Nhà sổ chung là gì? Những rủi ro khi mua nhà sổ chung bạn nên biết

Khái niệm nhà sổ chung

Nhà sổ chung là tên thường gọi của người dân để chỉ nhà nằm trên cùng một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của nhiều người. Hay nói cách khác, nhà có nhiều người chung quyền sở hữu. 

Có 2 trường hợp thường gặp khi mua nhà sổ chung: Nhà đó có đủ điều kiện để tách thửa nhưng khi bán người chủ chưa thực hiện tách riêng nhà ra thành một cuốn sổ riêng biệt và trường hợp nhà đó không đủ điều kiện để tách thửa.

Theo đó, tại Khoản 2 Điều 98 Luật Đất đai năm 2013 quy định: 

“Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.”

Quy định pháp luật về nhà sổ chung

Tại Luật đất đai 2013 và Thông tư 23/2014/TT-BTNMT nêu rõ quy định về vấn đề này cụ thể như sau:

Theo Điểm b, Khoản 2, Điều 167 của Luật Đất đai 2013:

“Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên trong nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.

Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo từng phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất”.

Theo Khoản 3, Điều 5 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định: 

“Trường hợp thửa đất có nhiều cá nhân cùng sử dụng đất thì Giấy chứng nhận được cấp cho từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sau khi đã xác định được quyền sử dụng đất của từng người.

Trên mỗi Giấy chứng nhận ghi thông tin đầy đủ về người được cấp Giấy chứng nhận; tiếp theo ghi “cùng sử dụng đất với… (ghi lần lượt tên của những người còn lại có chung quyền sử dụng đất).

Trường hợp thửa đất có nhiều cá nhân cùng sử dụng mà có thỏa thuận bằng văn bản cấp 01 Giấy chứng nhận cho người đại diện (có công chứng hoặc chứng thực) thì Giấy chứng nhận được cấp cho người đại diện đó. Trên Giấy chứng nhận ghi thông tin của người đại diện và dòng tiếp theo ghi “là người đại diện cho những người cùng sử dụng đất gồm:… (ghi tên những người cùng sử dụng đất).”

Tại Điểm b, Khoản 5, Điều 6 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT quy định như sau: 

“Trường hợp toàn bộ diện tích thửa đất thuộc quyền sử dụng của nhiều người thì tại mục hình thức sử dụng được ghi “sử dụng chung”.”

Sổ hồng chung và sổ hồng riêng khác nhau như thế nào?

Xét về bản chất thì cả hai loại sổ này đều có giá trị pháp lý như nhau, nội dung thể hiện có sự tương đồng nhất định. Tuy nhiên, sổ hồng chung và sổ hồng riêng cũng có các điểm khác biệt được so sánh dựa trên những tiêu chí sau:

Chủ thể được cấp giấy chứng nhận:

Chủ thể được cấp giấy chứng nhận đối với sổ hồng chung là từ 2 cá nhân riêng biệt trở lên không có quan hệ vợ chồng hay con cái với nhau, sổ được cấp cho mỗi cá nhân có chung quyền quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Chủ thể được cấp sổ hồng riêng là một cá nhân hoặc 2 cá nhân trở lên có quan hệ vợ chồng hoặc con cái với nhau đứng tên trên một sổ được cấp.

Nội dung trong sổ

Bìa sổ hồng chung: Có ghi thêm nội dung “cùng sử dụng đất với…. (Họ và tên của những người có chung quyền khác)”. Nội dung trong sổ hồng chung: Ghi nhận hình thức sử dụng đất là “sử dụng chung”.

Bìa sổ hồng riêng: Chỉ ghi thông tin của một người đứng tên với nhà ở, đất hoặc tài sản gắn liền với đất. Nội dung trong sổ hồng riêng: Ghi nhận hình thức sử dụng “sử dụng riêng”.

Ngoài ra, giá bán nhà đất sổ hồng chung cũng thường rẻ hơn so với nhà đất có sổ hồng riêng

Những rủi ro có thể gặp phải khi mua nhà sổ chung

Giá của những ngôi nhà chung sổ thường rẻ nên đây là giải pháp mà những người có thu nhập thấp hoặc trung bình lựa chọn. Khi mua nhà không có sổ đỏ riêng, không giải quyết các vấn đề pháp lý ngay từ đầu thì sẽ gây ra không ít những tranh chấp về sau này. Vì vậy việc có nên mua nhà sổ chung không là vấn đề mà nhiều người đang quan tâm.

