Bất động sản công nghiệp là gì? Đặc điểm và các loại hình phổ biến tại Việt Nam

Bất động sản công nghiệp là gì?

Bất động sản công nghiệp là các dự án đầu tư xây dựng khu công nghiệp (KCN), xây dựng nhà xưởng cho thuê, kho bãi, khu đô thị, văn phòng cho thuê và các dự án đầu tư mặt bằng nhằm phục vụ sản xuất công nghiệp.

Bất động sản công nghiệp gắn liền với khái niệm đất khu công nghiệp. Đất khu công nghiệp là đất sẽ được sử dụng theo hình thức thuê đất. Tại Khoản 2, điều 149 Luật Đất đai 2013 được quy định như sau:

“Nhà nước cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất. Đối với phần diện tích thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm thì người được Nhà nước cho thuê đất có quyền cho thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất hằng năm; đối với phần diện tích thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì người được Nhà nước cho thuê đất có quyền cho thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê đất hằng năm.

Nhà đầu tư được miễn tiền thuê đất đối với diện tích đất xây dựng kết cấu hạ tầng sử dụng chung trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất.”

Đặc điểm của bất động sản công nghiệp tại Việt Nam 

Các đặc điểm của bất động sản công nghiệp tại thị trường Việt Nam:

Việc phát triển BĐS công nghiệp đòi hỏi nguồn vốn tương đối cao để đảm bảo yêu cầu của khu phát triển trong giai đoạn đầu. Hơn nữa, thời gian chiếm dụng vốn của BĐS công nghiệp và thời gian thu hồi vốn đầu tư dài hơn BĐS nhà ở và BĐS thương mại.

Quy mô đầu tư của bất động sản công nghiệp là khác nhau, vốn đầu tư, quản lý hay vận hành cũng rất đa dạng, thời gian hoàn vốn đầu tư thời gian có thể kéo dài đến hơn chục năm.

Nguồn vốn của các nhà phát triển bất động sản công nghiệp thường được chia thành tài trợ trực tiếp & tài trợ gián tiếp. Trong đó, tài trợ trực tiếp chính là khoản đầu tư trực tiếp của nhà phát triển BĐS vào dự án được đề xuất và các khoản vốn do pháp nhân dự án huy động trực tiếp thông qua phát hành cổ phiếu và trái phiếu; tài trợ gián tiếp chính là nguồn vốn vay từ các ngân hàng và các tổ chức tài chính phi ngân hàng.

Thị trường bất động sản công nghiệp thường chia theo khu vực, tạo ra từ nhiều thị trường nhỏ mang tính địa phương có quy mô, mức độ và động thái giao dịch khác nhau.

Những điều cần biết về bất động sản công nghiệp tại Việt Nam

• Tỷ lệ lấp đầy cao: Theo một nghiên cứu từ Vụ Quản lý các khu kinh tế, Việt Nam có 335 khu công nghiệp tính đến tháng 11/2019. Trong đó, 79 khu công nghiệp đang phát triển, còn 256 khu đang hoạt động. Tỷ lệ lấp đầy bình quân từ 75% trở lên.
• Giá thuê có xu hướng tăng: Chi phí thuê bất động sản công nghiệp tại Việt Nam tương đối đắt, giá thuê khoảng 95 USD/m2 cho thời gian thuê 50 năm.
• Nhiều cụm công nghiệp quan trọng đã và đang được hình thành: Trên khắp cả nước, một số cụm công nghiệp lớn mới đã được hình thành: Hà Nội, Hải Phòng, Bắc Giang, Quảng Nam, Quảng ngãi, các tỉnh thuộc khu vực Đông Nam Bộ… 
• Chuyển đổi từ các mô hình truyền thống sang hiện đại: Để tận dụng xu hướng của dòng tiền đầu tư nước ngoài, các KCN ở Việt Nam ngày càng phát minh ra để mở rộng và trở nên hấp dẫn. Một trong những diễn biến đáng chú ý nhất là các KCN đang ngày càng chuyển đổi từ các hình thức thông thường sang hiện đại. Đặc biệt là các khu công nghiệp ở khu vực phía Nam.

Các loại hình bất động sản công nghiệp đang phát triển hiện nay

Bất động sản công nghiệp nặng & công nghiệp nhẹ

Bất động sản công nghiệp nặng được sử dụng bởi các công ty sản xuất thép, công ty sản xuất xi măng hay những nhà sản xuất ô tô. Loại hình này thường có nhà kho lớn để lưu giữ nguyên liệu và thành phẩm. Bất động sản loại này có thể được thiết kế gồm những lò luyện kim khổng lồ, có đường ống dẫn nước và không khí điều áp, hệ thống xả công suất lớn, cần cẩu, bể chứa. Loại hình bất động sản công nghiệp này được thiết kế xây dựng chuyên môn hóa để phù hợp với quy trình sản xuất của các công ty xí nghiệp.

