Bất động sản nhiều gam màu tối, nhà đầu tư sẵn tiền nên “săn hàng” ở đâu?

Thị trường bất động sản trầm lắng

Trong báo cáo mới nhất, Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) nhận thấy thị trường bất động sản 9 tháng đầu năm 2022 đã có dấu hiệu dần phục hồi. Trong đó “điểm sáng” là thị trường bất động sản công nghiệp và thị trường bất động sản logistics.

Tuy nhiên, nhìn tổng thể thì thị trường bất động sản vẫn còn gặp nhiều khó khăn, thách thức, trong đó có nguyên nhân bắt nguồn từ một số “vướng mắc” về thể chế pháp luật và khâu thực thi pháp luật.

Theo báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy tổng cung bất động sản nhà ở giảm mạnh; tỷ lệ hấp thụ trung bình chỉ đạt 43%. Riêng quý 3/2022, tỷ lệ hấp thụ giảm mạnh so với 2 quý trước đó, chỉ đạt 33,5%. Theo VARS, mặc dù lực cầu vẫn duy trì mạnh nhưng tỷ lệ hấp thụ không cao là do sản phẩm phù hợp ít và giá quá cao.

Báo cáo thị trường bất động sản quý 3/2022 của Savills Việt Nam cũng nhận định người mua càng thận trọng hơn khi tham gia thị trường khi giá bán tăng cao và nhiều dự án không đảm bảo về mặt pháp lý.

Trao đổi với phóng viên, ông Đinh Văn Quyết, CEO Sealand Group cho rằng với chính sách thặt chặt tín dụng, kiểm soát phát hành trái phiếu và một số chính sách han chế phân lô ở các địa phương thì thị trường bất động sản trong thời gian tới sẽ có xu hướng giảm. Với các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính, lãi suất tăng cao sẽ làm cho họ phải bán tháo.

“Hiện nay một số phân khúc đất sào đã giảm 30% so với hồi đầu năm nên tình hình cuối năm và sang đầu năm thị trường sẽ đi xuống nếu các chính sách vĩ mô không được tháo gỡ”, ông Quyết nêu.

Ông Quyết cũng nhận định, hiện các công ty bất động sản lớn đang rất đói vốn. Cửa vay ngân hàng và phát hành trái phiếu đã khó, còn giải pháp huy động từ khách hàng hiện cũng khó khăn không kém. Lý do là đa số khách hàng là mua để đầu tư, hầu hết họ dùng đòn bẩy vay ngân hàng đến 70%. Hiện nay ngân hàng không cho vay nên các nhà đầu tư thứ cấp cũng không thể mua. Sắp tới, khi đến hạn đáo hạn ngân hàng, có thể rất nhiều tài sản bị phát mãi hoặc phải bán tháo đi để trả nợ.

Nếu tín dụng vẫn bị siết chặt, nhà đầu tư nên bỏ tiền vào đâu?

Trong bức tranh thị trường bất động sản nhiều “gam màu tối” như hiện tại, ngược lại với những nhà đầu tư “đứng ngồi không yên” vì dùng đòn bẩy tài chính lớn, những nhà đầu tư có sẵn nguồn tiền hiện đang bắt đầu lựa chọn khu vực đầu tư hợp khẩu vị.

Đánh giá về tiềm năng đầu tư thời gian tới, các chuyên gia cho rằng cần quan tâm đến tình hình kinh tế vĩ mô, lãi suất, tín dụng… khả quan hay không.

Ông Lê Đình Hảo, Giám đốc khối kinh doanh Batdongsan.com.vn đánh giá nguồn vốn là một trong những yếu tố mang tính sống còn với cả nhà đầu tư bất động sản lẫn người mua. Nếu nguồn vốn vẫn bị giới hạn thì ảnh hưởng lớn tới cung cầu của thị trường.

Do vậy, trong bối cảnh hạn mức tín dụng tiếp tục bị siết chặt, những giỏ hàng đang mở bán sẽ có sự thanh lọc tự nhiên. Những sản phẩm có vị trí, khả năng tạo dòng tiền, thanh khoản tốt hơn thì người mua sẽ ưu tiên lựa chọn hơn.

“Bản thân người mua họ cũng phải cơ cấu lại dòng vốn của mình, xem dòng tiền của mình phân bổ như thế nào và phải an toàn trước khi tính đến yếu tố sinh lời. Trong bối cảnh thị trường hiện nay người mua họ cũng không thể mạo hiểm, họ phải tính mua xong bán lại không lỗ đã, xong mới tính đến yếu tố sinh lời”, ông Hảo nêu.

Khẩu vị đầu tư của mỗi người là khác nhau, nhưng ông Hảo cho rằng có 2 phân khúc có tiềm năng đầu tư trong thời gian tới.

Thứ nhất là phân khúc nhà phố ở những nơi dân cư hiện hữu, liên kết hạ tầng tốt. Thứ hai là những bất động sản liên quan đến hạ tầng công nghiệp, ví dụ như các khu dịch vụ thương mại, logistics, hạ tầng kho bãi…

“Hầu như chính sách điều tiết vĩ mô của Chính phủ đều nhằm mục đích tạo công ăn việc làm, an sinh xã hội, phục hồi kinh tế thì những bất động sản cũng phải ăn theo xu hướng như thế. Như vậy, những bất động sản liên quan đến công nghiệp sẽ có tiềm năng đầu tư nhất trong 12 tháng tới”, ông Hảo nhận định.

