Bất động sản còn chậm trong quá trình số hóa

"Nút thắt" lớn khi số hóa

Có thể nhận thấy rõ những lợi ích mà số hóa giao dịch bất động sản có thể đem đến như thông tin dự án minh bạch, mức phí rõ ràng, hạn chế tình trạng ép giá, thời gian giao dịch nhanh chóng, tiết giảm chi phí,... đã được chứng minh trên thực tiễn.

Ví dụ như Trung Quốc, các nền tảng công nghệ bất động sản giúp người dân tiết kiệm từ 4 - 15% chi phí mua nhà từ năm 2021 trở lại đây. Việc đẩy mạnh hỗ trợ các nền tảng trực tuyến kết hợp với những giải pháp tiền tệ - tài khoá trong nỗ lực "hạ nhiệt" khủng hoảng thị trường BĐS đã giúp các nền tảng công nghệ ngành này nhanh chóng tiến gần hơn với người dân. Qua đó giúp nhiều người dần chuyển sang "mua nhà online", giống như cách thức họ thay đổi thói quen dùng tiền mặt sang thanh toán bằng ví điện tử từ chục năm trước.

Theo thống kê sơ bộ của Proptech Vietnam Netwwork, tại Việt Nam có khoảng 150 công ty công nghệ BĐS, thu hút 500 triệu USD vốn đầu tư năm 2021, song đến nay đa số người dân chưa biết tới khái niệm "mua nhà online".

Hoạt động số hóa trên thị trường BĐS tại Việt Nam chủ yếu áp dụng cho các thông tin rao vặt mang tính chất tham khảo, chưa hỗ trợ nhiều trong việc giảm thiểu rủi ro và chi phí phát sinh không đáng cho khách hàng.

Thực tế, việc chuyển đổi số các hoạt động kết nối người dùng cuối, tìm kiếm, kết nối các khoản vay ưu đãi phù hợp, các tác vụ liên quan tới quản lý, hỗ trợ tăng giá trị BĐS… còn chưa rõ ràng, mà chủ yếu vẫn do con người thao tác, hơn nữa các "trợ lý ảo" là các nền tảng công nghệ chưa đáp ứng được nhu cầu.

Theo ghi nhận, người mua phải trả khoảng 1 - 2% chi phí mua nhà cho những chi phí tư vấn sử dụng các dịch vụ, sản phẩm có giá càng cao thì chi phí này càng lớn. Người mua không có nhiều lựa chọn khi nguồn kết nối của mỗi đơn vị phân phối có giới hạn.

Đại diện một đơn vị phân phối lớn tại Hà Nội cho biết, các đơn vị phân phối cũng mong muốn xây dựng được mô hình khép kín với khách hàng. Điều này giúp giảm chi phí nhân sự phục vụ dự án, nhưng cũng không dễ thực hiện vì chi phí giao dịch trong giai đoạn đầu tư ban đầu là tương đối lớn.

"Khi xây dựng mô hình giao dịch online khép kín sẽ phải thu phí dịch vụ kèm vào phí môi giới. Nhưng vấn đề là nhiều khách hàng không muốn chi cả cục từ đầu, mà muốn trả phí dịch vụ cho từng khâu, từng giai đoạn, dù biết tổng chi phí cộng lại còn lớn hơn đáng kể so với trả trọn gói" - Vị đại diện này nói.

Sớm hoàn thiện cơ sở dữ liệu chung về BĐS

TS. Trần Xuân Lượng - Giảng viên chuyên ngành bất động sản Trường đại học Kinh tế Quốc cho hay, giao dịch bất động sản nếu bị phân mảng, thiếu tập trung sẽ gây khó khăn cho quá trình quản lý, giám sát, xây dựng chính sách pháp luật và người giao dịch cuối cùng.

"Một trong những yếu tố cản trở chuyển đổi số trong lĩnh vực địa ốc hiện nay là sự thiếu minh bạch về thông tin thị trường và thiếu dữ liệu số về các giao dịch bất động sản tại cơ quan đăng ký đất đai…" - TS. Trần Xuân Lượng nhìn nhận.

Xác định giá trị của bất động sản dựa trên các lợi ích mà người sở hữu nhận được ở hiện tại và tương lai. Điều này phụ thuộc vào thông tin về BĐS và các yếu tố bên ngoài như quy hoạch, hạ tầng, tình hình phát triển kinh tế địa phương… Vì vậy, nếu thông tin về BĐS không minh bạch thì giao dịch cũng không thể dựa trên giá trị thực.

Ví dụ, trong khâu định giá đất, nếu thiếu cơ sở dữ liệu thị trường thì việc định giá sẽ thiếu chính xác, không sát với giá thị trường, dẫn tới tình trạng thị trường quyền sử dụng đất chưa minh bạch; thiếu chính xác các thông tin dữ liệu đầu vào để áp dụng các phương pháp định giá đất.

Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất không đúng với giá giao dịch thực tế vì người dân kê khai giá trong hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn nhằm giảm thuế thu nhập.

Bên cạnh đó, giao dịch BĐS chủ yếu vẫn bằng tiền mặt; Nhiều loại hình, khu vực không có thông tin hoặc khó thu nhập thông tin giao dịch sẽ dẫn tới thất thoát nguồn thu ngân sách từ thuế, phí.

Vì vậy, việc xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu BĐS và thiết lập khuôn khổ pháp lý vận hành hệ thống này là điều rất quan trọng, giúp điều chỉnh hành vi của các chủ thể tham gia. Từ đó thị trường sẽ minh bạch hơn, hỗ trợ công tác điều hành quản lý.

Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) - Ông Nguyễn Văn Đính cho rằng, nếu mỗi BĐS được số hóa, có dữ liệu đầy đủ… thì sẽ dễ quản lý và tổ chức kinh doanh, nhất là hạn chế rủi ro, thiệt hại cho thị trường.

Đối với ông Matthew Powell - Giám đốc Savills Hà Nội, việc số hóa lĩnh vực BĐS đồng nghĩa với việc hợp lý hóa quy trình hoạt động, giúp các quy trình minh bạch nhất có thể, củng cố niềm tin người mua, nâng cấp chất lượng, hiệu quả cho mọi hoạt động trong ngành này.

Hơn hết là cải thiện việc lưu trữ và truyền tải thông tin, giảm bớt những đặc tính lỗi thời như việc quá phụ thuộc vào giấy tờ. Khi đã số hóa tất cả, thông tin được truyền tải hiệu quả và bảo mật tốt hơn.

Ông Matthew Powell nhấn mạnh: "Một trong những yếu tố cản trở chuyển đổi số trong lĩnh vực địa ốc hiện nay là sự thiếu minh bạch về thông tin thị trường và thiếu dữ liệu số về các giao dịch bất động sản tại cơ quan đăng ký đất đai, điều này tạo ra rủi ro cao cho các giao dịch trên môi trường trực tuyến. Do đó, cần sớm có một quy trình quản lý minh bạch, rõ ràng về lưu trữ thông tin đất đai, về các giao dịch cần được số hóa và quản lý tập trung ở cấp quốc gia, chứ không chỉ ở cấp độ từng đơn vị riêng lẻ".