Trên thị trường bất động sản hình thức được nhiều người lựa chọn hơn cả là mua bán dự án bđs. Tuy nhiên, giữa lúc thị trường vẫn có sự vướng mắc về pháp lý thì các nhà đầu tư lại chưa thể “mạnh tay” xuống tiền.
Thị trường bán dự án bất động sản trên cả nước
Thời điểm năm 2015 – 2020 thị trường bất động sản rất sôi động, đặc biệt là những dự án bất động sản được rất nhà đầu tư săn lùng. Song, từ khi dịch bệnh xảy ra và hàng loạt các dự án ma được “phơi bày” dường như nhà đầu tư đã không còn mặn mà với các dự án bất động sản.
Đặc biệt là sự vướng mắc về pháp lý, thủ tục kéo dài, lãi suất cao... đã khiến nhà đầu tư gặp nhiều khó khăn. Đồng thời, sức mua trên thị trường cũng đã giảm sút nghiêm trọng và nằm ngoài khả năng quyết định của các cơ quan chức năng.
Trong khi đó nguồn cung trên thị trường cũng đã giảm và gần như không có dự án mới do những vướng mắc về pháp lý. Các chuyên gia nhận định trong thời gian sắp tới tình hình mua bán dự án bất động sản trên thị trường sẽ vẫn chưa thể khả quan hơn cho đến khi những vướng mắc pháp lý được tháo gỡ.
Những ưu, nhược điểm của dự án bất động sản
Ưu điểm
- Giá trị của dự án bất động sản sẽ tăng lên theo thời gian, bởi lẽ những dự án này được lập kế hoạch đến khi thực hiện để xây dựng thành các công trình bất động sản. Do vậy, loại hình này sẽ tăng giá theo thời gian khi được “thành hình, đặc biệt, nếu như rơi vào thời điểm “sốt” trên thị trường bất động sản thì đây sẽ là phân khúc tăng giá mạnh mẽ.
- Tính thanh khoản của dự án bất động sản khá tốt vì nhu cầu mua bán bất động sản trên thị trường khá lớn và luôn thường trực.
- Dự án bất động sản là một trong những loại hình sinh lời rất tốt và có thể mang lại lãi cao, ít nhất là gấp đôi so với giá trị ban đầu. So với các hình thức gửi tiết kiệm khác thì dự án bất động sản mang lại lợi nhuận tốt hơn.
- Giá thành của dự án bất động sản khá rẻ so với khi mua một khối bất động sản đã thành hình. Đồng thời, nhà đầu tư có thể thiết kế theo sở thích đối với dự án bất động sản sau khi đã mua lại.
Nhược điểm
Tình trạng dự án ma đã từng là một trong những vấn đề hết sức nhức nhối trên thị trường mà nguyên nhân chính là do vấn đề pháp lý thiếu minh bạch, nhiều người quá nhẹ dạ, cả tin và ham lãi cao nên đã sẵn sàng bỏ tiền để mua dự án bất động sản mà không xem xét kĩ lưỡng. Hoặc ví dụ nhà đầu tư mua phải dự án bất động sản nằm trong diện quy hoạch thì cũng phải chịu cảnh “tiền mất tật mang”.
Mua bán dự án bất động sản là hình thức dễ bị lừa đảo nhất trên thị trường khi những kẻ lừa đảo tận dụng sự nhẹ dạ cả tin để vẽ ra những dự án không có thật, những dự án đang vướng mắc pháp lý... Nếu như người mua không kiểm tra lại thì chắc chắn sẽ dễ dàng rơi vào bẫy của những kẻ này.
Nếu như mua bán dự án bất động sản thì nhà đầu tư bắt buộc phải chấp nhận việc chỉ có thể thu tiền về khi bán đi, đây không phải hình thức thu lợi nhuận kéo như nhiều hình thức khác vì khi còn là dự án thì sẽ không ai thuê kiểu này.
Lưu ý khi mua bán dự án bất động sản
Khảo sát giá bán
Đối với hình thức mua bán dự án bất động sản cần phải khảo giá kĩ lưỡng để tránh việc bị thổi giá, ép giá. Cách tốt nhất là khảo sát những khu vực xung quanh để xem mức giá trung bình của khu vực đó đang trong mức nào. Nếu là người chưa có nhiều kinh nghiệm thì bạn có thể nhờ đến những công ty môi giới uy tín hoặc hỏi những người có kinh nghiệm mua bán loại hình này.