Bất động sản công nghiệp nhẹ có thể được sử dụng bởi các công ty chế biến thực phẩm hoặc lắp ráp máy móc nhẹ như quạt, thiết bị,  máy bơm nước... Loại hình BĐS này thường có quy mô nhỏ so với BĐS công nghiệp nặng và không có lò luyện kim hoặc hệ thống xả công suất cao,...

Nhà kho

Bất động sản công nghiệp sử dụng để lưu trữ hàng hóa cho các công ty khác là kho hàng. Loại BĐS này được sử dụng phổ biến nhất bởi các nhà sản xuất, những thương nhân bán buôn, xuất khẩu, nhập khẩu và công ty kinh doanh vận tải,... Vì kho hàng chứa nhiều loại hàng hóa nên vị trí của chúng thường được quy hoạch sao cho hàng hóa có thể bốc dỡ trực tiếp từ cảng, nhà ga hay sân bay bằng cần cẩu.

Hàng hóa trong kho bao gồm các nguyên liệu thô và đóng gói thuộc các lĩnh vực bao gồm nông nghiệp, sản xuất, chăm sóc sức khỏe, đồ uống và thực phẩm,…. Các kho hàng có thể có một văn phòng nhỏ được xây dựng bên trong cơ sở.

Trung tâm viễn thông hoặc trung tâm lưu trữ dữ liệu

Các cơ sở này đặt các máy chủ và máy tính lớn, đây là loại hình bất động sản công nghiệp rất chuyên biệt, ở đây có các đường dây điện lớn có khả năng cung cấp nguồn điện cho các máy tính. Chúng thường nằm gần các đường trục thông tin liên lạc lớn. Trung tâm lưu trữ dữ liệu cũng có các hệ thống máy tính với các thành phần liên quan như viễn thông và kho lưu trữ dữ liệu. Loại hình này đang ngày càng phát triển hơn do sự phụ thuộc ngày càng nhiều vào công nghệ trong thời đại hiện nay.

Kho lạnh

Đây là loại bất động sản công nghiệp được xây dựng đặc biệt để lưu trữ một lượng lớn các sản phẩm thực phẩm để giữ chúng trong điều kiện làm lạnh trong thời gian dài. Kho lạnh thường được bố trí nằm dọc theo các tuyến đường quốc lộ và ở những nơi có nguồn cung cấp điện tốt.

Trung tâm nghiên cứu & phát triển

Nghiên cứu & phát triển (R&D) là một phần không thể thiếu của nhiều doanh nghiệp và họ muốn thành lập trung tâm R&D của riêng mình để phục vụ cho các yêu cầu cụ thể của họ. Các trung tâm R&D nhìn chung thường không nằm ở khu vực trung tâm thành phố. Bên cạnh việc xây dựng trung tâm R&D riêng biệt, các công ty cũng thường sẽ xây dựng thêm khu nhà ở cho nhân viên và các nhà nghiên cứu để thuận tiện cho họ làm việc và sinh sống.

Một trung tâm R&D cũng có thể được kết hợp với BĐS văn phòng trở thành tòa nhà đa chức năng. Tuy nhiên, cũng có một số công ty thuê tòa nhà thương mại trong một thời gian dài để thành lập các trung tâm R&D gần trung tâm thành phố và mô hình này cũng tương đối phổ biến.

Bất động sản đa chức năng

Đây là loại hình bổ sung mới nhất của bất động sản công nghiệp và là kết quả của nhu cầu phát triển trong thời đại hiện nay. Các loại hình bất động sản công nghiệp đa chức năng này còn có thể được sử dụng để chứa đựng tất cả các bộ phận ban ngành của công ty trong một BĐS chẳng hạn như một trung tâm R&D, văn phòng, công nghiệp nhẹ và thậm chí gồm cả không gian trưng bày. Loại hình bất động sản công nghiệp này cũng rất linh hoạt và có thể thay đổi một số mục đích sử dụng bằng cách thực hiện các sửa đổi đơn giản.

Lời kết

Trên đây là bài viết về Bất động sản công nghiệp là gì? và các loại hình của bất động sản công nghiệp. Hy vọng bài viết đã cung cấp thông tin cần thiết và hữu ích đến quý bạn đọc.