Chi phí hoàn công nhà ở trong xây dựng là bao nhiêu?

Giá trị của việc thực hiện hoàn công công trình

Nhà là tài sản có giá trị lớn và hoàn công xây dựng nhà ở là điều kiện cần thiết để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đất cho nhà ở và công trình, trong đó thể hiện các thay đổi về hiện trạng nhà đất sau khi thi công.

Thủ tục thực hiện chi phí hoàn công nhà ở cũng là điều kiện để chủ nhà được cấp đổi sổ hồng, nhờ đó xác thực trên đất có công trình xây dựng.

Hoàn công có giá trị để công nhận tài sản nhà đất tạo thuận lợi cho việc trao tặng, chuyển nhượng và định giá của tài sản sau này.

Hoàn công nhà ở giúp giải quyết những vấn đề phát sinh liên quan đến đền bù và giải tỏa khi nhà nước quy hoạch. Nếu không hoàn công nhà ở chủ sở hữu sẽ gặp phải những rắc rối hay thiệt hại do không xác định được giá trị của căn nhà ở.

Nếu cần sửa chữa, bảo dưỡng thì việc lên kế hoạch sửa chữa bảo dưỡng cho công trình cũng dễ dàng, thuận lợi hơn vì bản vẽ hoàn công là bản vẽ đúng với thực tế nhất. Với các trường hợp bản vẽ khác với giấy chứng nhận sở hữu đất sẽ không được xin cấp phép để sửa chữa sau này.

Tính thanh khoản của nhà ở sẽ không cao hoặc nhà ở không có tính thanh khoản nếu thủ tục hoàn công không được hoàn thiện hoặc hoàn thiện không đầy đủ dẫn đến người mua nghi ngại về vấn đề pháp lý của thủ tục giấy tờ.

Có thể thấy việc hoàn công công trình nhà ở là một việc vô cùng quan trọng và nếu bạn không có kiến thức đầy đủ sẽ rất tốn kém chi phí cho việc hoàn công. Dưới đây là những khoản chi phí hoàn công nhà ở bạn có thể gặp trong quá trình thực hiện thủ tục hoàn công nhà ở.

Chi phí hoàn công nhà ở hết bao nhiêu tiền?

Những khoản chi phí hoàn công nhà ở phải nộp, cụ thể gồm:

Lệ phí trước bạ:

Lệ phí trước bạ là một khoản phí phải đóng cho cục thuế Nhà nước khi mua một tài sản có giá trị như: xe máy, ô tô hay nhà đất trước khi đưa vào sử dụng. Đây là khoản chi phí đầu tiên phải nộp khi tiến hành các giai đoạn trong hoàn công xây dựng nhà.

Trường hợp áp dụng

Sau khi hoành thành xây dựng nếu chủ sở hữu nhà ở có nhu cầu đăng ký quyền sở hữu đối với nhà ở đó thì bắt buộc phải nộp lệ phí trước bạ.

Đối tượng nộp lệ phí trước bạ

Tại Điều 3 của Nghị định 140/2016/NĐ-CP quy định người nộp lệ phí trước bạ như sau:

“Tổ chức, cá nhân có tài sản thuộc đối tượng chịu lệ phí trước bạ quy định tại Điều 2 Nghị định này phải nộp lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trừ các trường hợp thuộc diện miễn lệ phí trước bạ theo quy định tại Điều 9 Nghị định này.”

Như vậy, chủ sở hữu nhà ở chính là người phải nộp lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu.

Tuy nhiên, nếu có hợp đồng thi công xây dựng giữa hộ gia đình, cá nhân với nhà thầu thì các bên có thể thỏa thuận người nộp phí trước bạ là nhà thầu.

Cách tính lệ phí trước bạ

Điểm b khoản 2 Điều 3 Thông tư 301/2016/TT-BTC quy định về cách tính lệ phí trước bạ đối với nhà ở như sau:

Lệ phí trước bạ phải nộp = 0.5% x (diện tích x Giá 01 m2 x Tỷ lệ % chất lượng còn lại)

Trong đó:

• Giá 01 m2 là giá thực tế xây dựng mới của từng cấp nhà và hạng nhà do ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định (tùy tỉnh, thành có dữ liệu khác nhau để tính).
• Đối với trường hợp nhà mới xây xong thì không cần nhân (x) với tỷ lệ % chất lượng còn lại.

Tuy nhiên, không phải trường hợp nào cũng phải nộp phí trước bạ, các đối tượng và loại hình tài sản nhà ở được quy định miễn nộp tại Nghị định về lệ phí trước bạ số 45/2011/NĐ-CP.

Thuế xây dựng cơ bản

Thuế xây dựng cơ bản khi thực hiện thủ tục hoàn công bao gồm thuế thu nhập cá nhân (TNCN) và thuế giá trị gia tăng (GTGT).

Thuế GTGT phải nộp = Doanh thu tính thuế GTGT x Tỷ lệ thuế GTGT

Thuế TNCN phải nộp = Doanh thu tính thuế TNCN x Tỷ lệ thuế TNCN

Mức thuế này được chi cục thuế tiến hành thu từ phía chủ nhà ( hoặc nhà đầu tư) và căn cứ theo hợp đồng xây dựng nhà được ký với công ty (nhà thầu) xây dựng.

