Diện tích thông thủy là gì? Phân biệt & cách tính diện tích

Diện tích thông thủy là một từ Hán - Việt mang ý nghĩa là nơi mà nước có thể chảy qua và không có vật cản, từ này cũng được sử dụng rất nhiều trong lĩnh vực xây dựng, kiến trúc… Vậy thế nào là diện tích thông thủy?

Thông thủy chính là phần diện tích của căn hộ được đo theo những nơi mà nước có thể chảy. Diện tích thông thủy còn có tên gọi khác là “ diện tích sử dụng căn hộ” nó bao gồm: diện tích tường ngăn cách các phòng, diện tích ban công,  logia nếu có. Và nó không bao gồm diện tích tường bao, tường phân chia căn hộ…

Cách tính diện tích thông thủy

Khi tính diện tích sử dụng căn hộ, mọi người thường áp dụng theo công thức sau đây: 

Diện tích thông thủy = (Diện tích tường ngăn phòng + diện tích ban công + diện tích ở) – (Diện tích tường bao xung quanh + tường phân chia căn hộ + diện tích sàn có cột + hộp kỹ thuật). 

Lưu ý: Trong trường hợp phải tính diện tích logia thì nên tính toàn bộ diện tích sàn căn hộ. Nếu logia có diện tích tường chung thì tính ngay từ mép trong của diện tích tường chung. Để nắm rõ hơn về cách tính thông thủy, hình ảnh và cách tính chi tiết dưới đây sẽ giúp ích cho bạn:

Như hình trên thì công thức tính kích thước thông thủy sẽ áp dụng theo phương pháp sau: Diện tích thông thủy = ( a x b) + ( c x d) – (∑ei + f)

Trong đó: 

• a, b là chiều dài, chiều ngang của căn hộ tính từ phần tường ở mép trong. 
• c, d là chiều dài, chiều ngang của ban công và lô gia (nếu có). 
• ∑ei là tổng diện tích các cột chịu lực nằm bên trong căn hộ, i là số cột trong căn hộ. 
• f là diện tích sàn có hộp kỹ thuật ở bên trong căn hộ. Thông thường mỗi căn hộ chỉ có 1 f, nếu có 2 f trở lên thì tính tổng như e. 

Ví dụ: 

• Chiều dài căn hộ = 8.8 m, chiều ngang = 7m.
• Chiều dài ban công/logia = 1.5 m, chiều ngang = 5.5 m.
• Tổng diện tích các cột chịu lực trong căn hộ = 0.8 m2 và có 3 e.
• Diện tích sàn có hộp kỹ thuật bên trong căn hộ = 0.8 m2.

=> Diện tích thông thủy = ( 8.8 x 7) + ( 1.5 x 5.5) – [ (0.8 x 3) + 0.8]

      = 61.1 + 8.25 – 3.2 

      = 66.65 m2

Phân biệt diện tích thông thủy và diện tích tim tường

Nhằm giúp bạn nắm được những thông tin cơ bản nhất về diện tích thông thủy và diện tích tim tường, chúng tôi đã thống kế chi tiết những đặc điểm của hai thuật ngữ này trong bảng dưới đây: 

Diện tích tim tường được tính dựa theo công thức sau:

Diện tích tim tường =  Diện tích tường ngăn phòng + Diện tích ban công, logia + Diện tích ở.

Quy định tính diện tích căn hộ theo phát luật

Trước khi khi áp dụng theo thông tư cũ của Luật xây dựng thì chủ đầu tư khi tính diện tích căn hộ có thể lựa chọn một trong hai cách tính thông thủy hoặc tim tường. Để ghi chi tiết từng diện tích trong hợp đồng mua bán, giải đáp thắc mắc cho người mua. 

Thế nhưng, do xảy ra nhiều bất cập, dễ dẫn tới lùm xùm và tranh chấp về sau. Không ít chủ đầu tư thường lựa chọn phương pháp tính diện tích căn hộ theo tim tường. Với mục đích tăng thêm diện tích thực tế của căn hộ cũng như giảm đi đơn giá trên mỗi mét vuông. Áp dụng cách tính theo diện tích tim tường cũng tạo tâm lý giá rẻ cho khách hàng. 

Vô hình chung, cách tính này lại khiến khách hàng mua căn hộ bị thiệt hại không ít. Nhất là phần diện tích sử dụng không như mong muốn mà phải chịu thêm phí quản lý chung cư. Bởi mức chi phí quản lý chung cư thường tính dựa trên diện tích căn hộ được chủ đầu tư ghi trong hợp đồng mua bán. 

