Quy trình & thủ tục về chuyển quyền sử dụng đất chi tiết 2021

Chuyển quyền sử dụng đất được hiểu như thế nào?  Về cơ bản khái niệm chung của giao dịch này đã quy định rõ tại Luật đất đai 2013. Chi tiết tại Khoản 10 Điều 3 của điều luật.

Cụ thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất bản chất là giao dịch dân sự. Trong đó đối tượng chuyển giao là quyền sử dụng đất. Chuyển giao quyền sử dụng đất hiểu là chuyển dịch quyền sử dụng từ người này sang người khác. Hình thức chuyển quyền sử dụng đất có thể là qua chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế tặng cho hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất. 

Cơ sở xác lập quyền sử dụng đất

Bất kỳ mối quan hệ pháp luật dân sự nào cũng có thể phát sinh, thay đổi, chấm dứt trên những sự kiện pháp lý nhất  định. Quyền sử dụng đất chỉ được xác lập khi có sự kiện pháp lý cụ thể. Cơ sở pháp lý cho việc thiết lập QSDĐ được quy định rõ tại Luật đất đai 2013. Cụ thể là điều 59.

Trong đó căn cứ xác lập quyền sử dụng đất gồm có:

• QSDĐ cá nhân, hộ gia đình, chủ thể khác được xác lập do nhà nước giao đất, cho thuê hay công nhận QSD. Tức là Nhà nước giao đất cho chủ thể qua cơ quan thẩm quyền để trao QSD.
• QSDĐ cá nhân, gia đình,…được xác lập do người khác chuyển QSDĐ. Quá trình chuyển phù hợp với quy định của Bộ LDS cùng pháp luật đất đai. Trong đó phạm vi QSDĐ chủ thể có quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất.

Điều kiện chuyển quyền sử dụng đất

Điều kiện chuyển QSDĐ được xem là cơ sở pháp lý cần thiết để xác định quyền năng dân sự người SDĐ. Điều kiện này được Nhà nước quy định nên chỉ khi đáp ứng mới được phép chuyển QSDĐ. Vậy điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất là gì? Căn cứ Luật ĐĐ 2013 Điều 188 gồm có:

• Có giấy chứng nhận. Trừ trường hợp quy định Khoản 3 điều 186 cũng như khoản 1 Điều 168.
• Đất không tranh chấp
• QSDĐ không bị kê biển, đảm bảo thi hành án
• Trong thời gian SDĐ

Hình thức, nội dung hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất

Một khi có ý định chuyển quyền sử dụng đất bắt buộc người thực hiện phải lập hợp đồng chuyển nhượng. Hợp đồng vô cùng cần thiết để đảm bảo tính pháp lý trong quá trình chuyển nhượng nếu xảy ra tranh chấp. Trong đó về cơ bản hình thức cũng như nội dung hợp đồng được quy định rõ ràng như sau:

• Hình thức:

Theo quy định Điều 502 Luật DS 2015 hợp đồng quyền sử dụng đất phải lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định bộ luật. Việc thực hiện hợp đồng phải đúng trình tự, thủ tục. Trong đó hình thức hợp đồng là căn cứ để xác định các bên tham gia hợp đồng đó. Thông qua hợp đồng sẽ xác định quyền và nghĩa vụ các bên trong hợp đồng. Đồng thời xác định trách nhiệm người vi phạm hợp đồng khi chuyển QSDĐ. 

• Nội dung: 

Về nội dung hợp đồng cơ bản đã được quy định tại Bộ luật dân sự 2015 Điều 501. Nhìn chung nội dung hợp đồng không có khác biệt gì nhiều so với nhiều hợp động khác. Đa phần chỉ là ràng buộc bởi quy định Luật đất liên quan đến chuyển nhượng.

Theo đó nội dung hợp đồng không được trái với quy định liên quan tới mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng. Đi kèm với đó là các quy hoạch, kế hoạch, quyền và nghĩa vụ khác theo quy định pháp luật về đất đai. Hoặc là những quy định khác của pháp luật có liên quan.

Trình tự thực hiện chuyển quyền sử dụng đất 

Về quy trình chuyển quyền sử dụng đất cơ bản không quá phức tạp hay khó khăn. Cụ thể nội dung của quy trình tiến hành chuyển quyền sử dụng đất được tiến hành theo 4 bước sau:

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Trong thủ tục chuyển quyền sử dụng đất ở hợp đồng chuyển nhượng đóng vai trò then chốt nhất trong bộ hồ sơ. Vậy nên để được Cơ quan chính quyền địa phương xét duyệt nhanh chóng thì việc lập hợp đồng cần đảm bảo đúng tiêu chuẩn. Cơ bản nội dung về hợp đồng chuyển nhượng như sau:

• Khái niệm hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất:

Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất là gì về cơ bản không khó hiểu. Đây là mẫu hợp đồng được lập nên dựa vào sự thỏa thuận giữa các bên tham gia hợp đồng. Cụ thể là bên chủ sở hữu mảnh đất và bên được chuyển nhượng, tặng cho, thuê lại.

