Bất động sản phía Đông Hà Nội “nóng” lên, cảnh báo nhà đầu tư hết sức thận trọng xuống tiền khi giá lập “đỉnh”

Thị trường bất động sản ở phía Đông Hà Nội đang có những bước phát triển mạnh mẽ trong một vài năm trở lại đây khiến cho nguồn cung mới và giá cả không ngừng tăng cao. Tuy nhiên, chuyên gia bất động sản cảnh báo giá càng tăng cao thì nhà đầu tư càng cần hết sức thận trọng.  

Nguồn cung bất động sản khu Đông tăng cao, giá cả biến động mạnh 

Trước khi khu vực phía Đông thành phố Hà Nội được quy hoạch và đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, mặt bằng giá đất ở khu vực này không có quá nhiều thay đổi biến động, thường chỉ tăng nhẹ ở mức 10-20% mỗi năm. Tuy nhiên khi quá trình đô thị hóa ngày càng diễn ra với tốc độ nhanh chóng, khu vực cửa ngõ phía Đông Thủ đô dần lấy lại lợi thế vốn có đồng thời cũng đánh thức những tiềm năng còn ẩn dấu, từ đó khiến cho giá trị bất động sản tăng lên đáng kể. 

Đơn cử khu vực quận Long Biên, giá đất tại đây đã chứng kiến sự biến động không ngừng trong thời gian qua. Nổi bật nhất có thể kể tới khu vực phường Ngọc Thụy - một trong những nơi có sự tăng trưởng mạnh mẽ nhất với mức tăng gấp 3-4 lần sau hơn 10 năm. Thời điểm năm 2010, giá đất ở Ngọc Thụy dao động trong ngưỡng từ 30-35 triệu đồng/m2 tuy nhiên đến năm 2022, số tiền này chỉ mua có thể mua được nhà trong ngõ nhỏ rộng chừng 2-3 m. Với khu vực đất mặt đường có thể kinh doanh giá đã chạm ngưỡng 80 - 100 triệu đồng/m2. 

Cùng với việc giá đất tăng cao, nguồn cung bất động sản khu vực phía Đông Hà Nội cũng không ngừng phát triển về số lượng cũng như chất lượng. Theo báo cáo dữ liệu từ Savills, khu vực phía Đông và Tây của thành phố Hà Nội hiện cung cấp 80% nguồn cung mới cho toàn thị trường thành phố trong năm 2021. Trong đó, riêng khu vực Đông thành phố mà nổi bật là quận Long Biên, huyện Gia Lâm, Thanh Trì đang chiếm gần 30% nguồn cung toàn thị trường thành phố. 

Theo dự báo của Savills, kể từ năm 2023 trở đi, 5 huyện ngoại thành là Đông Anh, Hoài Đức, Gia Lâm, Thanh Trì và Đan Phượng chiếm khoảng 36% nguồn cung toàn thị trường căn hộ của thành phố Hà Nội. Thị trường bất động sản khu Đông có được sự bứt phá mạnh mẽ như hiện tại là nhờ vào sự thay đổi chóng mặt mỗi ngày tại khu vực này như: Hệ thống giao thông, cơ sở hạ tầng được xây mới và hoàn thiện, quy hoạch các huyện lên quận, kế hoạch quy hoạch phân khu sông Hồng. Tất cả những yếu tố này đã góp phần tăng sự kết nối giữa khu vực phía Đông và khu vực trung tâm, rút ngắn khoảng cách di chuyển từ nội thành ra ngoại thành, và thu hút số lượng lớn người dân đổ về khu vực này sinh sống. 

Bàn về vấn đề này, ông Nguyễn Chí Thanh - Phó Chủ tịch thường trực kiêm Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhận định,việc hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội tiếp tục được thúc đẩy đầu tư, triển khai đồng bộ, hiện đại, đã làm thu hẹp khoảng cách về giá bán giữa khu vực nội đô và lân cận. Ngoài ra những yếu tố nói trên cũng tạo điều kiện sống ở khu vực vùng ven trở nên dễ dàng, thuận tiện hơn đối với người dân. Cùng với kế hoạch mở rộng đô thị của thành phố Hà Nội, việc mở rộng nguồn cung nhà ở từ khu vực thành thị đến các huyện ngoại thành, sẽ là động lực cho giá bất động sản tăng trưởng. 

Về quy hoạch nội đô lịch sử, mục tiêu của thành phố là giảm khoảng 215.000 dân sinh sống tại bốn quận nội đô giai đoạn 2020 - 2030 sẽ tạo điều kiện để các khu vực vùng ven phát triển mạnh mẽ. Các dự án nhà ở vùng ven sẽ được hưởng lợi rất lớn từ việc di dân từ khu vực nội đô lịch sử sang quận, huyện ngoại thành. Trong đó khu vực phía Đông sẽ là điểm nóng nhất khi đã có một số cư dân từ phố cổ trước đây đã chuyển sang khu này sinh sống, làm việc do cơ sở hạ tầng khang trang, phát triển và việc đi lại dễ dàng, thuận tiện. 

Ngoài ra, cùng với kế hoạch đưa các quận huyện Đan Phượng, Hoài Đức, Đông Anh, Gia Lâm và Thanh Trì lên thành quận vào năm 2025 sẽ khiến cho các khu vực này trở thành điểm đầu tư sáng giá. Không chỉ những người dân có nhu cầu ở thực mà ngay cả những nhà đầu tư cá nhân, nhà đầu tư lớn trên thị trường cũng sẽ tham gia vào. 

Thực tế cho thấy, trong khoảng 5 năm gần đây, khu vực phía Đông Hà Nội ngày càng trở nên hấp dẫn đối với các nhà đầu tư nhờ vào sự hiện diện của hàng loạt các dự án bất động sản quy mô lớn đến từ các “đại gia: bất động sản như Vinhomes, Ecopark, Eurowindow Holding, Masterise Homes đã tạo nên một bộ mặt mới đô thị mới cho khu vực này. 

