Đất đấu giá là gì? Ưu điểm của đất đấu giá

Nguyễn Thị Huyền Trang

Chắc hẳn bạn đã từng nghe qua khái niệm đất đấu giá, tuy nhiên bạn đã thực sự hiểu đất đấu giá là gì, ưu điểm của loại hình này và các quy định pháp luật liên quan như thế nào. Nội dung sẽ được cập nhật trong bài viết sau đây.

Đất đấu giá là gì?

dat-dau-gia-1-1647860079.png
Đất đấu giá là gì?

Đất đấu giá là gì? Đây là những khu đất được tổ chức bán đấu giá quyền sử dụng đất một cách công khai, minh bạch bởi UBND cấp huyện, quận trở lên. Mục đích chính của việc bán đấu giá đất là để lấy nguồn vốn nhằm thực hiện các dự án công cộng hay dự án xây dựng hoặc cải tạo tại địa phương có đất đấu giá đó.

Theo quy định hiện hành, để được đấu giá quyền sử dụng đất, khu đất cần đáp ứng được các điều kiện sau đây:

  • Thứ nhất, khu đất đấu giá phải là khu đất sạch, không cho thuê, không bị lấn chiếm, không có tranh chấp và khiếu kiện.
  • Thứ hai, khu đất đấu giá được Sở Quy hoạch & Kiến trúc phê duyệt, khớp nối với quy hoạch chung.
  • Thứ ba, khu đất đấu giá được Sở Tài chính duyệt đơn giá khởi điểm để làm cơ sở bán đấu giá đất.
  • Thứ tư, khu đất đấu giá có đầy đủ hạ tầng, hệ thống cấp thoát nước, hệ thống cấp điện và đường giao thông…

Việc đấu giá đất sẽ được tổ chức bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trong quá trình đấu giá, người trả mức giá cao nhất chính là người trúng đấu giá. Sau đó Chủ tịch UBND sẽ ra quyết định trúng đấu giá đất. Sau khi có người trúng đấu giá đất sẽ có sự thay đổi về người sử dụng khu đất đó và người sử dụng đất này cần đăng ký biến động đất đai, hay còn gọi là sang tên sổ đỏ.

Tính pháp lý của đất đấu giá

Đất đấu giá thực chất chỉ là tên gọi hợp lý hóa để chỉ những khu đất được UBND Quận, Huyện - Cơ quan có thẩm quyền bán công khai để thu tiền nộp vào ngân sách nhà nước. Khác với các loại BĐS thông thường với chủ đầu tư là các công ty, cá nhân thì đất đấu giá ở đây trực tiếp là của nhà nước bán. Vì thế nên tính pháp lý của đất đấu giá rất rõ ràng và cấp giấy chứng nhận QSDĐ ngay sau khi đã nộp hết tiền, bên cạnh đó ngân hàng cũng dễ cho vay vì không cần thẩm tra nguồn gốc và pháp lý của đất đấu giá.

Ưu điểm của đất đấu giá

Như chúng ta đã biết, đất đấu giá là khu đất được UBND cấp huyện, quận trở lên tổ chức đấu giá công khai để người dân mua nên loại đất này sẽ sở hữu nhiều ưu điểm vượt trội so với các khu đất thông thường, cụ thể như sau:

  • Đất đấu giá có tính pháp lý rõ ràng, đã được Phòng Tài nguyên & Môi trường trực tiếp cắm mốc thực địa cho người sử dụng đất nên sẽ không bị tranh chấp, lấn chiếm, chồng lấn và không dính quy hoạch “treo”.
  • Theo quyết định trúng đấu giá của Chủ tịch UBND ký, người trúng đấu giá đất nộp tiền trực tiếp vào Ngân sách Nhà nước nên không lo bị môi giới làm giá, hay bị kẻ xấu trục lợi.
  • Sau khi hoàn thành nộp tiền vào Kho bạc Nhà nước, người mua đất đấu giá sẽ được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ (sổ đỏ) đứng tên mình.
  • Đất đấu giá được Sở Quy hoạch & Kiến trúc phê duyệt nên thường được hưởng lợi từ khu quy hoạch, tọa lạc ở các vị trí đẹp, gần trung tâm, có hạ tầng tốt, thuận tiện kết nối giao thông (như gần trường học, khu văn hóa, UBND).
  • Khu đất đấu giá sẽ được đầu tư xây dựng hạ tầng đầy đủ (đường nhựa hoặc bê tông trải rộng, điện chiếu sáng, sinh hoạt, cấp thoát nước…), đảm bảo tiêu chuẩn hiện hành trước khi bàn giao tới người mua.
  • Tính từ ngày có quyết định trúng đấu giá, thời hạn nộp tiền vào Kho bạc Nhà nước có thể kéo dài 03 tháng. Quy định này tạo điều kiện cho người mua có thời gian để chuẩn bị tài chính.
  • Ngân hàng cho người mua đất vay bù đắp để thanh toán số tiền trúng đấu gia và thường được định giá cao hơn so với đơn giá của quyết định trúng đấu giá.
  • Khi đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất, người dân được xây dựng 100% diện tích đất và được tự thiết kế.