Ở đây có 2 loại hợp đồng: Hợp đồng bao thầu nguyên vật liệu và hợp đồng không bao thầu nguyên vật liệu (hợp đồng chỉ tính chi phí nhân công). Theo điểm b khoản 2 điều 2 TT 92/2015/TT-BTC mức thuế của 2 loại hợp đồng trên được quy định như sau: 

• Đối với hợp đồng “xây dựng không bao thầu nguyên vật liệu: tỷ lệ thuế GTGT là 5%; tỷ lệ thuế TNCN là 2%”.
• Với hợp đồng “xây dựng có bao thầu nguyên vật liệu: tỷ lệ thuế GTGT là 3%; tỷ lệ thuế TNCN là 1,5%”

Trường hợp công trình nhà ở không ký hợp đồng nào thì chi cục thuế sẽ thu trực tiếp thuế xây dựng này thông qua chi phí xây dựng nhà mà bạn đã bỏ ra.

Lưu ý: Với trường hợp bên thầu xây dựng nhà tư nhân không thực hiện kê khai hoặc không cung cấp HĐ xây dựng cho cơ quan thuế theo yêu cầu để tính thuế đối với Bên nhận thầu thì chủ nhà (hoặc chủ đầu tư xây dựng) có trách nhiệm khấu trừ thuế TNCN phải nộp theo tỷ lệ 10% trên tổng thu nhập trước khi trả tiền công, tiền thù lao và tiền chi phí khác cho cá nhân thực hiện thi công theo quy định tại khoản 1 Điều 25 Thông tư số 111/2013/TT-BTC ngày 15/08/2013 của Bộ Tài chính hướng Nghị định số 65/2013/NĐ của CP.

Một số chi phí khác trong hoàn công

Ngoài 2 khoản phải nộp trên thì còn một số khoản khác phải nộp khi thực hiện chi phí hoàn công nhà ở đó là: Lệ phí làm hồ sơ hoàn công nhà ở theo quy định nhà nước và phí lập bản vẽ hiện trạng hoàn công. Lệ phí lập bản vẽ phụ thuộc vào từng đơn vị thực hiện, thường dao động khoảng 10.000 – 15.000 đồng/m² sàn xây dựng.

Những lưu ý khi thực hiện thủ tục hoàn công công trình 

Khi thực hiện thủ tục hoàn công, chủ sở hữu cần làm đơn xin hoàn công nhà ở cần phải làm theo mẫu được Bộ Xây dựng cấp. Bản vẽ hoàn công sẽ phải mô tả rõ hiện trạng công trình nhà ở, phải thể hiện được chính xác kích thước, vị trí, thiết bị & vật liệu của nhà ở. Ngoài ra, cần phải chuẩn bị đầy đủ hợp đồng xây dựng nếu phải ký kết hợp đồng.

Chủ sở hữu xin hoàn công cần phải chuẩn bị các giấy tờ, hồ sơ cụ thể căn cứ theo Thông tư 05/2015/TT-BXD bao gồm:

• Giấy phép xây dựng.
• Hợp đồng xây dựng của chủ sở hữu với các nhà thầu khảo sát, thiết kế, thi công và giám sát thi công xây dựng (nếu có).
• Báo cáo về kết quả khảo sát xây dựng công trình.
• Hồ sơ thiết kế bản vẽ thi công xây dựng của công trình.
• Báo cáo kết quả thẩm tra & văn bản kết quả thẩm định thiết kế bản vẽ thi công xây dựng.
• Bản vẽ hoàn công (trong trường hợp việc thi công xây dựng công trình có sai khác so với thiết kế bản vẽ thi công xây dựng ban đầu).
• Báo cáo về kết quả thí nghiệm, kiểm định công trình (nếu có).
• Văn bản thỏa thuận, chấp thuận & xác nhận của các tổ chức, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (nếu có) về an toàn PCCC; an toàn vận hành thang máy.

Nộp hồ sơ hoàn công ở đâu?

Khi tiến hành thực hiện chi phí hoàn công, các thủ tục hoàn công, bạn cần đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền để nộp hồ sơ:

• Tại Sở Xây dựng: Áp dụng đối với những công trình xây dựng cấp đặc biệt, cấp 1, công trình tôn giáo hay di tích lịch sử … do UBND TP quy định.
• Tại UBND quận, huyện: Áp dụng đối với nhà ở riêng lẻ của người dân và các công trình xây dựng khác thuộc địa giới hành chính tại quận, huyện.
• Ban quản lý đầu tư & xây dựng các khu đô thị mới, khu công nghiệp, chế xuất, khu công nghệ cao đối với các công trình xây dựng ở trong khu vực đó.
• Tại UBND xã: Áp dụng đối với nhà ở riêng lẻ thuộc địa giới hành chính của xã.

Lời kết

Trên đây là tổng hợp các chi phí hoàn công nhà ở, các công trình xây dựng. Hy vọng qua bài viết này, bạn có thể phần nào hiểu được các khoản thuế, lệ phí và giá hoàn công nhà là bao nhiêu, đồng thời giúp bạn có thể hoàn thành thủ tục hoàn công một cách suôn sẻ để tránh những rắc rối không đáng có sau này.