Hợp đồng ra đời làm nhiệm vụ chứng nhận bên bán đã chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua. Bên mua cần thực hiện nghĩa vụ chi trả tiền bạc đúng với quy định cho bên bán.

Có thể nói hợp đồng chuyển QSDĐ là mẫu hợp đồng vô cùng quan trọng ảnh hưởng trực tiếp đến quá trình mua bán, chuyển nhượng đất đai. Đó không chỉ phản ánh về quyền và nghĩa vụ của hai bên tham gia hợp đồng. Thay vào đó hợp đồng còn là căn cứ để Pháp luật nhà nước can thiệp đòi quyền lợi cho các bên khi vi phạm hợp đồng.

• Mẫu hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất

Về nội dung mẫu hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất gồm có 3 phần chính. Phần đầu tiên sẽ là quốc hiệu tiêu ngữ, tên hợp đồng và ngày tháng năm. Phần hai sẽ là phần ghi nội dung của các bên chuyển nhượng. Còn riêng phần cuối cùng là phần ghi của bên Cơ quan nhà nước.

Trong đó phần ghi nội dung các bên chuyển nhượng có nhiều điều khoản, điều mục cần thiết. Những nội dung này cần được đảm bảo thông tin chính xác, đầy đủ, đúng với thỏa thuận hai bên. Bao gồm nhiều nội dung chính như:

• Thông tin bên chuyển nhượng
• Thông tin bên nhận chuyển nhượng
• Thông tin thửa đất chuyển nhượng
• Thỏa thuận chuyển nhượng về giá thành cũng như phương thức thanh toán
• Thỏa thuận đăng ký lệ phí kèm trách nhiệm nộp lệ phí
• Quyền và nghĩa vụ hai bên tham gia hợp đồng
• Phương án giải quyết khi tranh chấp xảy ra
• Cam kết của hai bên tham gia ký kết hợp đồng

Hiện tại mẫu hợp đồng chuyển nhượng đang được cung cấp nhiều trên nhiều trang mạng trực tuyến. Bạn hoàn toàn có thể tải được mẫu hợp đồng đúng chuẩn mà không cần mất thời gian viết tay. Trong đó để tiết kiệm thời gian cũng như công sức tìm kiếm chi tiết cho nội dung mẫu hợp đồng bạn có thể tải qua 2 link sau:

• Link tham khảo: Bạn Download Tại đây
• Link hỗ trợ: Bạn có thể Download Tại đây.

Thời gian thực hiện thủ tục cho phép mục đích sử dụng đất

Về thời gian thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất đã được quy định tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Đi kèm với đó là một số điều của Luật đất đai năm 2013. Chi tiết quy định thời gian tại Điểm B khoản 1 hay Khoản 4 Điều 61. Nội dung điều khoản sẽ

• Giao đất, thuê đất không vượt quá 20 ngày. Thời gian tính từ ngày giải phóng mặt bằng
• Chuyển mục đích sử dụng đất không vượt quá 20 ngày.

Vậy dựa vào quy định trên ta có được thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất không quá 15 ngày. Thời gian tính từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ. Đối với trường hợp ở xã miền núi, hải đảo hoặc là vùng có điều kiện kinh tế khó khăn thì thời gian sẽ dài hơn một chút. Trong đó thời gian không vượt quá 30 ngày tính từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ.

Thời gian cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Thời gian cấp chứng nhận quyền sử dụng đất bao lâu? Mặc dù nghị định 01/2017/NĐ-CP có sửa đổi bổ sung tại nghị định 43/2014/NĐ-CP nhưng vẫn không có nhiều thay đổi. Nghị định mới vẫn kế thừa quy định về thời gian cấp giấy chứng nhận ban đầu.

Cụ thể theo Khoản 2 Điều 2 Nghị định mới thời gian thực hiện cấp giấy chứng nhận không vượt quá 30 ngày. Thời gian được tính từ lúc Cơ quan thẩm quyền nhận hồ sơ hợp lệ. Tuy nhiên đối với nhiều xã miền núi, hải đảo hoặc là vùng sâu, vùng xa nơi có điều kiện kinh tế khó khăn thì thời gian lâu hơn. Ước tính thời gian không vượt quá 40 ngày từ khi nhận hồ sơ hợp lệ. Lưu ý:

• Thời gian được nêu rõ ở trên không tính kèm thời gian của ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định Pháp Luật.
• Thời gian ấy cũng không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ ở UBND xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính.
• Thời gian quy định không tính thời gian xem xét xử lý những trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật. Hoặc là thời gian trưng cầu giám định.

