Bất động sản công nghiệp: Năm 2023 liệu có tiếp tục bùng nổ như 2022?

Điểm sáng giữa những thăng trầm

Trong báo cáo đánh giá về thị trường bất động sản công nghiệp năm 2022, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhân định, phân khúc này được coi là điểm sáng của thị trường. Việt Nam hiện có 563 khu công nghiệp nằm trong quy hoạch, trong đó có 397 khu công nghiệp được thành lập và 292 khu công nghiệp đã đi vào hoạt động. Tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp của cả nước đạt trên 80%. Trong đó, một số khu công nghiệp tại Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh, Đồng Nai, Bắc Ninh, Bắc Giang, Bình Dương gần như được lấp đầy hoàn toàn.

Bên cảnh tỷ lệ lấp đầy cao, giá thuê nhà xưởng tại các khu công nghiệp cũng ghi nhận mức tăng, khoảng 10% so với kỳ trước, đạt trung bình 100-120 USD/m2/chu kỳ thuê. Tại các khu công nghiệp ở miền Bắc, giá thuê dao động 90-120 USD/m2/chu kỳ thuê. Tại khu vực miền Nam, thành phố Hồ Chí Minh ghi nhận giá thuê dao động 180-300 USD/m2/chu kỳ thuê, tiếp theo là Long An khoảng 125-275 USD/m2/chu kỳ thuê, Bình Dương 100-250 USD/m2/ chu kỳ thuê và Đồng Nai 100-200 USD/m2/chu kỳ thuê.

Nếu tính theo giá trị chuyển nhượng, phân khúc bất động sản công nghiệp cũng chiếm ngôi vương với 38% giá trị, cao hơn phân khúc văn phòng chỉ đạt mức 36%. Đây là số liệu được RCA Analytics thông tin trong báo cáo phân tích về thị trường bất động sản năm 2022.

Những con số trên đã cho thấy, bất động sản công nghiệp có sự tăng trưởng tốt, bất chấp những thăng trầm của thị trường bất động sản ở các phân khúc khác. Vậy, với những gì đã làm được ở năm 2022, bất động sản công nghiệp liệu có giữ được đà tăng trong năm 2023?

Vẫn có “sức khoẻ” tốt

Theo đánh giá của các chuyên gia, bất chấp sự khó đoán của tình hình kinh tế thế giới, phân khúc bất động sản công nghiệp vẫn giữ được đà tăng trong năm 2023.

Thời điểm cuối năm 2022, nguồn cung bất động sản công nghiệp có dấu hiệu khan hiếm khiến giá thuê tăng cao. Tuy nhiên, theo giới chuyên gia, trong dài hạn, nguồn cung bất động sản công nghiệp sẽ dồi dào hơn do có thêm 20.600 ha đất công nghiệp tại Vùng kinh tế trọng điểm miền Nam và 17.000 ha đất công nghiệp tại Vùng kinh tế trọng điểm miền Bắc cho giai đoạn từ năm 2023 trở đi. Với nguồn cung này, sự khan hiếm chỉ xuất hiện trong ngắn hạn và bài toàn ấy sẽ được giải quyết nhanh chóng.

Bên cạnh lời giải về nguồn cung thì động thái của những ông lớn FDI cũng khiến người ta vững tin vào đà tăng của bất động sản công nghiệp. Trong vài năm trở lại đây, Việt Nam được hưởng lợi từ việc các nhà sản xuất lớn mở rộng sản xuất và xây thêm nhà máy tại Việt Nam như: Samsung cam kết nâng vốn đầu tư tại Việt Nam lên hơn 20 tỷ USD. Foxconn đã đầu tư với tổng vốn 1,5 tỷ USD và năm 2022 đã đầu tư thêm khoảng 300 triệu USD. Intel cũng đầu tư thêm khoảng 475 triệu USD. Đây là những tín hiệu tích cực cho bất động sản công nghiệp Việt Nam giai đoạn tới.

Một yếu tố khác giúp bất động sản công nghiệp sáng cửa đà tăng chính là xu hướng chuyển dịch sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam vẫn tiếp tục. Việt Nam đang là một trong những quốc gia thu hút các nhà sản xuất lớn như Lego (vốn đầu tư 1 tỷ đô la Mỹ), LG với kế hoạch đầu tư thêm 4 tỷ đô la Mỹ với mục tiêu biến Việt Nam thành một trung tâm sản xuất điện thoại thông minh trong tương lai… Với sự hiện diện của những ông lớn FDI, Việt Nam sẽ có thêm sức hút trong làn sóng dịch chuyển vốn.

SSI Research nhận định, đầu tư vào các khu công nghiệp Việt Nam được đánh giá là hấp dẫn so với những nước khác trong khu vực. Đầu tiên là do Việt Nam đồng mất giá ít hơn so với đồng tiền của các nước trong khu vực như Indonesia, Thái Lan, Ấn Độ, Malaysia và các thị trường trọng điểm khác của Châu Á - Thái Bình Dương như Nhật Bản.

Ngoài ra, giá cho thuê đất khu công nghiệp rẻ tại Việt Nam cũng là điều được các nhà đầu tư để tâm. Nếu so với các nước trong ASEAN thì giá thuê tại Việt Nam ở mức thấp hơn, cụ thể thấp hơn 30 - 36% so với Indonesia và Thái Lan. Điều này rõ ràng sẽ giúp chúng ta có được lợi thế lớn so với các nước láng giềng.

Một yếu tố nữa cũng sẽ trở thành lực đẩy cho bất động sản công nghiệp của Việt Nam trong năm 2023 là các chính sách thu hút FDI. Việt Nam đang thực hiện chính sách thu hút nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài khá hấp dẫn. Nhiều chính sách ưu đãi đối với doanh nghiệp FDI đã được triển khai như miễn thuế thu nhập doanh nghiệp trong 4 năm đầu hoạt động, giảm 50% thuế thu nhập doanh nghiệp trong 5 năm tiếp theo và các ưu đãi hỗ trợ khác dành cho doanh nghiệp.

Ngoài ra, cơ sở hạ tầng đang được cải thiện với các dự án như đường cao tốc Bắc - Nam, đường Vành đai 3, đường Vành đai 4… cũng sẽ đóng góp rất lớn vào triển vọng tăng trưởng ở phân khúc bất động sản công nghiệp.

Nhận định về triển vọng của bất động sản công nghiệp trong năm 2023, SSI Research dự báo, lợi nhuận ròng của các công ty phát triển khu công nghiệp niêm yết sẽ tăng trưởng khoảng 12% so với cùng kỳ, do tổng diện tích đất cho thuê tăng khoảng 10%/năm và giá cho thuê dự kiến sẽ tăng 3% so với cùng kỳ tại các khu công nghiệp ở miền Nam, 2% so với cùng kỳ tại các khu công nghiệp ở miền Bắc.

Tại Diễn đàn "Dự báo thị trường bất động sản 2023", PGS.TS Trần Kim Chung - nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương cũng đã đưa ra những đánh giá lạc quan về sự tăng trưởng của phân khúc bất động sản công nghiệp. Theo ông, bất động sản công nghiệp đang đứng trước cơ hội phát triển tốt.