Đất tranh chấp là gì? Mua bán đất có tranh chấp được không?

Nguyễn Thị Huyền Trang

Đất đai là loại tài sản đặc biệt, có ý nghĩa quan trọng đối với quốc gia nói chung và cá nhân người sử dụng đất nói riêng. Vì thế, tranh chấp đất đai, hay nói cách khác “đất tranh chấp” là một hiện tượng khá phổ biến và phức tạp trong xã hội. Vậy, thế nào là “đất tranh chấp là gì”?

Đất tranh chấp là gì?

dat-tranh-chap-1-1649991771.jpg
Đất tranh chấp là gì?

Pháp luật đất đai hiện hành không quy định như thế nào là đất tranh chấp mà chỉ định nghĩa: “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai” (quy định tại Khoản 24 Điều 3 Luật đất đai 2013). 

Như vậy, chúng ta có thể hiểu rằng tranh chấp đất đai rất đa dạng về chủ thể cũng như nội dung tranh chấp. Đó có thể là tranh chấp về quyền sử dụng đất, hay tranh chấp về tài sản gắn liền với đất hoặc là tranh chấp liên quan đến địa giới hành chính, mục đích sử dụng đất, v.v…

Đất tranh chấp được hiểu là loại đất mà giữa người sử dụng hợp pháp thửa đất đó với cá nhân, tổ chức khác, hay với Nhà nước hoặc giữa những người sử dụng chung diện tích khu đất đó với nhau đang có tranh chấp về quyền sử dụng đất, về tài sản gắn liền với đất, về ranh giới hay về mục đích sử dụng đất hoặc về quyền, nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất, v.v… 

Đất tranh chấp cũng có thể được hiểu là đất tranh chấp giữa hai cá nhân chưa xác định được ai là người sử dụng đất hợp pháp của mảnh đất đó.

Các dạng tranh chấp đất đai hiện nay rất phong phú, đa dạng và nhiều khi đan xen lẫn nhau. Tranh chấp đất đai có thể chia làm hai loại lớn đó là đất đang tranh chấp cần phải xác định ai là người có quyền sử dụng hợp pháp và tranh chấp đất đai trong đó người sử dụng đất đã sử dụng hợp pháp, vấn đề tranh chấp phát sinh trong quá trình người đó thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình.

Cách xác định đất đang có tranh chấp

Dưới đây một số các giúp bạn có thể xác định được đất có đang tranh chấp hay không, để khi tiến hành giao dịch mua bán không gặp phải các rắc rối.

Cách 1: Thu thập thông tin ở cơ quan có thẩm quyền

Dữ liệu về các thông tin tranh chấp quyền sử dụng đất chưa được cập nhật và theo dõi thống nhất giữa các cơ quan liên quan. Theo đó, để muốn xác nhận tình trạng pháp lý của thửa đất một cách đầy đủ, chính xác nhất, người tìm hiểu có thể đến một trong các cơ quan sau đây để kiểm tra như: (1) Ủy ban nhân dân cấp xã; (2) Phòng Tài nguyên & môi trường; (3) Văn phòng đăng ký đất đai; (4) Các phòng/văn phòng công chứng.

Cách thức thực hiện: Nộp Phiếu yêu cầu cung cấp dữ liệu đất đai ở cơ quan cung cấp dữ liệu đất đai.

Các thông tin thửa đất thu thập được bao gồm như: 

+ Số hiệu thửa đất, số tờ bản đồ địa chính, diện tích và địa chỉ; 

+ Người sử dụng đất gồm: Họ tên vợ chồng, năm sinh, chứng minh nhân dân, địa chỉ; 

+ Quyền sử dụng đất; 

+ Tài sản gắn liền với đất (có tài sản gì gắn liền với đất: Nhà ở, công trình xây dựng, rừng sản xuất là rừng trồng hay cây lâu năm). 

+ Tình trạng pháp lý; 

+ Lịch sử biến động (đã từng chuyển nhượng cho ai chưa…); 

+ Quy hoạch sử dụng đất; 

+ Trích lục bản đồ; 

+ Bản sao giấy chứng nhận QSDĐ; 

+ Giao dịch đảm bảo; 

+Hạn chế về quyền; 

+ Giá đất.