Lưu ý khi mua đất đấu giá

Bên cạnh những ưu điểm trên, đất đấu giá cũng tồn tại một số nhược điểm vì vậy người mua cần phải lưu ý trước khi quyết định xuống tiền đầu tư.

Khi tham gia đấu giá quyền sử dụng đất, việc cạnh tranh thường là rất lớn. Do đó, nhiều người mua có nhu cầu ở thực đa số không trúng thầu.

Khách hàng tham gia đấu giá trực tiếp thường không trúng thầu do giá khởi điểm đấu giá thường rất thấp. Thông thường, người mua sẽ căn cứ vào giá khởi điểm để trả giá mà không tính tới giá trị thực cũng như các ưu điểm của khu đất được đưa ra đấu giá.

Như vậy, mặc dù có nhiều ưu điểm hơn so với những bất động sản thông thường nhưng đất đấu giá vẫn còn tiềm ẩn nhiều bất lợi, rủi ro với nhiều khách hàng, nhất là với những người mua lần đầu, chưa có kinh nghiệm đấu giá đất.

Đất trúng đấu giá có được cấp sổ đỏ?

Ngoài tìm hiểu về đất đấu giá là gì thì người mua cũng quan tâm vấn đề những khu đất này sau khi đấu giá có được cấp sổ đỏ hay không? Dễ dàng nhận thấy, đất đấu giá là loại hình bất động sản có pháp lý rất rõ ràng. Bởi lẽ, người bán đất trong trường hợp này chính là Nhà nước chứ không phải là người dân, nhà đầu tư hay chủ đầu tư như thông thường. Chính vì vậy, người mua đất cũng dễ dàng vay vốn ngân hàng hơn vì họ không cần phải thẩm tra nguồn gốc hay tính pháp lý của khu đất.

Theo quy định của Khoản 5, Điều 9 của Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, sau khi người trúng đấu giá đất hoàn thành nộp tiền vào kho bạc Nhà nước thì sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chính là sổ đỏ. Hơn nữa thời gian cấp sổ đỏ cũng rất nhanh bởi vì nguồn gốc đất rõ ràng, pháp lý đầy đủ.

dat-dau-gia-2-1647860079.png
Đất đấu giá được cấp sổ đỏ

Đấu giá quyền sử dụng đất trong những trường hợp nào?

Theo quy định trong Luật Đất đai năm 2013, Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất trong các trường hợp cụ thể sau đây:

- Giao đất ở tại nông thôn và đô thị cho cá nhân, hộ gia đình.

- Cho thuê đất, giao đất đối với những trường hợp được giảm tiền sử dụng đất và tiền thuê đất.

- Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp dùng trong mục đích công ích để sản xuất nông, lâm nghiệp, làm muối hay nuôi trồng thủy sản.

- Cho thuê đất và giao đất đối với đất Nhà nước thu hồi do việc sắp xếp lại, xử lý cơ sở hoạt động sự nghiệp, trụ sở làm việc, cơ sở sản xuất và  kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu của Nhà nước.

- Đầu tư xây dựng nhà ở với mục đích như cho thuê mua, bán hay cho thuê.

- Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng cho thuê hoặc chuyển nhượng.

- Sử dụng quỹ đất để tạo vốn đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng.

- Sử dụng đất dịch vụ, thương mại; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

Với những trường hợp nêu trên, Nhà nước thực hiện cho thuê đất, giao đất không thông qua đấu giá nếu đất đưa ra đấu giá không có người tham gia đấu giá hoặc nếu chỉ có 01 người đăng ký đấu giá hoặc đấu giá ít nhất 02 lần song không thành.

Trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất

Khoản 2 Điều 118 Luật Đất đai năm 2013 quy định khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất trong các trường hợp sau thì không đấu giá quyền sử dụng đất:

“a) Giao đất không thu tiền sử dụng đất;

b) Sử dụng đất được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất quy định tại Điều 110 của Luật này;

c) Sử dụng đất quy định tại các điểm b, g khoản 1 và khoản 2 Điều 56 của Luật này;

d) Sử dụng đất vào mục đích hoạt động khoáng sản;

đ) Sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở tái định cư, nhà ở xã hội và nhà ở công vụ;

e) Giao đất ở cho cán bộ, công chức, viên chức chuyển nơi công tác theo quyết định điều động của cơ quan có thẩm quyền;

g) Giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại xã mà không có đất ở và chưa được Nhà nước giao đất ở;

h) Giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại thị trấn thuộc vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà không có đất ở và chưa được Nhà nước giao đất ở;

i) Các trường hợp khác do Thủ tướng Chính phủ quyết định.”

Lời kết

Đất đấu giá là gì? Những trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất và những lưu ý, thủ tục khi đấu giá đều được thể hiện chi tiết trong bài viết trên. Hy vọng thông qua bài viết trên đây bạn đọc sẽ có thêm những thông tin hữu ích về thủ tục, quy định hay cách thức thực hiện liên quan đến đất đai, sổ đỏ.