Kiểm tra chất lượng dự án bất động sản
Đối với dự án bất động sản cần phải kiểm tra thông tin của chủ đầu tư dự án có uy tín hay không. Hiện nay, trên thị trường có rất nhiều dự án ma được lập ra với kĩ thuật tinh vi nên cần phải kiểm tra thật kĩ. Đồng thời, cần phải xem xét các khu vực xung quanh có đầy đủ tiện ích, giao thông đi lại thuận tiện hay khó khăn... Những yếu tố này sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến giá của loại hình này trong tương lai.
Kiểm tra tính pháp lý
Khi kiểm tra tính pháp lý của dự án bất động sản cần phải chú ý đến những loại giấy tờ, văn bản sau:
- Văn bản thỏa thuận địa điểm quy hoạch dự án của văn phòng kiến trúc sư trưởng.
- Hồ sơ chứng minh đã hoàn tất giải tỏa và đền bù đối với khu dự án bất động sản (trong trường hợp dự án phải đền bù)
- Hồ sơ chấp thuận của Uỷ ban nhân dân quận và huyện chuyển đến văn phòng kiến trúc sư trưởng, văn bản chấp thuận của kiến trúc sư trưởng về việc phê duyệt quy hoạch
- Văn bản này phải thể hiện được dự án bất động sản đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chấp thuận và giao đất cho đơn vị chịu trách nhiệm quản lý dự án.
- Chủ đầu tư phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của dự án bất động sản đó.
Tìm hiểu các loại thuế phí khi mua bán dự án bất động sản
- Thuế giá trị gia tăng (VAT): Khi thực hiện mua bán dự án bất động sản thì nhà đầu tư sẽ phải đóng 10% thuế giá trị gia tăng (VAT) trên tổng giá trị giao dịch.
- Thuế chuyển nhượng bất động sản: Đây là khoản thuế mà nhà đầu tư sẽ phải nộp khi chuyển nhượng quyền sở hữu từ chủ cũ sang chủ mới. Hiện nay, phí chuyển nhượng bất động sản là 2% trên tổng giá trị giao dịch.
- Phí trước bạ: Đây là khoản phí mà người mua sẽ phải nộp khi mua bán đất nền dự án với tỷ lệ khoảng 0,5% trên giá trị giao dịch.
- Lệ phí đăng ký quyền sử dụng đất: Trước khi mua đất nền dự án, người mua sẽ phải đăng ký quyền sử dụng đất tại phòng đăng ký đất đai và nộp lệ phí đăng ký. Hiện nay, tỷ lệ của lệ phí đăng ký quyền sử dụng đất là 0,5% trên giá trị đất.
- Phí dịch vụ của luật sư: Nếu như nhà đầu tư sử dụng các dịch vụ tư vấn của luật sự khi mua bán đất nền dự án thì sẽ phải chịu thêm một khoản phí này.
Ký hợp đồng mua bán
Khi mua bán đất nền dự án cần phải hết sức chú ý và xem kĩ hợp đồng mua bán, nhiều kẻ xấu đã lợi dụng sự thiếu hiểu biết của người mua để lừa đảo trên chính các bản hợp đồng mua bán dự án bất động sản. Một số danh mục quan trọng phải hết sức chú ý là:
- Tên, địa chỉ của các bên thực hiện mua bán
- Các thông tin về loại dự án bất động sản, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng thửa đất, tài sản gắn liền với đất (nếu có).
- Thời hạn sử dụng dự án bất động sản.
- Giá chuyển nhượng, bán lại bao gồm cả tài sản gắn liền với dự án (nếu có).
- Phương thức và thời hạn thanh toán.
- Thời hạn bàn giao dự án và hồ sơ kèm theo.
- Quyền và nghĩa vụ của các bên.
- Trách nhiệm nếu vi phạm hợp đồng.
- Hình phạt nếu một trong hai bên vi phạm hợp đồng.
- Trường hợp bán hoặc nhượng lại quyền sử dụng dự án mà chưa có sự đồng thuận thì sẽ giải quyết hậu quả thế nào để thỏa đáng.
- Giải quyết tranh chấp.
- Các trường hợp chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng và biện pháp xử lý.
Để tìm hiểu thêm thông tin liên quan đến mua bán dự án bất động sản trên cả nước độc giả có thể truy cập trang web bất động sản Meeyland để cập nhật các tin tức nhanh nhất.