Cách 2: Sử dụng phần mềm tra cứu thông tin quy hoạch đất trực tuyến

Tại một số tỉnh, thành phố trên cả nước đã có phần mềm để tra cứu thông tin quy hoạch đất trực tuyến rất tiện lợi, nhanh chóng, tiết kiệm thời gian và công sức cho cả người tìm hiểu lẫn cơ quan chức năng (ví dụ: “Thông tin Quy hoạch Thành phố Hồ Chí Minh” của Thành phố Hồ Chí Minh; hay “DNAILIS” của tỉnh Đồng Nai; v.v….). Theo đó, người dùng chỉ cần truy cập vào địa chỉ trực tuyến trên máy tính, smartphone hoặc tải phần mềm về máy điện thoại và tiến hành tra cứu.

Những thông tin về đất sẽ được biết khi tra cứu tại phần mềm tra cứu thông tin quy hoạch trực tuyến bao gồm như: 

(1) Thông tin về quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất; 

(2) Khung giá đất và bảng giá đất đã được công bố; 

(3) Thông tin về những thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai; 

(4) Dữ liệu có trong cơ sở dữ liệu đất đai như: Thửa đất, người sử dụng đất, quyền sử dụng đất, tình trạng pháp lý, lịch sử biến động và bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, v.v…

Như vậy, thông qua việc yêu cầu cung cấp dữ liệu đất đai hoặc tra cứu thông tin quy hoạch đất đai có thể xác định được đất đang có tranh chấp hay không hay đất có thuộc diện quy hoạch hay không. 

Mua bán đất có tranh chấp được không?

dat-tranh-chap-2-1649991771.jpg
Mua bán đất có tranh chấp được không?

Đất không có tranh chấp là một trong những điều kiện để người sử dụng đất có thể được thực hiện các quyền như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,cho, tặng hay thế chấp quyền sử dụng đất hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Cụ thể đã được quy định rõ tại Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013 như sau:

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.”

Như vậy, có thể thấy rằng nếu đất đang có tranh chấp thì người sử dụng đất sẽ không được thực hiện các giao dịch bao gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, cho, tặng, thế chấp quyền sử dụng đất hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Trong trường hợp có xảy ra tranh chấp, việc giải quyết tranh chấp trước khi thông qua con đường khởi kiện cần phải trải qua con đường hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã nơi có đất. UBND cấp xã chỉ có thẩm quyền hòa giải tranh chấp mà không có thẩm quyền để giải quyết tranh chấp đất đai.

Việc hòa giải này sẽ được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hay hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Nếu các bên không thực hiện kết quả hòa giải thành, UBND cấp xã cũng không được cưỡng chế thi hành.

Đối với trường hợp hòa giải không thành, nếu đương sự có giấy chứng nhận hoặc có một trong những loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 thì Tòa án nhân dân sẽ giải quyết.

Trong trường hợp tranh chấp mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong những loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013 thì đương sự chỉ được chọn 1 trong 2 hình thức là nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật hoặc khởi kiện tại Tòa án Nhân dân có thẩm quyền theo quy định pháp luật về tố tụng dân sự.

Qua trên ta có thể hiểu, đất tranh chấp là đất không được thực hiện mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Vì thế trong quá trình đầu tư vào đất đai cần phải tìm hiểu kỹ càng tình trạng của đất để tránh gặp phải các rắc rối khi mua nhà đất, ảnh hưởng đến quyền lợi.

Lời kết

Trên đây là bài viết về nội dung đất tranh chấp, hy vọng với những thông tin trong bài, bạn có thể có thêm những kiến thức và kinh nghiệm để khi muốn tiến hành mua bán đất đai không bị gặp phải các rắc rối cũng như vướng mắc không cần thiết, tránh những hậu quả về sau. Chúc bạn đầu tư an toàn và hiệu quả, cảm ơn bạn đã đón đọc nội dung của chúng tôi.