Hệ số sử dụng đất (FAR) - Cách tính và quy định cần lưu ý

Hệ số sử dụng đất trong tiếng anh có nghĩa là Floor Area Ratio (FAR) được hiểu là tỷ lệ chiếm dụng đất của các công trình thi công trên toàn bộ lô đất hay nói cách khác là tổng diện tích sàn công trình trên tổng diện tích lô đất.

Bên cạnh đó bạn phải hiểu một vấn đề rằng tổng diện tích sàn ở đây bao gồm cả khu vực tầng hầm của công trình. Tuy nhiên cần loại bỏ các diện tích các khu vực phục vụ cho hệ thống kỹ thuật, phòng cháy chữa cháy cùng với đó là các công trình sử dụng cho mục đích để xe. 

Hệ số này được sử dụng nhằm mục đích để hạn chế việc xây dựng số tầng quá cao so với tỷ lệ xây dựng được cho phép theo từng khu vực thi công xây dựng. Tiếp đó, hệ số này còn biểu thị quy mô xây dựng của công trình, kinh phí đầu tư và giá trị căn hộ tạo ra trên từng m2 đất. Tùy vào mỗi địa thế đất, mà FAR tương ứng sẽ khác nhau.

Ngoài ra, bạn cũng cần quan tâm đến chiều cao của các công trình thi công, chiều cao sẽ được xác định từ mặt đất công trình cho đến điểm cao nhất của công trình kiến trúc đó. Trong trường hợp, độ cao của mặt đất thay đổi các nhau theo từng vị trí thì chúng ta sẽ xác định từ điểm thấp nhất của công trình xây dựng.

Nguồn gốc và ý nghĩa của hệ số sử dụng đất

Hệ số sử dụng đất xuất phát từ các kế hoạch quy hoạch đô thị tại các nước phát triển trên thế giới, hệ số này có mối liên hệ mật thiết với mật độ xây dựng các tầng trong các công trình. Tuy nhiên hệ số này không ảnh hưởng quá lớn đến các khu công nghiệp nhà xưởng mà chủ yếu là hạn chế số tầng được cho phép xây dựng tại các quy mô đất tương ứng với mật độ xây dựng.

Hầu hết các dự án xây dựng căn hộ tại Việt Nam có thời hạn sử dụng từ 50 năm cho đến 70 năm. Và khi các dự án này hết niên hạn sử dụng thì dân cư sẽ trở thành chủ sở hữu của căn hộ đó. Họ sẽ có quyền xây dựng, sửa chữa sao cho phù hợp với nhu cầu sống cũng như theo kế hoạch quy hoạch của nhà nước.

Nếu như với các trường hợp dân cư không có khả năng xây dựng các công trình mới thì việc này sẽ được nhà nước hỗ trợ bằng cách kêu gọi các chủ đầu tư mới đứng ra thực hiện thi công. Tuy nhiên, khi vòng đời của dự án kết thúc thì diện tích lô đất sẽ được trao quyền về cho chủ sở hữu, đồng nghĩa với quyền lợi của chủ sở hữu khi thi công dự án mới sẽ rất cao.

Ý nghĩa của hệ số sử dụng đất: Hệ số FAR tỉ lệ thuận với mật độ dân cư sinh sống tại công trình đó, nếu hệ số này càng cao thì mật tính kinh tế càng cao và mật độ dân cư sinh sống sẽ rất lớn. Ngoài ra, chỉ số FAR còn ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng sống của khu dân cư và quyền lợi của chủ sở hữu căn hộ khi dự án kết thúc vòng đời.

Ngoài ra, các dự án bất động sản có hệ số này càng thấp thì sẽ dễ tìm được các nhà đầu tư xây dựng mới khi dự án hết niên hạn sử dụng. 

Cách tính hệ số sử dụng đất

Cách tính hệ số này chính là việc đầu đầu tiên mà các kỹ sư thiết kế công trình cần phải nắm vững và tính toán sao cho chuẩn xác. Vì nó sẽ ảnh hưởng rất lớn đến quy mô của dự án cũng như kinh phí xây dựng,... từ đó ảnh hưởng đến bản thiết kế công trình. Vậy hệ số sử dụng đất tính như thế nào? Đây là công thức tính hệ số sử dụng đất được các kỹ sư áp dụng khi thiết kế công trình:

• Hệ số sử dụng đất (FAR) = Tổng diện tích sàn xây dựng/diện tích lô đất.
• Đơn vị tính: FAR (Floor Area Ratio), FSI (Floor Space Index)

Trong đó: Theo quy định thông tư số 03/2016/TT-BXD ngày 10/3/2016 của Bộ Xây Dựng

• Diện tích sàn của các tầng chính là tổng diện tích sàn xây dựng của tầng đó bao gồm tường bao, diện tích mặt bằng, ban công, cầu thang,...
• Diện tích lô đất là tổng diện tích sàn nhà, bao gồm diện tích của tầng hầm, tầng kỹ thuật, tầng mái,...

Ví dụ 1: Giả sử FAR là 10, thì có thể xây dựng 100 căn hộ với mỗi căn hộ sẽ chiếm 1/100 trên tổng diện tích 10m2. Nếu FAR là 4 thì có thể xây dựng 40 căn hộ và môi căn hộ sẽ chiếm 1/40 diện tích đất.

