Thủ tục cấp đất, sang nhượng đất ở cho người dân

Thủ tục cấp sổ đỏ

Hỏi: UBND huyện đã cấp sổ đỏ cho ông N trên 1 ha đất trong thửa đất 1,9 ha của tôi. Tôi không đồng ý vì tôi chỉ cho ông N mượn đất, nhưng ông N đã làm giả giấy sang nhượng đất. Tuy nhiên, UBND xã đã bác đơn khiếu nại của tôi, khiến tôi phải kiện ra Tòa án.

Trong phiên xử phúc thám vào tháng 1/2014 Tòa án nhân dân tỉnh đã xác định hợp đồng sang nhượng quyền sử dụng đất giữa tôi và ông N chưa được thực hiện xong (viết giấy tay, chưa làm thủ tục sang tên), vì vậy việc giải quyết tranh chấp trên không thuộc thẩm quyền của UBND huyện. Từ đó, Tòa án tuyên hủy quyết định của UBND huyện. Sau khi có bản án của Tòa, tôi đề nghị UBND huyện gia hạn quyền sử dụng đất cho tôi nhung UBND huyện lại không đồng ý. Xin hỏi, UBND huyện làm vậy là đúng hay sai?

Trần Diệu Minh

(Xã Phú Thịnh, huyện T.p, tỉnh Đ.N)

Trả lời: Theo Khoản 1, Điều 126 Luật Đất đai năm 2013 thì thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp là 50 năm. Khi hết thời hạn, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định.

Vì vậy, khi đất của ông đã được cấp sổ đỏ rồi thì khi hết thời hạn ghi trên sổ đỏ, nếu ông có nhu cầu thì UBND huyện phải có trách nhiệm gia hạn quyền sử dụng đất cho ông. UBND huyện đã sai khi không đồng ý gia hạn quyền sử dụng đất cho ông.

Chuyển mục đích sử dụng đất, từ đất vườn sang đất ở

Hỏi Tôi có một thửa đất nằm trong khu dân cư, trên đó có nhà ở và đất vườn. Xin hỏi, theo quy định Luật Đất đai mới, tòi có thể xin chuyển số đất vườn đó sang đất ở để xây dựng nhà ở, được không? Nếu được thì cách làm ra sao?

Hồ Thanh Tuấn

(Đường Lâm Văn Bền, phường Tân Kiểng, quận 7, TP.HỒ Chí Minh)

Trả lời: Theo Điều 52 và Khoản 2, Điều 57 Luật Đất đai 2013, cần cứ để cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đá được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn chuyển mục đích sử dụng đất.

Khi chuyển mục đích sử dụng đất thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.

Về thủ tục cụ thể, căn cứ theo Điều 69 Nghị định 43/2014 ngày 15/5/2014 của Chính phủ (quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013), người sử dụng đất cần nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.

Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác định thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình UBND cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Cần nói thêm, theo Điểm a, Khoản 2, Điều 5 Nghị định 45/2014 ngày 15/5/2014 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất, chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6, Điều 103 Luật Đất đai (phần diện tích đất vườn, ao còn lại sau khi đã xác định diện tích đất ở theo luật định) sang làm đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Sang nhượng một phần thửa đất, phải làm hài thủ tục?

Hỏi: Tôi mua thêm 6m2 đất của nhà phía sau để mở rộng diện tích nhà. Sau khi làm xong hợp đồng, tôi nộp hồ sơ đăng ký tại UBND quận. Đến khi tôi đi nhận kết quả, cán bộ yêu cầu phải có người chủ nhà phía sau mới cho nhận. Xin hỏi, yêu cầu của cán bộ quận 12 có đúng quy định không?

Trần Thị Xuân Nương (Phường Tân Thới Nhất, quận 12, TP.HỒ Chí Minh)

Trả lời: Theo Điều 95 Luật Đất đai năm 2013 thì việc tặng cho hoặc chuyển nhượng một phần thửa đất làm phát sinh cùng một lúc hai thủ tục: đảng bộ phần đất được tặng, cho, chuyển nhượng cho người mua (hoặc người nhận) và điều chỉnh giảm diện tích trên giấy chủ quyền nhà, đất của người bán (hoặc người cho, tặng). Để đơn giản thủ tục, nhiều quận (huyện) ở TP.HỒ Chí Minh chỉ yêu cầu người dân nộp một bộ hồ sơ cho cả hai thủ tục trên và sẽ chi cần một trong hai bên (bên chuyển nhượng hoặc bên nhận chuyển nhượng) nộp hồ sơ.

Sau khi người dân nộp hồ sơ, bộ phận nhận và trả kết quả sê ghi hai biên nhận: một biên nhận cho hồ sơ làm thủ tục đảng bộ đứng tên người nhận chuyển nhượng và một biên nhận cho hồ sơ làm thủ tục cập nhật biến động trên đất cho người chuyển nhượng.

Như vậy, khi trả kết quả, căn cứ vào biên nhận thì người nhận chuyển nhượng sẽ nhận giấy chủ quyền nhà, đất mới đăng bộ; còn người chuyển nhượng sẽ nhận giấy chủ quyền nhà, đất vừa được điều chỉnh giảm diện tích. Vì vậy, yêu cầu của cán bộ quận là đúng. Nếu người chuyển nhượng muốn ủy quyền cho người nhận chuyển nhượng hoặc người khác đi nhận giấy chủ quyền thì phải có văn bản ủy quyền.