục đầu tư theo quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu và phù hợp với các chỉ tiêu về các hệ số sử dụng đất hoặc mật độ xây dựng đúng với quy định của pháp luật.

Bên cạnh đó, cũng có thể vận dụng linh hoạt thêm quy định tại điểm b khoản 3 Điều 6, Nghị quyết số  98/2023/QH15 của Quốc hội với nội dung: “Quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết phải được phê duyệt hoặc phê duyệt điều chỉnh theo quy định của pháp luật trước khi lập Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng và triển khai các bước tiếp theo của dự án”. 

Bởi vì theo quy định của Luật Nhà ở hiện hành thì dự án nhà ở xã hội sẽ được ưu đãi tăng 1,5 lần mật độ xây dựng, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã phê duyệt số sử dụng đất so với quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 sẽ phải thực hiện việc điều chỉnh quy hoạch phân khu theo tỷ lệ 1/2000. Đây sẽ là cơ sở để phê duyệt các quy hoạch chi tiết có tỷ lệ 1/500 đối với các dự án nhà ở xã hội theo cơ chế đã được quy định trong điểm b khoản 3 Điều 6 Nghị quyết số  98/2023/QH15 của Quốc hội.

Đối với quỹ đất được dùng để xây dựng nhà ở xã hội, Hiệp hội cũng đề nghị các địa phương cần bố trí đủ quỹ đất từ khi lập, điều chỉnh quy hoạch xây dựng cũng như triển khai quá trình đấu thầu hay chọn nhà thầu uy tín để thực hiện dự án theo quy định của Luật Đấu thầu 2023. Đồng thời, lựa chọn được những nhà đầu tư có năng lực, tiềm lực kinh tế để triển khai sử dụng hiệu quả quỹ đất công đã được quy hoạch nhằm phát triển nhà ở xã hội. Từ đó, tận dụng tối đa được nguồn lực đất đai tránh gây lãng phí.

Ở khía cạnh khác khi Luật Đất đai 2024 được áp dụng các địa phương có thể triển khai việc đấu thầu để thực hiện những dự án có sử dụng đất với nhà ở xã hội ngay cả khi khu đất chưa được giải phóng mặt bằng xen lẫn đất công với đất tư theo quy định tại Điều 126, Luật Đất đai 2024.

Nếu muốn thu hút doanh nghiệp đầu tư làm nhà ở xã hội, HoREA đề nghị cần bổ sung thêm những chính sách ưu đãi với chủ đầu tư thực hiện dự án nhà ở xã hội nhằm khuyến khích các chủ đầu tư thực hiện các dự án nhà ở xã hội.

Ví dụ tăng thêm lợi nhuận với chủ đầu tư thực hiện dự án nhà ở xã hội lên mức 15% (thay vì chỉ 10% hiện nay), trường hợp doanh nghiệp tự tạo lập quỹ đất thì tự thương lượng với những cá nhân, hộ gia đình để “mua lại” quyền sử dụng đất.

Hoặc đưa ra phương án cho phép chủ đầu tư được thế chấp bằng chính dự án nhà ở xã hội mà họ thực hiện. Vì theo quy định hiện hành thì các chủ đầu tư phải thế chấp bằng tài sản khác mới được vay vốn tín dụng thực hiện dự án nhà ở xã hội./.