Đất thổ canh là gì? Thời hạn sử dụng đất thổ canh

1. Đất thổ canh là gì?

Mặc dù được người dân sử dụng khá phổ biến nhưng pháp luật đất đai lại không có quy định hay giải thích thế nào là đất thổ canh. Vậy giải thích thuật ngữ "đất thổ canh là gì" như thế nào? Căn cứ vào thực tiễn và nghĩa của từ “thổ canh” có thể hiểu đất thổ canh là đất trồng trọt, dùng để chỉ loại đất dùng với mục đích là canh tác nông nghiệp.

Đất thổ canh là cách gọi phổ biến của người dân, nhất là những năm 90 trở về trước. Đến nay, cách gọi này dần được thay thế bằng Thuật ngữ bất động sản thuật ngữ theo quy định của pháp luật đất đai là đất nông nghiệp. Là loại đất được Nhà nước giao cho người dân để phục vụ mục đích sản xuất nông nghiệp, gồm trồng trọt, chăn nuôi, trồng rừng, làm muối... 

2. Thời hạn sử dụng của đất thổ canh

Vì đất thổ canh là đất nông nghiệp, cụ thể hơn đó là đất trồng trọt nên thuộc nhóm đất sử dụng có thời hạn. Nói cách khác, đất thổ canh là đất có thời hạn sử dụng.

Thời hạn sử dụng là 50 năm

Căn cứ vào Khoản 1 Điều 126 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp được Nhà nước giao đất, công nhận QSDĐ nông nghiệp thuộc các trường hợp sau có thời hạn sử dụng đất là 50 năm: Đất trồng cây hằng năm, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản; đất trồng cây lâu năm; đất rừng sản xuất; đất rừng phòng hộ;

Khi hết thời hạn 50 năm, cá nhân và hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu còn nhu cầu thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn là 50 năm.

Thời hạn sử dụng đất không quá 50 năm

Tại khoản 2, 3 Điều 126 có quy định về thời hạn sử dụng đất nông nghiệp (đất thổ canh) không quá 50 năm như sau:

“2. Thời hạn cho thuê đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân không quá 50 năm. Khi hết thời hạn thuê đất, hộ gia đình, cá nhân nếu có nhu cầu thì được Nhà nước xem xét tiếp tục cho thuê đất.

3. Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm.

Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất không quá 70 năm.

Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài.

Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định tại khoản này.”

3. Thủ tục chuyển đổi đất thổ canh sang đất ở

Đất thổ canh là gì? Người dân muốn chuyển đổi đất thổ canh sang đất ở cần thực hiện thủ tục như thế nào? Người dân muốn chuyển đất thổ canh sang đất ở phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Nói một cách khác, hộ gia đình, cá nhân chỉ được chuyển đất thổ canh sang đất ở nếu có quyết định cho phép của UBND cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương) tại nơi có đất. Trình tự, thủ tục được thực hiện theo 4 bước

Bước 1: Nộp hồ sơ

• Hộ gia đình, cá nhân muốn chuyển mục đích sử dụng đất cần phải chuẩn bị 01 bộ hồ sơ gồm có các giấy tờ sau:
  • Đơn theo mẫu số 01.
  • Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ hồng, Sổ đỏ).
• Nơi nộp hồ sơ
  • Cách 1: Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa tại cấp huyện để chuyển cho Phòng Tài nguyên và Môi trường.
  • Cách 2: Địa phương chưa tổ chức bộ phận một cửa thì hộ gia đình, cá nhân nộp trực tiếp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường.

Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ

• Trường hợp hồ sơ đã đầy đủ thì người tiếp tiếp nhận sẽ ghi vào sổ tiếp nhận và trao phiếu tiếp nhận hồ sơ cho người nộp.
• Nếu hồ sơ thiếu hoặc chưa hợp lệ, trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, cơ quan tiếp nhận phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung và hoàn chỉnh theo quy định.

Bước 3: Xử lý yêu cầu

Bước 4: Trả kết quả

• Kết quả sẽ được trả cho người nộp hồ sơ trong vòng 03 ngày, kể từ ngày giải quyết xong.

Lưu ý: Thời gian giải quyết hồ sơ không quá 15 ngày, tính từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 25 ngày đối với các xã tại miền núi, vùng sâu, vùng xa, hải đảo, vùng có điều kiện kinh tế & xã hội khó khăn. Thời gian trên không tính các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định pháp luật và không tính thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.

4. Tiền sử dụng đất khi chuyển đất thổ canh sang đất ở

Đất thổ canh là đất nông nghiệp, nên tùy vào từng loại đất nông nghiệp mà cách tính và mức tiền sử dụng đất phải nộp sẽ khác nhau. Cách tính tiền sử dụng đất sau đây chỉ áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân, cụ thể:

• Trường hợp 1: Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở. Tiền sử dụng đất phải nộp = 50% x (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở - Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp)
• Trường hợp 2: Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở. Tiền sử dụng đất phải nộp = (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở - Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp)

Riêng đối với đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng hợp pháp thì sẽ căn cứ vào nguồn gốc đất đó để thu tiền sử dụng đất, cụ thể:

• Trường hợp đất có nguồn gốc là đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư mà không được công nhận là đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất theo giá đất ở so với tiền sử dụng đất theo giá đất nông nghiệp.
• Trường hợp đất nhận chuyển nhượng có nguồn gốc là đất nông nghiệp được giao trong hạn mức sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình và cá nhân thì thu tiền sử dụng đất sẽ tính bằng với mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất theo giá đất ở với tiền sử dụng đất theo giá đất nông nghiệp.

5. Những điều cần phải lưu ý khi mua đất thổ canh

• Đất thổ canh có được xây nhà ở không

Đất thổ canh không được xây nhà ở, nếu trường hợp xây nhà thì khi phát hiện sẽ bị phạt từ 3 triệu đến vài chục hay vài trăm triệu đồng tùy vào diện tích xây dựng trái phép. Vì vậy đất thổ canh phải chuyển đổi sang thổ cư mới được xây dựng.

• Xác định mảnh đất nông nghiệp nằm có trong diện quy hoạch đất ở

Trước khi mua đất nông nghiệp chuyển làm đất ở thì bạn cần tìm hiểu xem miếng đất mình dự định mua đã nằm trong diện quy hoạch đất ở, được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt chưa. Để xác minh được điều này người mua nên chủ động trực tiếp đến UBND quận (huyện) để hỏi rõ vấn đề trên.

• Phí chuyển đổi đất thổ canh sang đất ở

Theo quy định pháp luật, khi mua đất nông nghiệp chuyển sang đất ở ngoài số tiền mua đất bạn cần phải chi thêm một khoản tiền để thực hiện việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Bởi vậy, người mua cần thương lượng trước với người bán về giá cả miếng đất trong đó đã tính cả chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

• Hợp đồng mua bán đất cần phải được chứng thực bởi cơ quan có thẩm quyền.

Lời kết

Trên đây là bài viết về nội dung: Đất thổ canh là gì và thời hạn sử dụng đất thổ canh là bao lâu, bên cạnh đó bài viết cũng giúp người dân biết cách chuyển đất thổ canh sang đất ở.