Bất động sản Long An còn nhiều tiềm năng nhưng chưa được khai thác triệt để
Long An là vùng đất “kết nối” giữa thành phố Hồ Chí Minh sầm uất với khu vực đồng bằng sông Cửu Long. Đây là khu vực có nhiều tiềm năng để phát triển kinh tế, du lịch và cả lĩnh vực bất động sản. Tuy nhiên nhiều năm qua những tiềm năng đó không được khai thác do sự yếu kém về cơ sở hạ tầng.
Cơ sở hạ tầng Long An chưa đáp ứng tiêu chuẩn
Dù cùng giáp với TP.HCM nhưng khi đặt lên bàn cân cùng Bình Dương và Đồng nai thì Long An thua xa về quá trình phát triển kinh tế xã hội. Dù rằng về tiềm năng, cơ hội, Long Anh không hề thua kém so với hai địa phương nói trên. Long An có diện tích 4.492 km, dân số rơi vào khoảng 1,7-1,8 triệu người. Phía Đông của tỉnh có nhiều huyện giáp với TP. HCM là Đức Hòa, Bến Lức, Cần Giuộc, và Cần Đước.
Long An cũng có thế mạnh trong về cảng biển, khu công nghiệp. Trên địa bàn tỉnh hiện nay có 28 khu công nghiệp, 32 cụm KCN diện tích lên tới 13.500ha. Trong đó có 16 khu công nghiệp đã hoạt động với tỷ lệ lấp đầy gần 70%.
Ngoài ra Long An cũng có lợi thế to lớn khi là điểm trung chuyển giữa thành phố Hồ Chí Minh và khu vực Đồng bằng sông Cửu Long - nơi cung cấp lượng nông sản lớn nhất cả nước. Khu vực châu thổ này có rất nhiều lợi thế, và tiềm năng nhưng chưa được khai thác hiệu quả.
Nút thắt lớn nhất khiến Long An chưa thể chuyển mình, vươn tầm xứng với tiềm năng chính là do cơ sở hạ tầng giao thông không thuận lợi, kém phát triển. Nếu di chuyển từ thành phố Hồ Chí Minh về Bình Dương hoặc Đồng Nai thì người dân sẽ có nhiều sự lựa chọn bởi hệ thống giao thông được đầu tư mạnh mẽ từ đường quốc lộ, tỉnh lộ, đường vành đai cho tới đường cao tốc, tuyến đường sắt metro. Nhờ có giao thông thuận lợi, Đồng Nai và Bình Dương rất phát triển, thu hút nhiều nhà đầu tư, trở thành một đô thị trẻ năng động, có nền kinh tế xã hội phát triển nhanh.
Tuy nhiên tỉnh Long An hoàn toàn ngược lại, dù nỗ lực để xây dựng cơ sở hạ tầng giao thông nhiều năm qua, nhưng chưa thể đáp ứng nhu cầu. Thực tế là ngoài tuyến cao tốc TP.HCM - Trung Lương đã hoạt động thì những tuyến đường khác là cao tốc Bến Lức - Long Thành, cảng biển, đường cao tốc, đường vành đai đang bị triển khai rất chậm chạp. Một số dự án dù đã được khảo sát, phê duyệt kế hoạch quy hoạch nhưng vẫn còn đang nằm trên giấy.
Trong khi đó, các tuyến đường 824, 830 huyết mạch và quốc lộ 1A thường xuyên xảy ra tình trạng tắc nghẽn ở các cửa ngõ dẫn vào thành phố Hồ Chí Minh đặc biệt là vào thời gian cao điểm. Ngoài ra trên địa bàn có nhiều khu công nghiệp lớn nên số lượng xe tải lưu thông trên các tuyến đường rất nhiều, thường xuyên “cày ải” đêm ngày khiến cơ sở hạ tầng xuống cấp trầm trọng.
Đơn cử như tuyến đường 824 ở huyện Đức Hòa dù thường xuyên được nâng cấp, sửa chữa tuy nhiên do thường xuyên rơi vào cảnh quá tải thì đoạn đường này đang bị xuống cấp nghiêm trọng. Tại khu vực đường trung tâm Đức Hòa đã xuất hiện nhiều vết lõm, ổ gà trời mưa đường rất lầy lội, khó đi, trời nắng bụi bay mù mịt gây ô nhiễm môi trường.
Để cải thiện tình hình giao thông tại Long An, chính quyền địa phương đang tiến hành xây dựng bổ sung một số tuyến đường giao thông trọng điểm để tạo nên sự kết nối giữa TP.HCM - Long An.