Các loại thuế và lệ phí phải nộp 

Một khi thực hiện quy trình chuyển quyền sử dụng đất việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính là điều bắt buộc. Đây là công đoạn quan trọng đồng thời là nghĩa vụ mà hai bên tham gia chuyển nhượng cần phải thực hiện đối với Nhà nước. Trong đó các loại thuế cũng như lệ phí cần phải đóng đậu gồm có:

Lệ phí trước bạ 

Lệ phí trước bạ là lệ phí dành cho tài sản có giá trị lớn cần nộp cho cơ quan Nhà nước khi giao dịch mua bán. Đất đai cũng là tài sản có giá trị nên việc nộp lệ phí trước bạ là điều rất cần thiết.

Cụ thể để xác định được lệ phí trước bạ cho thửa đất chuyển nhượng cần dựa vào công thức tính toán cụ thể. Căn cứ vào Nghị định 45/2015/NĐ-CP Chính phủ có quy định về vấn đề này. Chi tiết tại Khoản 1 Điều 7 công thức tính toán được thực hiện như sau:

Tiền nộp đất = S + giá đất + lệ phí

Tiền nộp nhà = S + cấp nhà + lệ phí

Trong đó:

• S: Là diện tích đất tính bằng m2
• Giá đất: Mức giá đưa ra được tính theo bảng giá chung của UBND tỉnh thuộc nơi đó:
• Lệ phí: Quy định là 0.5%

Để bạn dễ dàng nhận định được lệ phí hơn bạn có thể tham khảo ví dụ cụ thể. Ví dụ bạn mua mảnh đất thổ cư với diện tích 80m2. Giá đất cập nhật tại thị trường nhà đất nơi đây là 1.8 triệu đồng/m2. Vậy lệ phí trước bạ mà bạn phải nộp ở đây sẽ là 80 x 1.800.000 x 0.5% = 720.000 đồng.

Tuy nhiên trong một số trường hợp sẽ không cần nộp lệ phí trước bạ. Tiêu biểu chẳng hạn như:

• Chuyển giao tài sản đến vợ chồng/con cái/cha mẹ
• Nhà đất được đền bù. Hoặc được mua bằng tiền đền bù
• Nhà đất vốn dĩ đã có GCC chung hộ gia đình khi phân chia cho người trong hộ gia đình.

Thuế thu nhập cá nhân

Theo nguyên tắc trong quá trình chuyển nhượng QSDĐ, người bán phát sinh thu nhập lúc chuyển nhượng sẽ phải nộp loại thuế này. Khoản thu được quy định, tính toán dựa theo công thức như sau:

TTNCN = giá chuyển nhượng x thuế suất

Trong đó:

• Giá chuyển nhượng được xác thự theo thỏa thuận có trong hợp đồng. Nếu giá trong hợp đồng thấp hơn so với giá quy định thì lấy giá UBND tỉnh để tính
• Thuế suất theo quy định là khoảng 2% tùy vào từng trường hợp.

Đối với thuế thu nhập cá nhân cũng có một số trường hợp không cần nộp thuế khi thực hiện cách chuyển quyền sử dụng đất.  Bao gồm như:

• Chuyển nhượng giữa vợ-chồng, cha mẹ đẻ- con đẻ, cha mẹ vợ/chồng –con rể/dâu. Hoặc là ông bà nội/ngoại – con cháu, anh chị, em ruột.
• Chuyển nhượng QSDĐ gắn liền đất của cá nhân khi chỉ có nhà ở/đất ở duy nhất.
• Nhận thừa kế, quà tặng giữa vợ-chồng, cha mẹ - con cái, anh chị em, ông bà,…

Một số loại phí khác

Ngoài những chi phí kể trên còn một số chi phí liên quan khác trong quá trình chuyển quyền sử dụng đất phải nộp. Trong đó bao gồm:

• Lệ phí địa chính. Lệ phí được quy định tại điểm b Khoản 2 Điều 3. Quy định tại Thông tư 02/2014/TT-BTC. Theo đó chi phí quy định ước tính là 15.000 đồng.
• Lệ phí thẩm định. Lệ phí được quy định tại Khoản 1 Điều 3. Chi tiết tại thông tư liên tịch 62/2013/TTLT – BTC – BTP. Theo đó lệ phí ước tính là 0.15% giá trị chuyển nhượng. Tối thiểu là 100.000 đồng và tối đa là 5 triệu đồng.

Trên đây là tổng hợp đầy đủ thông tin liên quan về quy trình, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định hiện hành. Mong rằng qua đó bạn sẽ bỏ túi được cho mình kiến thức cũng như kinh nghiệm bổ ích trong quá trình chuyển nhượng. Mặt khác nếu bạn còn băn khoăn vấn đề gì đừng quên comment để được làm sáng tỏ.