Trong tương lai, các chuyên gia đánh giá, thị trường địa ốc ở khu Đông Hà Nội sẽ ngày càng phát triển và trở thành khu đô thị vệ tinh nhộn nhịp nhất. 

Nhà đầu tư nên thận trọng khi quyết định “ăn theo” quy hoạch năm 2022

Trước sự phát triển mạnh mẽ của khu Đông Hà Nội nhờ vào các thông tin quy hoạch, làn sóng đầu tư đổ về nơi đây cũng ngày một nhiều. Tuy nhiên theo ý kiến của các chuyên gia bất động sản, đầu tư “ăn theo” quy hoạch luôn luôn là hình thức đầu tư vô cùng mạo hiểm, ẩn chứa rất nhiều rủi ro khó lường. Bởi lẽ, nếu thông tin quy hoạch được thực hiện và có thể triển khai thực hiện nhanh chóng, đúng tiến độ thì chắc chắn nhà đầu tư sẽ có lãi lớn, tuy nhiên nếu thông tin quy hoạch bị bác bỏ hoặc chỉ là lời đồn vô căn cứ, tiến độ thực hiện kéo dài, thì nhà đầu nhiều khả năng rơi vào thua lỗ, thiệt hại nặng nề về tài chính. 

Đơn cử như thông tin quy hoạch cầu Trần Hưng Đạo, hiện nay cầu chỉ mới bước qua giai đoạn được phê duyệt nhưng đất ở xung quanh khu vực này bao gồm đường Cổ Linh, Hồng Tiến (quận Long Biên) - khu vực giao cắt với vị trí dự kiến xây cầu giá bán đã tăng cao, vô cùng sôi động với các hoạt động giao dịch chuyển nhượng. 

Theo khảo sát, trên các website của các hội, nhóm mua bán bất động sản, lượng tin rao bán nhà tại khu vực đường Cổ Linh, Hồng Tiến đã chứng kiến sự gia tăng mạnh mẽ. Điển hình như lô đất thổ cư nằm ở mặt phố Hồng Tiến có sổ đỏ rộng 473m2, mặt tiền 20m2 đang được chủ nhân rao bán với mức giá 97 tỷ đồng (tương đương 205 triệu đồng/m2). Người bán quảng cáo là ô đất nằm ở mặt phố mới, tương lai đây sẽ là khu vực có vị trí đẹp nhất quận Long Biên do nằm ngay trên điểm giao với đường dẫn lên cây cầu Trần Hưng Đạo. 

Trong khi ô đất thổ cư 42m2 khác cùng khu vực được môi giới giới thiệu là nằm trên ngã ba mặt phố Hồng Tiến, gần khu vực cầu Chương Dương và cầu Trần Hưng Đạo sắp triển khai được rao bán với mức giá lên tới 10 tỷ đồng, tương đương với 238 triệu/m2.

Ông Nguyễn Chí Thanh đánh giá, việc triển khai xây dựng thêm một cây cầu nữa bắc ngang qua sông Hồng sẽ góp phần thúc đẩy quá trình di dân nhanh chóng hơn đồng thời hỗ trợ tăng cường hoạt động giao thông từ các khu vực khác, đặc biệt là nội đô. Tuy nhiên việc thực hiện các bước thẩm định, phê duyệt khá phức tạp nên thực tế việc xây dựng cầu còn cần thời gian dài. Do đó, ở thời điểm hiện tại, mức độ ảnh hưởng của thông tin quy hoạch này đang chưa rõ ràng hoặc nếu có triển khai cũng cần tùy thuộc vào tiến độ thực hiện dự án.

Thêm vào đó, đối với thị trường bất động sản thì việc xây cầu sẽ không gây ra nhiều tác động quá lớn bởi lẽ trên thực tế khu vực quận Long Biên cơ sở hạ tầng đã tương đối hoàn thiện và giá bất động sản tại đây cũng đang ở ngưỡng cao so với mặt bằng chung của khu vực. Lý do là vì cách đây vài năm, khi có thông tin quy hoạch 10 cây cầu vượt sông Hồng, trong đó có cả cầu Trần Hưng Đạo thì thị trường bất động sản tại Long Biên đã “dậy sóng”, giới đầu cơ khi đó đã thổi giá đất đai tại đây lên mức chạm “đỉnh”. Vì thế khi giá đã “đỉnh” thì nhà đầu tư không nên kỳ vọng quá nhiều vào các thông tin quy hoạch ở thời điểm hiện tại và sắp tới, tránh có tư tưởng đầu tư “ăn theo”

Năm 2022, được dự báo sẽ là năm hồi phục của thị trường bất động sản trong bối cảnh nền kinh tế hồi phục hậu đại dịch Covid -19. Tuy nhiên đây cũng là năm thị trường bất động sản phải chịu nhiều thách thức từ các yếu tố bên ngoài. Chưa có gì khẳng định là thị trường sẽ không xảy ra những cơn “sốt đất”, bong bóng bất động sản, vì thế các nhà đầu tư cần hết sức thận trọng khi xuống tiền. 

Đối với thông tin quy hoạch tại khu Đông Hà Nội và các khu vực khác giai đoạn hiện tại, chỉ những người có nhu cầu thực hoặc những nhà đầu tư sở hữu nguồn tiền nhàn rỗi, khả năng tài chính ổn định, có nhu cầu đầu tư dài hạn mới nên xuống tiền. Đối với các nhà đầu tư có ý định lướt sóng, dùng đòn bẩy tài chính thì nên thận trọng, cân nhắc kỹ.