Điều kiện và thủ tục tách thửa đất cần có những gì?

Trước khi đề cập chi tiết đến thủ tục tách thửa và những điều kiện cần đáp ứng theo quy định của pháp luật, chúng ta cần hiểu tách thửa đất là gì. Vậy tách thửa đất là gì?

Tách thửa đất được hiểu là quá trình được phân chia quyền sở hữu về đất đai. Theo đó quyền sở hữu của một người đang đứng tên và chịu trách nhiệm pháp lý sẽ được phân chia sang những đối tượng khác nhau hoặc vẫn cùng 1 người sở hữu nhưng từ 1 sẽ thành sở hữu nhiều thửa. Hiện nay, khi muốn thực tách thửa đất, bạn cần phải thực hiện quá trình này theo đúng quy định hiện hành của pháp luật Việt Nam.

Vậy theo quy định của pháp luật hiện hành của nước ta, tách thửa đất cần được tiến hành dựa trên những cơ sở pháp lý nào? Hồ  sơ cần chuẩn bị khi tách thửa là gì?  Thông tin dưới đây sẽ giúp bạn giải đáp chi tiết vấn đề này.

Tách thửa đất cần dựa trên cơ sở nào?

Cơ sở được áp dụng để tiến hành quy trình tách thửa đất đối với đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị là không giống nhau. Chính vì vậy bạn cần tham khảo thật kỹ thông tin để tránh khỏi những sai sót trong quá trình thực hiện thủ tục tách thửa và làm sổ đỏ.

Đối với đất ở tại nông thôn

Đối với đất ở tại nông thôn, hoạt động tách thửa đất sẽ được tiến hành dựa trên cơ sở  điều 143 của Luật đất đai năm 2013. Cụ thể điều này quy định:

1. Đất ở tại khu vực nông thôn là đất được cá nhân hay hộ gia đình dùng để xậy nhà hoặc các công trình phục vụ canh tác, làm hoạt động kinh tế (vườn, ao, chuồng,...) nông thôn phù hợp với quy hoạch được phê duyệt bởi cơ quan có thẩm quyền.
2. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ tiến hành quy định hạn mức đất giao cho mỗi gia  đình cũng như diện tích tối thiểu đủ điều kiện được tách thửa căn cứ vào quỹ đất địa phương và quy hoạch được phê duyệt.
3. Việc phân bổ đất trong quy hoạch sử dụng đất phải đồng bộ với quy hoạch các công trình công cộng, công trình sự nghiệp để thuận tiện cho sản xuất, đời sống theo hướng hiện đại hóa nông thôn.
4. Nhà nước hạn chế việc mở  rộng khu dân cư trên đất nông nghiệp và sẽ có chính sách tạo điều kiện chỗ ở bằng việc tận dụng đất trong những khu dân cư có sẵn.

Đối với đất ở tại đô thị 

Cùng giống như đất ở nông thôn, việc tách thửa đất tại thành thị cũng phhair dựa trên những cơ sở pháp lý nhất định. Cụ thể, đối với đất ở tại đô thị, hoạt động tách thửa đất sẽ được tiến hành dựa trên cơ sở  điều 144 của Luật đất đai năm 2013. Cụ thể điều này quy định:

1. Đất ở tại khu vực đô thị là đất được cá nhân hay hộ gia đình dùng để xậy nhà hoặc các công trình phục vụ canh tác, làm hoạt động kinh tế (vườn, ao, chuồng,...) đô thị phù hợp với quy hoạch được phê duyệt bởi cơ quan có thẩm quyền.
2. Việc phân bổ đất trong quy hoạch sử dụng đất phải đồng bộ với quy hoạch các công trình công cộng, công trình sự nghiệp để đảm bảo đời sống đô thị hiện đại.
3. Nhà nước có những chính sách tạo điều kiện đảm bbaor người sống trong đô thị đều có chỗ ở và thực hiện những quy hoạch sử dụng đất để xây dựng nhà ở tại đô thị. 
4. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ tiến hành quy định hạn mức đất giao cho mỗi gia  đình cũng như diện tích tối thiểu đủ điều kiện được tách thửa căn cứ vào quỹ đất địa phương và quy hoạch được phê duyệt.
5. Việc chuyển đất ở thành đất sử dụng cho mục đích sản xuất, kinh doanh phải được phê duyệt bởi cơ quan có thẩm quyền.

Quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở

Ở phần thông tin phía trên, cơ sở áp dụng để tiến hành tách thửa đất đã được đề cập rất chi tiết. Vậy có phải mảnh đất nào cũng có thể được tiến hành tách thửa hay không? Có quy định gì về diện tích tối thiểu khi làm thủ tục tách thửa hay không?

Quy định về diện tích tối thiểu được thực hiện thủ tục xin tách thửa đất hay thủ tục làm hồ sơ tách thửa đất được nêu rõ trong khoản 2 điều 143 và khoản 4 điều 144 của Luật đất đai 2013. Cụ thể điều này sẽ được đề cập ở dưới đây để bạn đọc nắm bắt đầy đủ nhất. 

Điều kiện về diện tích tối thiểu của các thửa đất hình dành từ việc tách thửa 

Đối với đất ở khu vực đô thị, điều kiện diện tích tối thiểu phải đảm bảo để được tiến hành tách thửa là: chiều dài cạnh nhỏ nhất phải >=3,0m. Cùng với đó, đảm bảo tổng  diện tích thửa đất phải >= 30 m2.

Đối với các khu vực dân cư tại xã, huyện (đất thuộc khu vực nông thôn) thì diện tích thửa đất cần phải đảm bảo không nhỏ hơn 50% mức tối thiểu của hạn mức giao đất ở mới (quy định chi tiết theo từng địa phương). 

Trong trường hợp mà chia tách thửa đất mà hình thành  đường giao thông sử dụng chung thì đoạn cắt ngang giữa đường và thửa đất phải >= 1.5m và diện tích tối thiểu của thửa đất đảm bảo điều kiện như đã nêu. 

Khi người sử dụng đất muốn tách thửa mà không đảm bảo yêu cầu về diện tích tối thiểu nhưng khi tách có thể hợp nhất với thửa liền kề tạo thành thửa mới đảm bảo điều kiện về diện tích thì  được phép thực hiện và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho thửa đất mới.  Còn nếu không thể hợp nhất để đảm bảo bảo điều kiện diện tích quy định khi không được phép tách thửa.. 

Quy định về các trường hợp không được phép tách thửa

Thửa đất nằm trong các trường hợp sau sẽ không được tiến hành tách thửa:

• Thuộc các dự án nhà ở thương mại theo quy hoạch các dự án đấu giá được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
• Gắn liền với nhà thuộc sở hữu nhà nước đã bán nhưng thuộc danh mục các công trình phải bảo tồn theo quy định.
• Thuộc khu vực đã có thông báo thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
• Không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận theo quy định.

Ngoài ra, theo quy định, các cơ quan ban ngành có thẩm quyền sẽ không cấp Giấy chứng nhận, không làm thủ tục chuyển đổi, cho thuê quyền sử dụng đất đối với trường hợp tự tách thửa đất trong đó có một hoặc nhiều thửa không đảm bảo các điều kiện quy định về diện tích tối thiểu. 

Cơ quan Công chứng Ủy ban nhân dân cấp xã không làm thủ tục công chứng chứng thực việc chuyển quyền sử dụng đất  đối với trường hợp tự tách thửa đất trong đó có một hoặc nhiều thửa không đảm bảo các điều kiện quy định về diện tích tối thiểu. 

Điều kiện, thủ tục tách thửa đối đối với các trường hợp

Điều kiện và thủ tục tách thửa đất sẽ được quy định khác nhau đối với mỗi trường hợp khác nhau. Do đó, chủ sở hữu cần nắm bắt kỹ thông tin này để có sự chuẩn bị tốt nhất nếu đang có nhu cầu thực hiện tách thửa đất ở.

Tách thửa để có nhiều thửa đất nhưng vẫn đứng tên chủ cũ

Ở phần thông tin dưới đây, chúng tôi sẽ hướng dẫn thủ tục tách thửa đất nhưng vẫn đứng trên chủ cũ cho những chủ sở hữu có nhu cầu. Bạn đọc nếu đang quan tâm đến vấn đề này thì hãy tham khảo thật kỹ thông tin nhé!

