Hiện nay, tình hình mua bán nhà riêng lẻ trên cả nước đã chậm hơn so với thời gian trước, nhưng nhu cầu ở thực của khách hàng vẫn cao để chờ đợi thời điểm để bùng nổ trở lại.
Thị trường bán nhà riêng toàn quốc
Từ đầu năm 2023 đến nay thị trường nhà đất bất động sản đã có dấu hiệu phục hồi nhưng vẫn còn khá chậm và chưa rõ ràng. Trên thực tế, sự suy giảm của thị trường bất động sản đã diễn ra từ năm 2019 cả về nguồn cung lẫn nguồn cầu. Tuy nhiên, đến thời điểm hiện tại khi thị trường dần khởi sắc nhưng cũng chia ra từng phân khúc chứ không đồng bộ.
Cụ thể, trong báo cáo thị trường từ các chuyên gia của Meeyland thống kê thì tính riêng trong quý III/2023, sản phẩm nhà riêng đã giảm mạnh về nguồn cung. Nguyên nhân được cho là do thời điểm hiện tại bất động sản đang chững lại giá của sản phẩm này cũng bị giảm nên người sở hữu không muốn bán.
Trong khi đó, nhu cầu trên thị trường vẫn khá ổn định, giữa lúc giá chung cư tăng mạnh thì nhiều người đã chọn chuyển sang hình thức mua nhà riêng. Các phân khúc từ giá rẻ đến cao cấp vẫn được tìm kiếm rất nhiều nhưng để “chốt” hàng thì khá ít. Bởi lẽ nhiều người vẫn còn lo lắng về thị trường và tình hình kinh tế khó khăn cũng khiến họ đắn đo nhiều hơn.
Ưu, nhược điểm của loại hình nhà riêng
Ưu điểm
- Mua nhà ở riêng lẻ sẽ giúp cho người sở hữu được nắm giữ hoàn toàn quyền sở hữu đất, sổ hồng, sổ đỏ. Do đó, người mua có thể tùy ý sửa chữa, thiết kế lại ngôi nhà của mình hoặc kinh doanh, buôn bán.
- Sở hữu nhà riêng còn giúp cho bạn đỡ được một số chi phí dịch vụ, vệ sinh, bảo trì gửi xe...
- Mua bán nhà riêng được đánh giá là một trong những hình thức đầu tư bất động sản khá ổn định và mang lại lợi nhuận cao. Thậm chí, nếu như mua được những ngôi nhà ở ngoài mặt đường thì ít khi phải lo đến tính thanh khoản và để càng lâu thì giá nhà sẽ càng tăng nhanh.
Nhược điểm
- Nhược điểm lớn nhất của nhà riêng chính là giá khá cao nên khách hàng sẽ phải tích cóp trong một thời gian dài mới đủ được số tiền để mua.
- Nếu muốn mua nhà riêng giá rẻ thì phải chấp nhận việc mua nhà nhỏ hoặc ở xa trung tâm, giao thông không thuận lợi.
Lưu ý khi mua bán nhà riêng
Khảo sát giá bán nhà riêng
Trong năm 2022 và 2023 việc định giá phải được xem xét trong hoàn cảnh thị trường khó khăn, giá trị của nhà riêng sẽ giảm hơn nhiều so với thời gian trước. Tại phân khúc nhà riêng cách khảo sát giá tốt nhất là tham khảo theo từng khu vực để biết được mức giá trung bình là bao nhiêu.
Kiểm tra chất lượng nhà riêng
Khi mua nhà riêng cần phải kiểm tra chất lượng trước khi thanh toán tiền. Nếu mua nhà mới hẳn thì việc kiểm tra rất đơn giản nhưng nếu như mua lại nhà cũ thì cần phải kiểm tra xem cơ sở vật chất của ngôi nhà thế nào, trang thiết bị ra sao, nền móng của ngôi nhà có chắc chắn không…
Kiểm tra thông tin pháp lý nhà riêng
Trước khi mua nhà riêng cần phải kiểm tra tính pháp lý của nhà riêng, người mua cần phải yêu cầu bên bán cung cấp những giấy tờ chính gốc để chứng minh quyền sở hữu nhà riêng của người bán. Cụ thể những thông tin cần kiểm tra như sau:
Thứ nhất, phải xem giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất hay còn được gọi là sổ đỏ và sổ hồng. Trường hợp nhà riêng cần phải kiểm tra thêm những giấy tờ thông báo khác như thuế trước bạ, bản vẽ hiện trạng.
