Mật độ xây dựng là gì? Quy định về mật độ xây dựng

Mật độ xây dựng là gì?

Dựa theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng ban hành kèm Thông tư 01/2021/TT-BXD ngày 19/05/2021, mật độ xây dựng bao gồm mật độ xây dựng thuần và mật độ xây dựng gộp, cụ thể như sau:

- Mật độ xây dựng thuần là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc chính trên diện tích của lô đất (không gồm phần diện tích chiếm đất của các công trình ngoài trời như lối lên xuống, tiểu cảnh trang trí, bãi (sân) đỗ xe, bể bơi, sân thể thao, nhà bảo vệ hay bộ phận thông gió tầng hầm có mái che và những công trình hạ tầng kỹ thuật khác).

- Mật độ xây dựng gộp của một khu vực đô thị là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc chính trên diện tích toàn khu đất (diện tích toàn khu đất có thể gồm cả: Sân, đường, khu cây xanh, không gian mở và các khu vực không xây dựng công trình).

Ý nghĩa của mật độ xây dựng

Mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất là hai chỉ số quan trọng nhất trong ngành xây dựng. Khi chúng ta dự kiến xây dựng bất cứ công trình nào đó, thì đây là hai yếu tố cần phải quan tâm đầu tiên. 

Mật độ xây dựng là chỉ số trực quan nhất giúp chúng ta có thể so sánh được lượng quỹ đất dành cho sinh hoạt dân cư. Khi tuân thủ mật độ xây dựng, cộng đồng sẽ có không gian sinh sống khoa học, rộng rãi và đúng với nhu cầu chung. Mật độ xây dựng chính là thước đo quan trọng để đánh giá sự văn minh, giá trị của các công trình xây dựng, các dự án khu đô thị và khu dân cư.

Căn cứ vào mật độ xây dựng, ta có thể biết được đất ở đó có mật độ thấp hay cao. Hay nói cách khác, khi chọn mua đất chúng ta nên chọn mua các khu vực có đất ở mật độ thấp. Tức là các khu vực đó có lượng dân vừa phải hoặc ít, các công trình phục vụ dân sinh được bố trí khoa học và nhiều tiện ích như hồ điều hòa, cây xanh, khu vui chơi giải trí, quảng trường, công viên,... thay cho việc quá nhiều nhà ở. 

Ngoài ra, mật độ xây dựng đã được quy định tại các văn bản pháp luật. Đây là căn cứ để xử phạt các trường hợp xây dựng trái phép, trái quy định hay xây dựng ồ ạt, thiếu quy hoạch. 

Cách tính mật độ xây dựng

Mật độ xây dựng (%) = Diện tích chiếm đất của công trình kiến trúc (m2) / Tổng diện tích lô đất xây dựng (m2) x 100%

Trong đó:

Diện tích chiếm đất của công trình kiến trúc (m2): Được tính dựa vào hình chiếu bằng của công trình nhà phố, nhà ở, biệt thự…

Diện tích chiếm đất của công trình sẽ không gồm diện tích chiếm đất các công trình cụ thể: tiểu cảnh trang trí, sân thể thao ngoài trời (trừ khu vực sân thể thao xây dựng cố định, sân tennis, …).

Quy định về mật độ xây dựng

Tại Thông tư số 01/2021/TT-BXD ngày 19 tháng 05 năm 2021 quy định về mật độ xây dựng, cụ thể:

Mật độ xây dựng thuần tối đa cho phép

- Mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất xây dựng là nhà ở riêng lẻ (như nhà biệt thự, nhà ở liền kề hay nhà ở độc lập) được quy định trong bảng 2.8 sau đây:

Bảng 2.8

CHÚ THÍCH: Lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ còn cần phải đảm bảo hệ số sử dụng đất không vượt quá 7 lần.

- Mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất xây dựng nhà chung cư được xác định trong đồ án quy hoạch và thiết kế đô thị nhưng cần phải đảm bảo các quy định tại bảng 2.9 dưới đây và các yêu cầu về khoảng cách tối thiểu giữa các dãy nhà và khoảng lùi công trình:

Bảng 2.9

CHÚ THÍCH: Đối với lô đất có các công trình có chiều cao >46m đồng thời còn cần phải đảm bảo hệ số sử dụng đất không vượt quá 13 lần.

- Mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất xây dựng các công trình dịch vụ - công cộng như y tế, giáo dục, văn hóa, thể dục thể thao, chợ trong khu vực xây dựng mới là 40%;

- Mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất thương mại dịch vụ hoặc lô đất sử dụng hỗn hợp được xác định trong đồ án quy hoạch và thiết kế đô thị nhưng phải đảm bảo các quy định tại bảng 2.10 dưới đây và đảm bảo các yêu cầu về khoảng cách tối thiểu giữa các dãy nhà và về khoảng lùi công trình.

Bảng 2.10

CHÚ THÍCH: Đối với lô đất có các công trình có chiều cao > 46m còn cần đảm bảo hệ số sử dụng đất không vượt quá 13 lần (trừ những lô đất xây dựng các công trình có yêu cầu đặc biệt về kiến trúc cảnh quan, điểm nhấn đô thị đã xác định trong quy hoạch cao hơn).

- Đối với những lô đất không nằm trong các Bảng 2.8; Bảng 2.9 và Bảng 2.10 được phép nội suy giữa 2 giá trị gần nhất;

- Đối trường hợp công trình là tổ hợp với nhiều loại chiều cao khác nhau, quy định về mật độ xây dựng tối đa được phép áp dụng theo chiều cao trung bình;

- Trường hợp tổ hợp công trình gồm phần đế công trình và tháp cao phía trên, các quy định mật độ xây dựng sẽ được áp dụng riêng đối với phần đế công trình và đối với phần tháp cao phía trên dựa theo chiều cao xây dựng tương ứng nhưng cần phải đảm bảo hệ số sử dụng đất chung của phần đế và phần tháp không được vượt quá 13 lần.

 Mật độ xây dựng gộp

- Mật độ xây dựng gộp tối đa cho phép của đơn vị ở được quy định là 60%;

- Mật độ xây dựng gộp tối đa của khu du lịch & nghỉ dưỡng tổng hợp (resort) là 25%;

- Mật độ xây dựng gộp tối đa của khu công viên được quy định là 5%;

- Mật độ xây dựng gộp tối đa của khu công viên chuyên đề được quy định là 25%;

- Mật độ xây dựng gộp tối đa của khu cây xanh chuyên dụng (gồm cả sân gôn), vùng bảo vệ môi trường tự nhiên được quy định dựa theo chức năng và các quy định pháp luật có liên quan, nhưng được không quá 5%.

Lời kết

Mật độ xây dựng là gì? Các quy định về mật độ xây dựng đã được nêu rõ qua bài viết này. Hy vọng, bài viết vừa rồi đã giúp quý bạn đọc hiểu hơn về các vấn đề trên. Đồng thời, qua đó giúp bạn dễ đánh giá hơn về ưu điểm, nhược điểm của dự án nào đó. Từ đó có thể đưa ra những quyết định nếu đang có nhu cầu đầu tư.