Ngoài ra, ông Hảo cũng đưa ra một phương án đầu tư phụ nữa là chung cư, đặc biệt là các dự án chung cư mới ở Hà Nội và TP.HCM.

Theo ông Đinh Văn Quyết, các phân khúc như chung cư, nhà phố, bất động sản công nghiệp, bất động sản cho thuê có dòng tiền hàng tháng vẫn được nhà đầu tư săn đón, nếu giá cả hợp lý thì nhà đầu tư có tiền nhàn rỗi thì họ vẫn đầu tư.

“Theo thông lệ, cuối năm là thời điểm lượng tiền kiều hối chuyển về, các doanh nghiệp có nhu cầu về vốn để trả lương và trả nợ cũng như nhu cầu về vốn để hoạt động sản xuất hàng kinh doanh cho dịp cuối năm nên thị trường cuối năm sẽ nhộn nhịp hơn. Sang năm đầu năm sau là kỳ mới room tín dụng của ngân hàng, đây là thời điểm các ngân hàng sẽ cho vay lại thì thị trường cũng sẽ nhộn nhịp hơn. Tuy nhiên vẫn phụ thuộc vào chính sách vĩ mô của nhà nước”, ông Quyết nêu.

Tín dụng nới lỏng, khu vực nào sẽ hưởng lợi?

Đối với trong trường hợp tín dụng được nới lỏng, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía nam cho rằng phân khúc nào ảnh hưởng nặng nhất khi siết tín dụng thì sẽ hưởng lợi nhiều khi nới lỏng tín dụng.

“Thị trường hiện nay đang đi vào giá trị thực nhiều hơn, an cư nhiều hơn và đây là phân khúc có sự nới lỏng hay siết chặt tín dụng thì cũng ít chịu ảnh hưởng. Những phân khúc lợi nhuận cao thì rủi ro lớn”, ông Tuấn nói.

Theo chuyên gia này, khi siết tín dụng thì phân khúc đất nền bị ảnh hưởng lớn nhất. Phân khúc này có tính đầu cơ cao, có sự tăng trưởng về giá rất cao. Khi tín dụng không mở ra thì chủ đầu tư không thể đáo hạn nợ được, không đáo hạn trái phiếu, xử lý hàng tồn được và dòng tiền đi qua doanh nghiệp gặp khó, không có động lực đưa hàng tồn kho ra thị trường.

Theo đó, khi nới lỏng tín dụng thì phân khúc đất nền sẽ hưởng lợi. Đây cũng là phân khúc tiềm năng bởi tốc độ đô thị hóa mới chỉ 4%, hạ tầng lớn đang được triển khai rầm rộ.

Một phân khúc khác, theo ông Tuấn là nghỉ dưỡng. Việt Nam là quốc gia có tốc độ tăng trưởng khách nước ngoài rất tốt. Tuy nhiên, số tiền khách du lịch chi tiền ở Việt Nam chưa lớn. Một khách nước ngoài có thể tiêu 180 đô/ngày ở Thái Lan, nhưng chỉ chi tiêu khoảng 60 đô/ngày ở Việt Nam. Nếu nởi lỏng tín dụng, các chủ đầu tư có thêm nguồn lực để đầu tư thì phân khúc này dự đoán sẽ tăng trưởng.

Nhóm tiếp theo là các sản phẩm chung cư cao cấp, nhà phố. Đây là nhóm các nhà đầu tư thường xuyên đầu tư vào. Số lượng nguồn cung ngày càng hạn chế nên phân khúc này cũng sẽ hưởng lợi khi nguồn vốn tín dụng được nới lỏng.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com đánh giá bối cảnh thị trường nào cũng có những điểm sáng, cũng có những lối đi tốt mà nếu nhà đầu tư tìm được sẽ hưởng lợi.

“Bối cảnh chung là kinh tế Việt Nam vẫn đang rất tốt. Đầu tư hay mua bất động sản là mua sự kỳ vọng vào tương lai. Ở khu vực nào có sự tăng trưởng bền vững từ trung hạn, dài hạn thì sẽ tạo ra được giá trị”, ông Nguyễn Tuấn Anh nêu và dẫn ra ví dụ ở Bình Dương, Bắc Ninh, Quảng Ninh… có lượng thu hút FDI lớn và có sự tăng trưởng bền vững qua các năm thì mặt bằng giá rất tốt.

“Đầu tư ở khu vực nào cơ sở hạ tầng tốt, thu nhập người dân tốt thì việc chi trả cho bất động sản cũng cao hơn và mặt bằng giá cũng ổn định hơn. Do đó, các nhà đầu tư thay vì bỏ tiền vào các loại hình đầu cơ thì tập trung vào phân khúc bất động sản giá trị, khu vực kinh tế phát triển”, ông Tuấn Anh nói.

Báo cáo của Savills Việt Nam cũng cho rằng các dự án nằm ngoài khu vực trung tâm, đặc biệt tại phía đông Hà Nội, sẽ được hưởng lợi từ cơ sở hạ tầng giao thông với sự hoàn thiện của đường Vành đai 2 kéo dài, cầu Vĩnh Tuy 2, cùng với đó là quy hoạch đường Vành đai 4 hay cầu Trần Hưng Đạo. Các dự án cơ sở hạ tầng này sẽ rút ngắn thời gian di chuyển từ Hà Nội đến các địa phương khác, giúp tăng thêm sức hút của các dự án ở khu vực lân cận