Ba công trình trọng điểm đang trong quá trình triển khai xây dựng bao gồm : trục động lực TP.HCM - Tiền Giang - Long An. trục đường Đức Hòa - Bến Lức, đường 830. Đoạn đường Bến Lức đi quốc lộ 50 đã bắt đầu triển khai xây dựng sang giai đoạn 2. Một số tuyến đường khác sẽ được dự kiến xây dựng trong thời gian tới.
Cơ hội nào để bất động sản Long An "cất cánh"
Hiện nay dân số của thành phố Hồ Chí Minh là 13 triệu người, vì thế nhu cầu về nhà ở là rất lớn. Tuy nhiên hiện nay quỹ đất nội đô ngày càng trở nên khan hiếm và giá bán tăng chóng mặt khiến nhiều người dân khó lòng có thể mua cho mình một căn nhà trong thành phố. Vì vậy làn sóng giãn dân bắt đầu lan ra các tỉnh lân cận như Bình Dương, Đồng Nai hoặc Long An.
So với hai địa phương Bình Dương hay Đồng Nai, Long An được đánh giá là có tiềm năng phát triển mạnh hơn khi quỹ đất còn nhiều và mức giá không quá đắt đỏ, phù hợp người có thu nhập thấp. Đặc biệt nhà đất Long An là sự lựa chọn hoàn hảo dành cho đối tượng công nhân trong các xí nghiệp, khu công nghiệp. Các doanh nghiệp phát triển nhà cũng có thể chọn nơi đây làm địa điểm khai thác, xây dựng các dự án đô thị mới.
Chủ tịch công ty Cát Tường Đức Hòa, ông Trần Quốc Việt nhận định thị trường Bình Dương và Đồng Nai phát triển đã nhiều năm, cơ sở hạ tầng đã quy hoạch bài bản nên giá đất khá cao và cũng không dễ tìm được quỹ đất để xây dựng. Trong khi Long An cũng có vị trí gần với thành phố Hồ Chí Minh nhưng giá đất còn khá rẻ, phù hợp với đối tượng người lao động thu nhập thấp. Nếu nơi đây tiếp tục là điểm đến của những khu công nghiệp quy mô lớn thì trong tương lai không xa cơ sở hạ tầng sẽ còn được cải thiện và những dự án nhà ở mới sẽ được mọc lên.
Nhận ra những tiềm năng to lớn này, thời gian vài năm trở lại đây, một loạt các doanh nghiệp bất động sản đã đổ về Long An để tiến hành làm dự án. Đặc biệt tại các khu vực giáp với thành phố Hồ Chí Minh như Bến Lức, Đức Hòa, Cần Đước, Cần Giuộc rất nhiều dự án quy mô lớn đã mọc lên.
Cát Tường Đức Hòa là một trong những doanh nghiệp quy mô lớn tiên phong trong việc đặt nền móng trong thị trường Long An. Hiện nay đơn vị này đang có trong tay quỹ đất lên tới hàng trăm ha và một loạt các dự án quy mô đã và đang được triển khai xây dựng như : Cát Tường Phú Thạnh, Cát Tường Phú Sinh, Cát Tường Phú Hòa.
Một doanh nghiệp lớn về bất động sản ở khu vực phía Nam là Trần Anh Group cũng đang sở hữu nhiều dự án lớn có vị trí đẹp ở Long An như : Trần Anh Residence, La Villa Green City, Bela Vista, Phú Long Villa,…Đại gia bất động sản Nam Long group cũng đang trong tiến trình triển khai dự án Water Point tại Bến Lức. Dự án này được nhiều chuyên gia bất động sản đánh giá cao khi không chỉ có quy mô lên đến 355ha mà còn bao gồm nhiều hạng mục phong phú như nhà phố, biệt thự, chung cư tích hợp nhiều tiện ích, trong đó có cả bệnh viện, sân golf…
Hiện nay một loạt các dự án khác cũng đang được triển khai xây dựng như Young Town Tây Bắc TP.HCM được thực hiện bởi Công ty TNHH Thanh Long New Town làm chủ đầu tư, Thắng Lợi Group là đơn vị phát triển dự án. Hay có thể kể tới dự án Asaka Riverside được chủ đầu tư là Công Ty TNHH công thương nghiệp Thịnh Hưng chỉ đạo xây dựng,
Ngoài ra cũng đã có thông tin một loạt các “đại bàng” trong ngành bất động sản như Vingroup, Novaland, Vạn Thịnh Phát, Him Lam… đang khảo sát, thăm dò, tìm quỹ đất sẵn sàng triển khai các dự án “khủng” tại Long An. Đây là những tín hiệu tốt, cho thấy bất động sản Long An đang chuyển mình, bứt phá hơn trong thời gian tới.