Ví dụ 2: Một dự án xây dựng chung cư có tổng diện tích lô đất là 1000m2. Tổng diện tích khi thiết kế công trình chung cư sẽ 500m2 bao gồm 10 tầng, còn 500m2 còn lại để thiết kế không gian mở bên ngoài. Vậy FAR = (10 + 2) x (500 / 1000) = 6.

Ví dụ 3: Nếu như bạn có một mảnh đất lớn bạn muốn chia ra để sử dụng cho các mục đích khác nhau. Bao gồm 40% phục vụ cho việc xây dựng các công trình cộng đồng như công viên, khu vui chơi giải trí, 60% còn lại để xây dựng các dự án bất động sản. Vậy bạn sẽ có hệ số sử dụng của miếng đất là 60%.

Quy định về hệ số sử dụng đất

Hệ số sử dụng đất tối đa được quy định trong đồ án quy hoạch hay các bản vẽ thiết kế đồ thị nhưng vẫn phải tuân theo các quy định theo thông tư thông tư 22/2019/TT-BXD. Thông tư 22/2019/TT-BXD quy định:

• Đối với các lô đất, công trình có diện tích đất, chiều cao không nằm trong danh sách quy đổi thì được phép nội suy 2 giá trị gần nhất.
• Đối với các lô đất có xây dựng các công trình kỹ thuật đặc biệt  với lối triển trúc làm điểm nhấn dành cho đô thị đã được xác minh quy hoạch thì có thể sử dụng hệ số này lớn hơn gấp 13 lần nhưng phải đảm bảo không gây quá tải lên hệ thống cơ sở hạ tầng xã hội, hà tầng kỹ thuật của các công trình đô thị.

Cũng theo thông tư 22/2019/TT-BXD, chỉ tiêu về sử dụng đất tại nông thôn được quy định như sau:

• Đất xây dựng các công trình dân cư tại nông thôn phải phù hợp với từng hoàn cảnh, điều kiện cụ thể của từng khu vực địa phương. Trong đó, diện tích xây dựng công trình nhà ở tối thiểu là 25 m2/người, đất xây dựng các công trình cộng đồng, các công trình dịch vụ tối thiểu là 5 m2/người.
• các công trình giao thông và hạ tầng kỹ thuật có diện tích xây dựng tối thiểu là 5 m2/người. Và các công trình cây xanh công cộng là 2 m2/người.

Hệ số sử dụng đất tại Việt Nam

Tại Việt Nam, hệ số sử dụng đất và mật độ xây dựng cùng với tầng cao là một trong 3 chỉ tiêu quan trọng khi xây dựng, thi công các công trình kiến trúc nhiều tầng. Trong Quy chuẩn xây dựng Việt Nam năm 1997 tập 1 về Quy hoạch xây dựng đã nêu rõ quy chuẩn quy định hệ số sử dụng đất là 5 lần.

Vào năm 2018 thì quy định này đã được hủy bỏ, do đó chỉ tiêu về chỉ số FAR được ngầm hiểu bằng tích mật độ xây dựng và tầng cao. Do vậy đối với các công trình kiến trúc có 15 tầng trở lên sẽ xảy ra tình trạng thiếu kiểm soát về hệ số sử dụng đất dẫn đến việc các công trình tầng cao có hệ số FAR lớn tạo nên các công trình quá tải về cơ sở hạ tầng đô thị.

Ngày nay, tại các nước phát triển như Mỹ. Nhật Bản, Singapore, Trung Quốc,...đều có quy định riêng về việc sử dụng chỉ tiêu FAR cho từng vùng, cơ sở cụ thể. Tuy nhiên tại nước ta, việc lập quy hoạch và kiểm soát gắt gao trong việc sử dụng hệ số này còn rất lỏng lẻo, lơ là. Chính vì vậy, việc xây dựng các tòa nhà cao tầng còn bị ảnh hưởng bởi kế hoạch quy hoạch cũng như một số vấn đề liên quan đến khoảng không tĩnh an ninh quốc phòng.

Mặt khác, do trình độ kiến thức chứa được đào tạo bài bản kỹ càng, nên các chủ đầu tư, chính quyền địa phương, chính quyền các cấp không biết nếu tạo nên các công trình kiến trúc cao tầng có hệ số này lớn thì hệ thống cơ sở hạ tầng, tiện ích xã hội, gia thông cần phải thiết kế và xây dựng như thế nào. Chính vì lỗ hổng này khiến cho công cuộc quản lý và phát triển đô thị hóa gặp rất nhiều vấn đề khó khăn.

Ngoài ra, nước ta chưa xây dựng được quy trình quản lý hệ số FAR một cách thống nhất nên đôi khi việc tính toán về tổng diện tích sàn dẫn đến sai số khiến việc xây dựng, thiết kế trở nên khó khăn hơn. Đây chính là vấn đề quan trọng cần được khắc phục ngay để việc phát triển đô thị hóa ngày càng trở nên đồng bộ hơn.

Trên đây là một vài thông tin chia sẻ liên quan đến quy định về hệ số sử dụng đất. Cùng với đó là những hướng dẫn chi tiết về cách tính hệ số sử dụng đất một cách chính xác nhất. Hy vọng rằng, bạn đã có cho mình những thông tin hữu ích và nhờ đó có được những kế hoạch xây dựng phù hợp. Đồng thời đáp ứng được các quy định cũng như tiêu chuẩn xây dựng phù hợp.