Rủi ro về việc tranh chấp giữa các chủ sở hữu

Trên cùng một mảnh đất, cùng một ngôi nhà mà có quyền sử dụng và quyền sở hữu của nhiều bên thì rất dễ xảy ra tranh chấp về việc khai thác công dụng hoặc hưởng lợi tức từ tài sản này bởi hầu hết ai cũng muốn được nhận lợi tức nhiều hơn về mình. Nếu không có các phương án hợp lý, thiếu sự thỏa thuận giữa các bên ngay từ đầu thì tranh chấp xảy ra khó có thể đi đến hồi kết.

Vấn đề tách sổ

Không ít người cho rằng, mua nhà sổ chung có mức giá rẻ hơn, sau này có thể thực hiện tách sổ. Tuy nhiên, không phải ai cũng có thể thực hiện thủ tục tách sổ thuận lợi. Có nhiều trường hợp diện tích đất quá nhỏ nên không được phép tách sổ. Với nhà đầu tư, nếu việc tách sổ có thể mất thời gian khá lâu sẽ gây ảnh hưởng đến dòng vốn, làm tăng chi phí cơ hội.

Khó thế chấp ngân hàng

Về mặt lý thuyết, sổ chung vẫn có thể được dùng để vay vốn ngân hàng. Tuy nhiên, trên thực tế, để hoàn thiện thủ tục cần phải có chữ ký đồng thuận của tất cả các chủ sở hữu còn lại. Một số ngân hàng có thể yêu cầu bạn tách sổ để có thể thế chấp vay. Mặt khác, khi cần đáo hạn bạn cũng khó tiền hành trong tình huống này.

Khó khai thác sử dụng khi mua nhà chung sổ

Với nhà, đất chung sổ, mọi vấn đề khai thác sử dụng mảnh đất cần phải có sự đồng ý, nhất trí của những người chung sổ. Vì thế, bạn sẽ không thể khai thác sử dụng cũng như không thể chuyển quyền sử dụng đất nếu có một trong số các chủ sở hữu còn lại không đồng ý.

Như vậy, người mua nhà, đất sổ chung khó có thể sử dụng đất để xây nhà mà chủ yếu để đầu tư. Không ít người mua nhà, đất sổ chung phải chấp nhận mất oan số tiền do không tìm được tiếng nói chung với những chủ sở hữu còn lại.

Nhà, đất chung sổ khó chuyển nhượng

Đất chung sổ dù có giá rẻ hơn nhưng lại tiềm ẩn rất nhiều rủi ro, đồng thời khi thực hiện bất cứ giao dịch nào cũng cần phải có sự đồng ý của tất cả những người đồng sở hữu khiến người mua cảm thấy e dè. Do vậy, việc chuyển nhượng hay bán lại cũng sẽ khó khăn hơn.

Dễ bị lừa đảo

Không ít trường hợp các đối tượng lừa đảo đánh vào tâm lý ham giá rẻ của nhà đầu tư, rồi mua đất (đã có sổ đỏ), sau đó chia nhỏ ra, xây thành từng căn và rao bán với giá rẻ dưới danh nghĩa nhà có sổ hồng. Người mua vì lo sẽ mất suất mua nhà giá rẻ mà vội vàng “xuống tiền”, đặt cọc. Chỉ khi người mua đến tận nơi thì mới biết là nhà được xây trên đất sổ chung.

Lời kết

Như vậy, đối với nhà sổ chung khi mua bán, chuyển nhượng, bắt buộc cần phải có được sự đồng ý của các đồng sở hữu/sử dụng bất động sản đó thể hiện bằng việc tất cả phải cùng ký vào Hợp đồng mua bán/chuyển nhượng được công chứng, chứng thực. Nếu một đồng sở hữu/sử dụng gây khó dễ, không chịu hợp tác thì quá trình công chứng có khả năng sẽ bị trì trệ, mất thời gian và có thể dẫn đến mất cọc.

Trên đây là bài viết về nội dung nhà sổ chung, hy vọng đã mang đến những thông tin cần thiết đến quý bạn đọc.