Tuy nhiên bên cạnh lợi thế quỹ đất, các doanh nghiệp bất động sản khi muốn đầu tư vào Long An sẽ phải đón nhận rất nhiều khó khăn thách thức. Vấn đề đầu tiên là điều kiện tự nhiên không thuận lợi của tỉnh. Ở các khu vực Cần Đước, Bến Lức, Cần Giuộc có nền đất thấp, giao thông có nhiều sông rạch.
Các con sông có thể tạo nên cảnh quan đẹp khi xây dựng dự án nhưng cũng tạo ra thách thức khi phải san lấp sông làm nền, chi phí đội lên rất tốn kém. Khu vực này cũng có địa chất công trình khá yếu đòi hỏi công trình phải gia cố rất chắc chắn. Nguồn nước sinh hoạt ở đây cũng bị nhiễm phèn mặn rất khó sử dụng.
Phần lớn đất Long An là đất nông nghiệp, sử dụng để trồng lúa, hoa màu nên việc thu hồi đất để phát triển bất động sản gặp nhiều khó khăn. Các huyện ngoại thành TP.HCM giáp Long An cơ sở hạ tầng còn yếu kém, các trục đường giao thông chưa kết nối được các khu vực với nhau, các cơ sở hạ tầng tiện ích phục vụ người dân chưa nhiều.
Thách thức chính quyền địa phương trong phát triển bất động sản Long An
Sự phát triển của thị trường bất động sản Long An phần nào đã mang lại diện mạo mới cho nhiều khu vực địa phương. Bên cạnh những dự án có quy mô lớn, được phát triển bài bản, đầy đủ tính pháp lý thì cũng có nhiều dự án thực hiện manh mún, vi phạm các quy định pháp luật trong xây dựng.
Sự xuất hiện của các dự án bất động sản lớn đã kéo theo những cơn sốt đất nền ở khắp các huyện trên địa bàn tỉnh Long An. Giới đầu cơ, môi giới bắt tay nhau thổi giá đất, làm giá tạo nên hiện tượng sốt ảo, có nguy cơ phá vỡ quy hoạch địa phương đồng thời gây mất trật tự an ninh xã hội.
Trong thời gian vừa qua, chính quyền, cơ quan chức năng tỉnh Long An đã cảnh cáo hàng loạt những dự án bất động sản sai phạm về quy định xây dựng như không có giấy phép, công trình không đạt tiêu chuẩn kỹ thuật, san lấp mặt bằng sai quy định hoặc mở bán khi chưa có giấy phép kinh doanh, chưa đủ điều kiện đưa ra thị trường.
Ví dụ dự án Hưng Thịnh Cát Tường do công ty TNHH đầu tư và xây dựng BĐS Hưng Thịnh làm chủ đầu tư dù mở bán từ 2018 nhưng đến nay chưa có giấy phép xây dựng, chưa làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Hiện dự án đã tạm ngừng triển khai thi công và những người dân đã mua nhà trước đó vẫn chưa được cấp sổ đỏ.
Câu chuyện tương tự cũng xảy ra ra ở dự án Thiên Phúc - Hoàng Gia ở ấp Mới 2, xã Mỹ Hạnh Nam, huyện Đức Hòa do công ty Thiên Phúc làm chủ đầu tư. Dự án này dính một loạt sai phạm như san lấp mặt bằng trái phép, khai thác kinh doanh khi chưa đủ điều kiện…Dự án này đang bị bỏ hoang, cỏ mọc cao quá đầu người.
Bà Đặng Thị Thúy Hà, phó giám đốc Sở xây dựng tỉnh Long An,nhận định thị trường đang xuất hiện nhiều vấn đề tiêu cực. Hiện nay, thị trường xuất hiện nhiều khu đô thị, dân cư tự phát nhỏ lẻ có thể ảnh hưởng tới quy hoạch chung của toàn tỉnh. Để giải quyết vấn đề nói trên, tỉnh Long An cần phải chú trọng trong việc kiểm soát phê duyệt dự án bằng những chính sách chặt chẽ.
Ngoài ra để ngăn chặn tình trạng rao bán đất nền tràn lan như hiện nay, UBND tỉnh Long An mới đây yêu cầu các dự án triển khai trên địa bàn tỉnh phải cung cấp cho chính quyền địa phương những nội dung cụ thể : tên dự án, chủ đầu tư, quy mô, vốn đầu tư, tiến độ thực hiện, quá trình đầu tư. Trường hợp dự án chậm tiến độ phải giải trình nguyên nhân cụ thể.
Một trong những thách thức nữa mà chính quyền Long An phải đối mặt là chủ các doanh nghiệp, khu công nghiệp tìm cách lách luật để biến đất công nghiệp thành đất nhà ở. Một số dự án được báo chí điểm mặt chỉ tên thời gian qua là khu công nghiệp Đức Hòa 3 - Việt Hóa, KCN Cầu Tràm…