Đất thương mại dịch vụ là gì? Phân biệt, đặc điểm, quy định về đất thương mại dịch vụ

1. Quy hoạch đất thương mại dịch vụ là gì?

Đất thương mại dịch vụ là gì? Đất thương mại dịch vụ là một trong các loại đất được pháp luật thừa nhận hiện nay, đất thương mại dịch vụ là đất thuộc nhóm đất phi nông nghiệp, được quy định trong Luật Đất đai năm 2013, cụ thể như sau:

“Đất thương mại, dịch vụ bao gồm đất xây dựng cơ sở kinh doanh thương mại, dịch vụ và các công trình khác phục vụ cho kinh doanh, thương mại, dịch vụ.”

Căn cứ vào Khoản 1 Điều 153 Luật đất đai năm 2013 

2. Các loại đất thương mại dịch vụ

Đất thương mại, dịch vụ gồm 2 loại, đó là:

Đất được nhà nước cấp từ việc thu hồi để xây dựng những dự án và đất đấu thầu ở các khu vực như bến xe, chợ.

Đất thương mại dịch vụ 5%,7% hay 10% là phụ thuộc tỉ lệ giao đất và bồi thường cho người dân bị thu hồi.

3. Đặc điểm của đất thương mại dịch vụ

Thứ nhất, diện tích đất dịch vụ không lớn, khoảng 40-50m2, nhưng thường có vị trí đẹp. Ngoài ra, những lô đất này được chính quyền xây dựng cơ sở hạ tầng rồi mới bàn giao. Do vậy, đường xá giao thông, cơ sở hạ tầng đồng bộ, phát triển rất thuận lợi.

Thứ hai, nó thường nằm gần với các khu đô thị. Do mục đích bồi thường giúp cá nhân và hộ gia đình có thể chuyển đổi nghề nghiệp, gia tăng thu nhập nên những mảnh đất thương mại dịch vụ thường có vị trí rất thuận lợi để kinh doanh dịch vụ.

Thứ ba, đất được quy hoạch tại những vị trí đẹp nhưng giá chỉ bằng một nửa so với đất dự án.

Thứ tư, cá nhân, hộ gia đình được giao sử dụng đất thương mại dịch vụ không cần phải nộp tiền chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Thứ năm, đất được cấp lâu dài và có thể sẽ được cấp giấy chứng nhận QSDĐ và được phép xây nhà cao tầng để ở hoặc để kinh doanh. Điều này cũng đã được quy định tại Khoản 4, Điều 125 Luật Đất đai năm 2013.

4. Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất thương mại dịch vụ là gì?

Quyền của người sử dụng đất thương mại dịch vụ gồm:

• Được thuê, thuê lại, cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, nhận thừa kế từ cá nhân, hộ gia đình hay tổ chức kinh tế khác;
• Được Nhà nước bồi thường khi bị thu hồi đất theo quy định của pháp luật hiện hành;
• Được hưởng kết quả đầu tư trên đất và lợi nhuận thu được từ hoạt động kinh doanh thương mại dịch vụ trên đất;
• Được thực hiện việc khiếu nại, tố cáo và khởi kiện về tranh chấp đất đai hoặc khi bị xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.

Nghĩa vụ của người sử dụng đất thương mại dịch vụ gồm:

• Phải sử dụng đất đúng mục đích ghi trên Giấy chứng nhận QSDĐ, sử dụng đúng ranh giới của thửa đất và đảm bảo bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất theo đúng quy định về vấn đề sử dụng độ sâu trong lòng đất, chiều cao trên không và các quy định khác;
• Thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai;
• Đảm bảo thực hiện các biện pháp bảo vệ đất, môi trường và không xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp của người đang sử dụng bất động sản liền kề; 
• Giao trả lại đất khi Nhà nước có thu hồi đất hoặc khi hết thời hạn sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép việc gia hạn thời hạn sử dụng.
• Khi tìm thấy vật trong lòng đất phải tuân theo những quy định của pháp luật liên quan;

Căn cứ: Điều 153, 166, 167 Luật Đất đai năm 2013

5. Thời hạn sử dụng của đất thương mại dịch vụ 

Đất thương mại dịch vụ là gì? Thời hạn sử dụng loại đất này là bao lâu? Thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện nay được phân thành hai hình thức đó là đất có thời hạn sử dụng ổn định lâu dài và đất có thời hạn sử dụng nhất định, trong đó đất thương mại dịch vụ xác định là đất có thời hạn sử dụng nhất định.

Cụ thể theo quy định của khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai năm 2013, đất thương mại dịch vụ được các cá nhân, hộ gia đình và tổ chức sử dụng do được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc được phê duyệt dự án đầu tư thì thời hạn sử dụng đất là không quá 50 năm.

