Thuế nhà đất là gì? Quy định và mức lệ phí thuế năm 2022

Thuế nhà đất là một khoản thu bắt buộc phải nộp mỗi khi thực hiện các giao dịch bất động sản. Do đó mà chủ đề này luôn nhận được sự đông đảo quan tâm đặc biệt của cả giới tiêu dùng hay đầu tư. Vậy thuế đất là gì? Những quy định cụ thể mới nhất về loại thế này như thế nào? Thông tin về câu trả lời sẽ được chia sẻ với quý đọc giả ngay sau đây!

Thuế nhà đất là gì? Chính sách thuế nhà đất tại Việt Nam

Thuế nhà đất là một trong những loại thuế được quy định theo luật pháp Việt Nam. Loại thuế này được áp dụng đối với những tổ chức, cá nhân có sở hữu và nhà đất hoặc đất dùng trong xây dựng công trình.

Đối tượng nộp thuế

Đối tượng nộp thuế là những đối tượng, tổ chức, hộ gia đình sở hữu đất ở hoặc đất dùng trong xây dựng công trình. Đối với các khu vực đất được sử dụng nhằm phục vụ cho lợi ích công cộng, từ thiện, phúc lợi xã hội không nhằm mục đích kinh doanh và không ở sẽ không phải đóng thuế.

Đối tượng chịu thuế

Đối tượng chịu thuế nhà đất hàng năm chính là diện tích đất được dùng để ở hoặc xây dựng công trình nằm trên lãnh thổ nước Cộng hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam. Chỉ ngoại trừ những trường hợp được miễn không phải nộp thuế nhà đất.

Căn cứ tính thuế và mức thuế

Thuế đất được xác định dựa vào diện tích, hạng đất và mức thuế cần phải nộp dựa trên m2. Về hạng đất và mức thuế đã được pháp luật quy định rõ tại Điều 6, NĐ số 94/CP. Mọi người sẽ căn cứ vào nghị định này để xác định được mức thuế mình cần phải đóng nộp chính xác.

Trường hợp miễn thuế và giảm thuế

Trong quy định của pháp luật, các đối tượng được miễn, giảm thuế sẽ thuộc các trường hợp sau đây:

• Đất thuộc vùng núi cao, đất nông nghiệp, định canh định cư của những người dân tộc thiểu số.
• Những đồng bào tiến hành xây dựng kinh tế mới sẽ được miễn thuế trong 5 năm đầu.
• Miễn thuế đất với mức diện tích không được vượt quá mức Chính phủ quy định đối với gia đình thương binh loại ¼ và 2/4, gia đình liệt sĩ.
• Đối tượng chưa trưởng thành, không có khả năng lao động, người già neo đơn không nơi nương tựa sẽ được miễn thuế tại một nơi ở do họ đứng tên và diện tích không vượt quá mức Chính phủ quy định.
• Xét miễn hoặc giảm thuế đối với các trường hợp gặp thiên tai, tai nạn bất ngờ không có khả năng nộp thuế.

Cơ quan thẩm quyền

Các cơ quan thẩm quyền như UBND huyện, quận và cấp tương đương có quyền quyết định việc miễn hoặc giảm thuế nhà đất ở Việt Nam dựa vào đề nghị của Chi cục trưởng Chi cục thuế.

Thuế chuyển quyền sử dụng đất

Thuế chuyển quyền sử dụng đất kể từ ngày 1/1/2004 chỉ thu vào thu nhập của các hộ gia đình hay cá nhân có giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp. Đồng nghĩa với việc khi các cơ sở kinh doanh chuyển nhượng đất phải chịu mức thuế thu nhập doanh nghiệp.

Đối tượng phải chịu thuế và được miễn thuế

Không phải đối tượng nào cũng cần đóng nộp thuế nhà đất. Trong một số trường hợp, các đối tượng được miễn thuế. Cụ thể:

Đối tượng chịu thuế nhà đất

Theo Thuế nhà đất mới nhất, các đối tượng cần phải đóng nộp thuế bao gồm:

• Đất thuộc vào khu dân cư thành thị hoặc nông thôn đã được sử dụng vào các mục đích như xây nhà, làm vườn, ao, chuồng,… Nói chung đất thuộc sở hữu riêng và được cấp bìa đỏ sẽ phải đóng thuế.
• Đất được sử dụng vào các mục đích như xây đường, công trình nhà ở, mô hình kinh doanh. Bao gồm cả những khu vực đất đã đăng ký nhưng chưa tiến hành xây dựng cũng vẫn sẽ phải đóng thuế.

