Xây nhà trên đất quy hoạch đất treo - Điều kiện & thủ tục

Các bộ luật Việt Nam không quy định khái niệm thế nào là quy hoạch đất treo nhưng có thể hiểu một cách đơn giản rằng: Quy hoạch treo hay gọi chính xác là quy hoạch sử dụng đất treo là tình trạng diện tích đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định, ghi trong kế hoạch sử dụng đất cho một hoặc nhiều mục đích khác nhau, đã có công bố sẽ thu hồi để thực hiện kế hoạch nhưng vẫn không thực hiện đúng tiến độ.

Căn cứ vào khoản 8 Điều 49 Luật Đất đai 2013 nếu hết 3 năm không có quyết định thu hồi hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng. Cơ quan có thẩm quyền, hủy bỏ quy hoạch và phải công bố việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.

Chính vì lẽ đó, có thể hiểu thời hạn thời hạn quy hoạch treo là kể từ khi có công bố quy hoạch sử dụng đất hàng năm được 3 năm mà không thực hiện kế hoạch sử dụng đất, đồng thời cũng không công bố điều chỉnh, hủy bỏ, thu hồi hay chuyển mục đích sử dụng phần đất trên thì được gọi là đất quy hoạch treo.

Các loại quy hoạch treo theo quy định

Các dạng quy hoạch treo gián tiếp hay trực tiếp liên quan tới đất phụ thuộc vào nội dung sử dụng đất hoặc các loại quy hoạch, dự án. Từ đó phân loại được một số hình thức quy hoạch sau:

• Quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội.
• Quy hoạch sử dụng đất.
• Quy hoạch chung xây dựng đô thị.
• Quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị.
• Quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn.
• Quy hoạch giao thông, thuỷ lợi.
• Quy hoạch ngành: công nghiệp, y tế, thể thao, du lịch, thương mại, nông nghiệp, quốc phòng, an ninh.

Bồi thường trong đất quy hoạch treo

Nếu quy hoạch sử dụng đất đã được công bố và có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của huyện thì người sử dụng đất phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch để được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây nhà trên đất quy hoạch đất treo hay công trình, trồng cây lâu năm. Nếu có mong muốn cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan có thẩm quyền cho phép.

Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thuộc vào quy hoạch treo mà chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất để xây nhà trên đất quy hoạch đất treo.

Song, đối với trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền theo quy định tại khoản 2 Điều 49 Luật Đất đai năm 2013.

Việc bồi thường thiệt hại về công trình nhà ở,... hay không sẽ phụ thuộc vào thời điểm tồn tại, xây nhà trên đất quy hoạch đất treo:

• Trường hợp 1, được bồi thường theo quy định của pháp luật nếu lỡ xây nhà trên đất quy hoạch đất treo xong mà quy hoạch nếu tài sản trên đất quy hoạch đã có quy hoạch chưa được công bố, có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì khi có kế hoạch sử dụng đất và quyết định thu hồi của Nhà nước.
• Trường hợp 2, không được bồi thường tài sản gắn liền trên đất theo quy định của pháp luật khi thu hồi đất nếu tài sản trên đất quy hoạch đã có quy hoạch được công bố và có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện.

Đối với thực trạng dự án, quy hoạch treo kéo dài nhiều năm gây thiệt hại cho người dân thì hiện nay vẫn chưa có các quy định đền bù về vấn đề này.

Thời điểm xây dựng nhà trên đất có quy hoạch treo

Tại Khoản 5 Điều 94 theo Luật xây dựng 2014, những cơ quan  nhà nước có thẩm quyền chỉ được cấp giấy phép xây nhà trên đất quy hoạch treo có thời hạn sửa chữa, cải tạo và không được phép cấp mới khi đáp ứng đủ điều kiện sau:

• Phải là công trình hoặc nhà ở riêng lẻ nằm trong quy hoạch phân khu xây dựng.
• Phải có sự phê duyệt từ các cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
• Phải có kế hoạch sử dụng đất mỗi năm của Huyện.

Đến 2021, Luật xây dựng 2020 sửa đổi bổ sung tại điều khoản trên sẽ phê duyệt các thủ tục ấp giấy phép được xây nhà trên đất quy hoạch treo có thời hạn nếu đủ điều kiện sau:

• Sau 3 năm tính từ thời điểm công bố kế hoạch sử dụng đất mỗi năm của Huyện.
• Khi các cơ quan có thẩm quyền chưa đưa ra quyết định thu hồi hoặc chưa chuyển mục đích sử dụng theo kế hoạch sử dụng đất đai hàng năm đã được Huyện công bố trước đó. Mà không có bất cứ điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh nào được cấp Huyện công bố.