Tuy nhiên với các dự án đầu tư thương mại dịch vụ lớn và quá trình thu hồi vốn chậm hoặc những dự án đầu tư thương mại dịch vụ tại các khu vực có điều kiện kinh tế & xã hội khó khăn hay đặc biệt khó khăn cần thời hạn đầu tư dài hơn thì thời hạn sử dụng đất không quá 70 năm.

6. Quy định về quy hoạch đất thương mại dịch vụ

Đất thương mại dịch vụ thực chất là lô đất được Nhà nước sử dụng để đền bù cho các hộ dân, cá nhân bị thu hồi trên 30% diện tích đất nông nghiệp hiện đang sử dụng để phục vụ vào mục đích khác. 

Để đảm bảo quyền và nghĩa vụ cho người sử dụng đất, Nhà nước đã quy định rõ về quy hoạch đất thương mại dịch vụ.

Đất thương mại dịch vụ có được cấp sổ đỏ? 

Đất thương mại, dịch vụ thuộc vào nhóm đất phi nông nghiệp và có thể được cấp sổ đỏ (Giấy chứng nhận QSDĐ) nếu đảm bảo có các loại giấy tờ theo quy định. 

Đất thương mại dịch vụ có được phép xây nhà? 

Đất thương mại, dịch vụ được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ tương tự như đất ở. Đồng thời, đây là loại đất được xác định là đất ở kết hợp với kinh doanh nên có thể xây nhà ở. Ngoài ra, pháp luật hiện chưa có quy định hay điều luật nào cấm xây nhà trên đất thương mại nên người sở hữu hoàn toàn có thể được xây nhà ở kiên cố. 

Tuy nhiên, để được xây nhà, người sở hữu cần phải được sự cho phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo đúng quy định về cấp phép xây dựng. 

Đất thương mại dịch vụ là gì? Có được mua bán đất thương mại dịch vụ hay không?

Theo quy định của Điều 167 Luật Đất đai năm 2013, cá nhân, hộ gia đình, tổ chức kinh tế hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài nếu sử dụng đất thương mại, dịch vụ được thực hiện quyền chuyển đổi mục đích sử dụng đất, chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp, cho thuê, cho thuê lại,…

Như vậy, theo nguyên tắc chung, người sử dụng đất thương mại dịch vụ hoàn toàn có thể tiến hành giao dịch mua bán. Tuy nhiên, trong một số trường hợp quyền chuyển nhượng sử dụng vẫn có thể bị hạn chế. Cụ thể: 

• Cá nhân, hộ gia đình, tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng sử dụng đất từ cá nhân hay hộ gia đình khác; 
• Người nước ngoài được chuyển nhượng do việc sử dụng đất từ cá nhân, hộ gia đình khác hoặc từ thừa kế, nhận tặng cho;
• Các tổ chức kinh tế có thể chuyển nhượng quyền sử dụng khi nguồn gốc đất do nhận chuyển nhượng hoặc nhận góp vốn. 

7. Chuyển đổi mục đích sử dụng đất thành đất thương mại dịch vụ

Các trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất thành đất thương mại dịch vụ phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền gồm: đất có nguồn gốc ban đầu là đất nông nghiệp; đất thương mại dịch vụ không thu tiền sử dụng đất sang đất thương mại dịch vụ có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất hoặc trường hợp đất xây dựng công trình sự nghiệp, những loại đất được sử dụng vào mục đích công cộng nhằm kinh doanh, đất kinh doanh, sản xuất phi nông nghiệp không phải là đất thương mại dịch vụ sang đất thương mại dịch vụ.

Điều kiện để chuyển đổi mục đích sử dụng đất thành đất thương mại dịch vụ:

• Đất không vướng vào các quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hàng năm của UBND cấp huyện; không nằm trong quy hoạch bồi thường giải phóng mặt bằng do bị thu hồi đất.
• Đất không có tranh chấp với bất động sản liền kề hay bất cứ tranh chấp gì liên quan đến quyền sử dụng đất.
• Đất chuyển đổi phù hợp với nhu cầu người sử dụng đất và phù hợp hạn mức công nhận đất thương mại dịch vụ tại địa phương.
• Đất chuyển đổi nhưng cần phải đảm bảo được diện tích tối thiểu và tối đa của loại đất này theo quy định.

Căn cứ: Điều 52, Điều 57 Luật Đất đai năm 2013

Lời kết

Hy vọng định nghĩa về "đất thương mại dịch vụ là gì, những đặc điểm của loại đất và cách sử dụng đúng mục đích, chuyển đổi mục đích cùng các quy định liên quan đến quy hoạch đất thương mại dịch vụ sẽ giúp bạn có thêm những thông tin cần thiết kịp thời và đúng lúc.