Đối tượng miễn thuế nhà đất

Bên cạnh các đối tượng cần phải đóng thuế nhà đất thì vẫn còn một số đối tượng được miễn thuế. Cụ thể như:

• Đất được sử dụng vào các mục đích công cộng như hệ thống giao thông, công viên, đất nghĩa trang, trường học,…. Đất dùng để phục vụ công ích cho cộng đồng.
• Đất sử dụng để xây dựng các công trình tôn giáo như đình, chùa, miếu,…

Cách tính thuế sử dụng đất ở

Để có thể xác định được chính xác số tiền mình cần đóng thuế, mọi người cần biết cách tính thuế. Vậy thuế nhà đất được tính như thế nào?

Mức thuế và cách tính thuế phụ thuộc vào yếu tố

Thuế nhà đất sẽ được xác định dựa vào 3 yếu tố gồm: diện tích đất, mức thuế cần đóng cho 1m2 đất và thuế suất. Khi các yếu tố này thay đổi thì mức thuế cũng sẽ có sự chênh lệch.

Diện tích đất

Diện tích đất tính thuế sẽ được chia thành 4 trường hợp. Mọi người có thể căn cứ vào từng trường hợp để xác định số tiền thuế đất mình cần phải đóng.

• Khi bạn có nhiều thửa đất khác nhau nhưng nằm trong phạm vi 1 tỉnh. Diện tích đất tính thuế sẽ bằng tổng toàn bộ diện tích đất bạn sở hữu trong tỉnh.
• Đối với đất đã được cấp sổ đỏ, diện tích đất tính thuế đã được ghi vào trong sổ đỏ. Tuy nhiên, nếu trong trường hợp diện tích đất trong sổ đỏ nhỏ hơn so với diện tích đất sử dụng thực tế, mức thuế sẽ được dựa vào diện tích đất thực tế sử dụng.
• Khi nhiều cá nhân, tổ chức cùng nhau sử dụng một thửa đất chưa có sổ đỏ, thì diện tích đất tính thuế sẽ dựa trên diện tích đất mà người đó sử dụng.
• Trong trường hợp nhiều cá nhân, gia đình và tổ chức cùng sử dụng trên một thửa đất đã có sổ đỏ, diện tích đất tính thuế sẽ được xác định dựa trên tổng diện tích ghi trên sổ đỏ.

Giá của 1m2 đất ở

Mức giá của 1m2 đất sẽ được xác định theo mục đích sử dụng. Đơn vị quyết định là UBND cấp tỉnh. Mức giá này sẽ được duy trì ổn định theo chu kỳ 5 năm. Có thể hiểu trong 5 năm liên tiếp, mức thuế nhà đất bạn cần đóng sẽ không bị thay đổi.

Thuế suất

Mức thuế suất của đất sẽ được xác định theo các bậc thuế. Mỗi bậc sẽ tương ứng với từng tình trạng đất sử dụng như sau:

• Bậc thuế 1: đất sử dụng nằm trong diện tích hạn mức sẽ có thuế suất là 0,03%.
• Bậc thuế 2: diện tích đất vượt không quá 3 lần hạn mức sẽ có mức thuế suất là 0,07%
• Bậc thuế 3: diện tích đất vượt quá 3 lần hạn mức sẽ có mức thuế suất là 0,15%

Công thức tính thuế đất ở

Mức thuế nhà đất phải nộp sẽ được xác định theo công thức:

Thuế đất phải nộp = thuế phát sinh – thuế được miễn, giảm.

Trong đó:

Số thuế phát sinh = diện tích đất tính thuế * giá của 1m2 đất * thuế suất.

Các yếu tố này đã được đề cập đầy đủ và chi tiết ở mục trên.

3 loại thuế nhà đất phổ biến cần phải nộp – cách tính, cách khai, nộp khi mua bán nhà đất

Theo luật thuế nhà đất năm 2021, khi tiến hành mua, bán hoặc sang nhượng nhà đất mọi người cần phải thực hiện nộp 3 loại thuế theo quy định gồm: phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân và phí thẩm định hồ sơ.

Lệ phí trước bạ

Lệ phí trước bạ là số tiền mà người mua phải đóng nộp khi tiến hành đăng ký quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, số tiền này có thể do người bán chi để người mua nộp.

Quy định

Theo điều 3 Nghị định 140/2016/NĐ-CP khi đăng ký quyền sở hữu hoặc sử dụng tài sản thuộc đối tượng chịu phí trước bạ, người sở hữu cần phải tiến hành nộp lệ phí trước bạ. Thời hạn cho việc nộp phí trước bạ là 30 ngày kể từ ngày chuyển nhượng.