Chính vì những sai sót trên, điều 101, khoản 2, Luật Nhà Ở năm 2014 có quy định rõ ràng: Phần diện tích sử dụng căn hộ hay phần diện tích khác trong căn hộ thuộc sở hữu riêng của gia chủ sẽ được tính theo kích thước thông thủy. Cách tính này là đúng nhất, chuẩn nhất và đảm bảo tối đa quyền lợi chính đáng cho người mua nhà. 

Áp dụng cách tính thông thủy theo quy định của pháp luật giúp người mua căn hộ sở hữu phần diện tích sử dụng thực tế cũng như phần diện tích cần tính phí các dịch vụ, quản lý và vận hành căn hộ, chung cư về sau. 

Cụ thể, quy định tại khoản 2 điều 101, Luật nhà ở số 65/2014/QH13 bắt đầu có hiệu lực kể từ ngày 1/7/2015 có quy định: 

• Diện tích sử dụng căn hộ chung cư được áp dụng cách tính theo kích thước thông thủy, bao gồm cả diện tích ban công, diện tích tường ngăn giữa các phòng bên trong căn hộ, logia (nếu có). 
• Không tính diện tích tường bao căn nhà, tường phân chia giữa các căn hộ, diện tích sàn có cột bên trong căn hộ và diện tích hộp kỹ thuật. 
• Khi tính diện tích ban công sẽ tính tổng toàn bộ diện tích sàn. Nếu ban công có diện tích tường chung giữa các căn hộ thì tính từ méo trong của tường chung. 

Ngoài ra, theo quy định tại khoản 3, điều 9, Luật nhà ở số 65/2014/QH13 cũng có quy định: 

• Cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi cấp sổ hồng cho chủ sở hữu phải ghi rõ các thông tin: Loại, cấp nhà ở theo quy định của Pháp luật và luật nhà ở về xây dựng. 
• Trường hợp là căn hộ chung cư thì trong sổ hồng phải ghi rõ diện tích sàn xây dựng cùng diện tích sử dụng căn hộ cho chủ sở hữu. Đây là hai căn cứ để giải quyết các vấn đề tranh chấp trong mua bán, sử dụng diện tích giữa các căn hộ. 

Như vậy, mỗi người khi mua căn hộ, chung cư cần chú ý các phần thông tin của diện tích sàn xây dựng và diện tích sử dụng căn hộ. Trong trường hợp chủ đầu tư không cung cấp thông tin này, người mua nhà có quyền yêu cầu đo và tính theo kích thước thông thủy theo quy định của luật nhà ở có hiệu lực từ năm 2014. 

Mua bán căn  hộ tính theo diện tích nào?

Trước đây theo luật cũ thì chủ đầu tư có thể trong 2 phương pháp để đo điện tích để có thể áp dụng vào hợp đồng mua bán. Tuy nhiên, điều này mang lại khá nhiều bất cập cụ thể là nếu đo theo diện tích tim tường thì diện tích thực của căn hộ sẽ tăng lên khiến đơn giá/m2 giảm đi và người mua cứ nghĩ là giá rẻ. Nhưng thực chất không phải vậy, bởi người mua sẽ phải chịu những thiệt hại về diện tích sử dụng, chi phí quản lý chung cư.

Để khắc phục tình trạng trên theo Khoản 2 Điều 101 Luật Nhà ở 2012 đã quy định diện tích căn hộ sẽ được tính theo kích thước thông thủy. Đây là cách tính phù hợp nhất để đảm bảo quyền lợi cho cả người mua và người bán về diện tích thực cũng như chi phí dịch vụ quản lý chung cư.

Điều khoản này có hiệu lực từ ngày 1/7/2012 cụ thể là diện tích căn  hộ sẽ được tính theo diện tích thông thủy bao gồm: diện tích công, lô gia ( nếu có), diện tích tường ngăn giữa các phòng. Và không đề cập đến các diện tích tường bao căn nhà, tường phân chia, hộp kỹ thuật, sàn có cột. Còn diện tích ban công sẽ được tính toàn bộ diện tích sàn nếu có tường chung thì tính từ mép trong của bức tường chung đấy.

Qua các thông tin chia sẻ trong bài viết, bạn đã phần nào nắm được khái niệm chi tiết diện tích thông thủy là gì, diện tích tim tường là gì. Cách tính hai diện tích này cũng như biết cách phân biệt giữa chúng để có thêm kinh nghiệm khi mua bán căn hộ, chung cư. Nhằm nhận đúng phần diện tích sử dụng căn hộ như mong muốn, tránh các sai sót và tranh chấp về sau. Hãy truy cập vào website chính thức của meeyland ngay hôm nay để tham khảo những bài viết mới nhất về xây dựng - kiến trúc nhé.