Điều kiện xây dựng nhà trên đất quy hoạch treo

Để có thể được cấp giấy phép xây nhà trong khu quy hoạch treo phải đáp ứng đủ những điều kiện dưới đây theo Khoản 1 Điều 94 trong Luật xây dựng sửa đổi 2020,  cụ thể như sau:

• Mảnh đất đó phải thuộc diện quy hoạch phân khu xây dựng, khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết được cơ quan của nhà nước có thẩm quyền phê chuẩn và công bố. Những dự án chưa được thực hiện cũng chưa có quyết định sẽ thu hồi đất từ cơ quan nhà nước.
• Phải đúng với quy mô công trình mà UBND cấp tỉnh đã quy định về khu vực và thời gian tồn tại theo các quy hoạch phân khu xây dựng, chức năng, quy hoạch chi tiết được cơ quan nhà nước có thẩm quyền duyệt.
• Mục đích sử dụng phải trùng khớp với giấy tờ đất đai hợp pháp mà người đề nghị cấp phép xây dựng có thời hạn.
• Sau khi hết công trình đã hết thời gian tồn tại được quy định trong giấy phép xây dựng có thời hạn, cơ quan có thẩm quyền sẽ yêu cầu thu hồi đất và người chủ phải tự phá dỡ công trình. Nếu không chịu phá sẽ bị cưỡng chế và phải tự trả phí khi phá dỡ hoàn thành. Trong trường hợp quá thời hạn mà vẫn chưa thực hiện thu hồi thì chủ đầu tư vẫn có thể sử dụng công trình đến khi có quyết định thu hồi mới. Trong quá trình phá dỡ sẽ được hỗ trợ theo quy định của luật đất đai.

Hồ sơ xin cấp phép xây dựng nhà ở riêng lẻ

Theo điều 11 Thông tư 15/2016/TT-BXD, hồ sơ xin cấp phép xây nhà trên đất quy hoạch treo cần có:

• Đơn đề nghị được cấp giấy phép xây dựng theo mẫu.
• Có bản sao hoặc hình ảnh giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo Luật đất đai.
• Bản sao hoặc hình ảnh của 2 bộ bản vẽ thiết kế kỹ thuật hoặc thi công được đã được phê duyệt, mỗi bộ sẽ bao gồm: bản vẽ mặt bằng tỷ lệ 1/50 - 1/500 kèm sơ đồ vị trí công trình; bản vẽ mặt bằng các tầng, mặt đứng, mặt cắt chính với tỷ lệ 1/50 - 1/200; bản vẽ mặt bằng móng 1/50 - 1/200, mặt cắt móng 1/50 kèm sơ đồ đầu nổi của hệ thống thoát nước, xử lý nước thải, điện, nước tỷ lệ 1/50 - 1/200.
• Thiết kế xây dựng công trình, hình ảnh và các bản vẽ thiết kế xây dựng bản sao phải được các cơ quy chuyên môn về xây dựng thẩm định. 
• Với những công trình xây chen có tầng hầm nằm ngoài quy định, trong hồ sơ phải bổ sung bản sao hoặc hình ảnh văn bản chấp thuận biện pháp đã thi công móng của chủ để đảm bảo an toàn cho cả công trình và các khu vực lân cận.
• Với những công trình liền kề phải có cam kết của chủ đầu tư để đảm bảo an toàn cho công trình liền kề.

Thủ tục xây dựng nhà trên đất quy hoạch treo

Thủ tục để xin giấy phép xây nhà trên đất quy hoạch treo cụ thể như sau:

Bước 1: Nộp hồ sơ đến Uỷ ban nhân dân cấp huyện.

Bước 2: Uỷ ban sẽ thực hiện tiếp nhận hồ sơ.

Bước 3: Xử lý yêu cầu của công dân.

Bước 4: Trả kết quả.

Lưu ý thời hạn giải quyết không quá 15 kể từ thời điểm nhận đầy đủ hồ sơ hợp lệ.

Trên đây là những thông tin cần thiết về xây nhà trên đất quy hoạch đất treo. Mong rằng những thông tin này sẽ thực sự hữu ý, bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất dính quy hoạch treo, hạn chế tình trạng quy hoạch và dự án treo cũng như đáp ứng nhu cầu xây nhà hoặc những công trình liên quan.