Mức nộp lệ phí trước bạ

Mức nộp lệ phí trước bạ sẽ được quyết định tùy thuộc vào từng trường hợp. Cụ thể:

• Đối với mức giá chuyển nhượng cao hơn so với giá nhà đất mà UBND tỉnh quy định,thì mức lệ phí trước bạ sẽ được xác định theo công thức:

Phí trước bạ = 0,5% * giá chuyển nhượng

• Đối với mức giá chuyển nhượng thấp hơn so với giá nhà đất mà UBND tỉnh quy định thì mức lệ phí trước bạ sẽ là:

Đối với đất, lệ phí trước bạ = 0,5% * diện tích * giá 1m2 của bảng giá đất.

Đối với nhà ở, lệ phí trước bạ = 0,5% * (diện tích * giá 1m2 đất* tỷ lệ chất lượng nhà hiện tại)

Hồ sơ khai lệ phí trước bạ ( mẫu đơn lưu hành hình dạng ảnh)

Hồ sơ khai lệ phí trước bạ sẽ bao gồm các giấy tờ thủ tục như sau:

• Tờ khai lệ phí trước bạ (bản chính)
• Bản sao có công chứng các giấy tờ chứng minh tài sản thuộc diện miễn phí trước bạ
• Bản sao chứng minh tính trong sạch hợp pháp của nhà đất theo quy định của pháp luật
• Hợp đồng chuyển nhượng tài sản bản sao.

Nơi nộp hồ sơ

Nơi nộp hồ sơ sẽ là cơ quan chức năng có trách nhiệm và thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ giải quyết các thủ tục như đăng ký, cấp quyền sử dụng đất,…

Thời hạn nộp lệ phí

Thời hạn để nộp lệ phí trước bạ là trong vòng 30 ngày kể từ ngày ký thông báo nộp lệ phí trước bạ của cơ quan Thuế.

Thuế thu nhập cá nhân

Thuế thu nhập cá nhân là mức thuế mà người có thu nhập hay người bán có nghĩa vụ phải nộp. Trong quá trình buôn bán, chuyển nhượng đất hay tài sản có liên quan đến đất, các bên có thể thỏa thuận với nhau để biết được người cần phải nộp thuế. Thông thường, bên bán sẽ là người cần nộp thuế thu nhập cá nhân.

Mức thuế cần phải nộp, lưu ý

Mức thuế cần phải nộp sẽ được quyết định chính xác dựa vào công thức:

Thuế thu nhập cá nhân = 2% * giá chuyển nhượng

Tuy nhiên, khi tiến hành nộp thuế, mọi người cũng cần ghi nhớ một số lưu ý như:

• Giá chuyển nhượng sẽ được xác định dựa theo mức giá ghi trong hợp đồng dựa vào sự thỏa thuận của hai bên mua và bán.
• Nếu trong hợp đồng chuyển nhượng không có giá chuyển nhượng hoặc giá chuyển nhượng trong hợp đồng thấp hơn so với giá chuyển nhượng của UBND cấp tỉnh ban hành, thì mức giá chuyển nhượng sẽ do UBND tỉnh quyết định.

Hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân

Hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân đầy đủ sẽ bao gồm các thủ tục giấy tờ như:

• Tờ khai thuế thu nhập cá nhân được ban hành theo mẫu số 03/BĐS-TNCN.
• Bản chụp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất. Trong bản chụp sẽ có chữ ký cá nhân cam kết chịu hoàn toàn trách nhiệm.
• Hợp đồng chuyển nhượng nhà đất có chữ ký của hai bên mua và bán.
• Nếu thuộc vào đối tượng miễn thuế, bạn cần có các giấy tờ xác định làm căn cứ.

Nơi nộp hồ sơ khai thuế

Đơn vị tiếp nhận hồ sơ khai thuế cũng sẽ có sự khác biệt đối với từng trường hợp. Để đảm bảo cho việc nộp hồ sơ đúng nơi tiếp nhận, tránh mất thời gian, mọi người nên chú ý từng trường hợp sau:

• Cá nhân hoặc tổ chức sẽ nộp hồ sơ khai thuế chuyển nhượng nhà đất tại bộ phận một cửa liên thông hoặc đơn vị chi cục Thuế tại địa phương có đất được chuyển nhượng.
• Đối với địa phương chưa thực hiện một cửa liên thông thì người bán cần nộp hồ sơ cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tại địa phương có nhà đất được chuyển nhượng.
• Khi cần chuyển nhượng nhà, đất hay các công trình xây dựng trong tương lai thì mọi người sẽ tiến hành khai và nộp thuế thu nhập cá nhân tại địa phương có đất, nhà hay công trình xây dựng trong tương lai.

Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế

• Khi người bán là bên nộp thuế được xác định trong hợp đồng thì sau 10 ngày kể từ khi hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực, mọi người phải nộp hồ sơ khai thuế.
• Khi trong hợp đồng chuyển nhượng, người mua sẽ nộp thuế thì hồ sơ khai thuế phải nộp trước thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất, nhà ở hay công trình xây dựng.
• Đối với các công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì thời điểm hoàn thành sẽ là lúc cá nhân cần nộp hồ sơ khai thuế.

Thời hạn nộp thuế

Thời hạn nộp thuế sẽ được cơ quan thuế quyết định. Thời hạn này sẽ được ghi trên thông báo nộp của cơ quan thuế. Mọi người sẽ dựa vào đó để tiến hành nộp thuế thu nhập cá nhân đúng quy định.

Phí thẩm định hồ sơ

Phí thẩm định hồ sơ sẽ được quy định bởi những yếu tố sau:

• Phí thẩm định hồ sơ là khoản thu đối với các đối tượng đăng ký hoặc nộp hồ sơ xin cấp giấy quyền sử dụng đất theo nhu cầu hoặc cần tiến hành thẩm định theo yêu cầu.
• Mức phí thẩm định hồ sơ sẽ được áp dụng với các trường hợp cần tiến hành thẩm định đất nhằm mục đích chuyển nhượng, cho thuê hoặc giao đất. Ngoài ra, còn có hiệu lực đối với các tài sản gắn liền với đất.
• Mức phí thẩm định hồ sơ sẽ được quyết định dựa vào Hội đồng nhân dân từng tỉnh.

Xử lý vi phạm thuế nhà đất với các hình thức

Trên đây là những hướng dẫn nộp thuế nhà đất chi tiết để mọi người có thêm thông tin. Tuy nhiên, vẫn có rất nhiều trường hợp cố ý nộp chậm thuế nhà đất hoặc trốn thuế. Đây là những hình thức trốn tránh trách nhiệm và nghĩa vụ cần có phương pháp xử lý thích đáng. Dưới đây là hình thức xử lý vi phạm thuế nhà đất đối với từng trường hợp cụ thể:

Trường hợp nộp thuế nhà đất chậm hạn

Đối với trường hợp nộp thuế nhà đất chậm hạn, người nộp thuế chậm cần phải nộp đầy đủ thuế và nộp phạt. Theo Khoản 1, Khoản 3 và Khoản 4 Điều 106 Luật Quản lý thuế được ban hành năm 2007 đã quy định đối với những trường hợp nộp chậm thuế so với thời hạn quy định thì cần phải nộp đủ tiền thuế. Đồng thời còn phải đóng phạt 0.05% mỗi ngày tính trên số tiền thuế chậm nộp.

Người chậm nộp thuế có thể căn cứ vào công thức:

Tiền thuế nộp chậm = 0,05 * số tiền thuế chậm nộp * số ngày nộp chậm

Trong trường hợp, người chậm thuế nhà đất tính không đúng, cơ quan quản lý thuế sẽ có trách nhiệm xác định số tiền thuế chậm nộp và tiền phạt thông báo đến người nộp chậm. Để tránh tình trạng nộp chậm thuế và bị phạt, mọi người nên chú ý và nộp thuế đúng với thời gian quy định.

Trường hợp trốn thuế nhà đất

Đến thời điểm hiện tại, những trường hợp trốn thuế chưa phải chịu trách nhiệm hình sự. Các hình thức chậm thuế, trốn thuế sẽ có thời gian xử phạt là năm năm. Tuy nhiên, trong trường hợp quá thời gian xử phạt thì người trốn thuế sẽ không bị xử phạt. Nhưng vẫn cần phải nộp đủ số tiền thuế bị thiếu và ngân sách nhà nước.

Như vậy, trên đây là những thông tin về thuế nhà đất. Hy vọng rằng qua đây mọi người đã có cái nhìn khái quát và có thêm kiến thức về loại thuế này. Đóng nộp đủ và đúng thời hạn thuế nhà đất là trách nhiệm và nghĩa vụ của những người sở hữu đất đai và các tài sản liên quan đến đất đai trong lãnh thổ nước Việt Nam. Để biết thêm các thông tin hữu ích hơn nữa mời các bạn dõi theo Tư vấn luật nhé!