Thứ hai, phải xem chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân của bên bán, để xác nhận lại xem bên bán có phải chủ sở hữu của mảnh đất hay không, tránh trường hợp giao dịch với người giả mạo thì giao dịch đó sẽ không được công nhận.
Thứ ba, bên mua nhà riêng cần phải kiểm tra tình trạng pháp lý tại những cơ quan có thẩm quyền như: Phòng Tài nguyên và Môi trường quận, huyện hoặc văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Đây là cách tốt nhất để người mua biết được nhà riêng đó có đang trong diện quy hoạch, bị thu hồi hay tranh chấp hay không. Khi mua nhà riêng rơi vào những trường hợp này thường sẽ gặp phải rất nhiều rắc rối.
Thứ tư, đối với hình thức giao dịch hợp đồng nhà riêng đã được pháp luật quy định rõ ràng trong Điều 450 Bộ luật Dân sự như sau:
“Hợp đồng mua bán nhà phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”.
Bên cạnh đó, trong quy định tại Điều 93, Luật Nhà ở năm 2005: "Hợp đồng về nhà ở thì hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản”. Như vậy việc mua bán nhà ở chỉ bằng giấy viết tay sẽ không đủ điều kiện về hình thức và ẩn chứa nhiều rủi ro đặc biệt với bên mua.
Trường hợp bên bán không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng bên mua vẫn đồng ý và tiến hành giao dịch thì không được coi là bán chui, mà giao dịch đó không hề có giá trị. Theo quy định của pháp luật từ năm 2004 khi tiến hành giao dịch mua bán nhà riêng phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Do đó, nếu như xảy ra tranh chấp mà giao dịch đó không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì sẽ không được pháp luật công nhận, đồng thời người mua sẽ phải đối mặt với nhiều rủi ro.
Tìm hiểu các loại thuế phí
Theo quy định về đất đai và các sắc thuế, phí, lệ phí thì khi tiến hành mua nhà riêng rồi sang tên sổ đỏ người mua sẽ bắt buộc phải chịu các khoản thuế phí như lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ và lệ phí cấp sổ đỏ lần đầu (nếu có)
Về phía người bán sẽ phải chịu khoản thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên trên thực tế, hai bên sẽ thỏa thuận và thống nhất để một trong hai bên nộp những khoản phí trên chứ không nhất thiết và bắt buộc phải là bên bán hay bên mua. Thông thường, bên bán sẽ chịu một phần hoặc toàn bộ những khoản này để tiến hành thủ tục một cách nhanh gọn.
Ký hợp đồng mua bán nhà riêng
Trong hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, mua bán nhà riêng sẽ phải có những nội dung chính như sau:
- Tên, địa chỉ của các bên.
- Các thông tin về loại đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng thửa đất, tài sản gắn liền với đất (nếu có).
- Thời hạn sử dụng đất.
- Giá chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại bao gồm cả tài sản gắn liền với đất (nếu có).
- Phương thức và thời hạn thanh toán.
- Thời hạn bàn giao nhà riêng và hồ sơ kèm theo.
- Quyền và nghĩa vụ của các bên.
- Quyền của bên thứ ba đối với nhà riêng (nếu có).
- Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng.
- Hình phạt nếu một trong hai bên vi phạm hợp đồng.
- Trường hợp cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, nhà ở thì sẽ giải quyết hậu quả thế nào để thỏa đáng.
- Giải quyết tranh chấp.
- Các trường hợp chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng và biện pháp xử lý.
Để tham khảo thêm các thông tin về hoạt động mua bán nhà riêng trên cả nước hay một địa phương nào đó, độc giả có thể tham khảo tại trang web Meeyland.com. Đây là trang cung cấp những thông tin nhanh nhất và chính xác nhất về lĩnh vực bất động sản.