Điều kiện cần đáp ứng: Căn cứ Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và khoản 11 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, khi muốn tách thửa để có nhiều thửa đất nhưng vẫn đứng tên chủ cũ, điều kiện cần được đáp ứng bao gồm:

• Diện tích đất cần phải đáp ứng được điều kiện về diện tích và kích thước chiều cạnh tối thiểu được quy định theo pháp luật (phần thông tin này đã được chia sẻ chi tiết ở phía trên).
• Có Giấy chứng nhận (tùy yêu cầu của từng địa phương).

Hồ sơ và thủ tục cần chuẩn bị: Theo quy định tại Thông tư số 24 năm 2014 tại TT-BTNMT quy định hồ sơ để xin tiến hành làm thủ tục tách thửa sổ đỏ bao gồm:

• Đơn đề nghị để tiến hành tách thửa hoặc tiến hành hợp thửa theo Mẫu đơn số 11/ĐK.
• Bản gốc của giấy chứng nhận đã cấp. 
• Hồ sơ tiến hành đo và vẽ thửa đất tiến hành tách theo yêu cầu.
• Văn bản thỏa thuận giữa hai bên liên quan việc việc tách thửa đất được chứng thực hoặc công chứng.
• Bản sao sổ hộ khẩu gia đình và chứng minh nhân dân.

Thời gian giải quyết hồ sơ: Căn cứ khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, thời gian thực hiện thủ tục tách thửa:

• Không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ.  
• Không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn.

Lưu ý rằng, thời gian này không tính:

• Thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ
• Không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất
• Không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.

Những khoản lệ phí phải nộp: Khi có nhu cầu tách thửa, chủ sở hữu phải tiến hành nộp đủ 2 loại chi phí bao gồm:

• Chi phí đo đạc: Thông thường từ 1,8 - 02 triệu đồng/lần (sự chênh lệch trong khoản phí này được tạo ra do sự khác nhau ở  tổ chức, đơn vị tiến hành đo đạc. Đây không phải là hoạt động được thực hiện bởi Nhà nước).
• Lệ phí cấp Giấy chứng nhận: Do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định nhưng mức thu dưới 100.000 đồng/giấy/lần cấp.

Tách thửa đất để chuyển nhượng, tặng cho

Đối với trường hợp chủ sở hữu muốn tách thửa để chuyển nhượng hoặc tặng cho thì điều kiện và thủ tục xin tách thửa cần đáp ứng như sau:

Điều kiện cần đáp ứng: Căn cứ khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và khoản 11 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, tách thửa để chuyển nhượng, tặng cho cần đáp ứng đủ các điều kiện sau:

• Diện tích đất cần phải đáp ứng được điều kiện về diện tích và kích thước chiều cạnh tối thiểu được quy định theo pháp luật (phần thông tin này đã được chia sẻ chi tiết ở phía trên).
• Có Giấy chứng nhận (tùy yêu cầu từng  địa phương).
• Đất có nhu cầu tách thửa để chuyển nhượng, cho tặng phải đảm bảo phải không có tranh chấp
• Quyền sử dụng đất đảm bảo không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
• Thực hiện chuyển nhượng, cho tặng thửa đất trong thời hạn sử dụng đất.

Hồ sơ, thủ tục tách thửa cần chuẩn bị: Vì là ở trường hợp này, thửa đất sau khi được tách sẽ được tiến hành chuyển nhượng, cho tặng, do đó, phần chuẩn bị hồ sơ, thủ tục cần phải được thực hiện bởi  cả 2 bên. Cụ thể:

• Bên bán (bên tặng cho) cần chuẩn bị hồ sơ bao gồm:

• Giấy chứng nhận (Sổ đỏ)
• Giấy tờ tùy thân: CMND/ CCCD/ Hộ chiếu (của cả vợ và chồng)
• Sổ hộ khẩu
• Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân
• Hợp đồng ủy quyền (nếu bán thay người khác).
• Phiếu yêu cầu công chứng thường do bên mua điền theo mẫu của tổ chức hành nghề công chứng
• Các bên có thể soạn trước hợp đồng nhưng sẽ theo mẫu của tổ chức công chứng.

• Bên mua (bên nhận tặng) cần chuẩn bị hồ sơ bao gồm:

• Giấy tờ tùy thân: CMND/ CCCD/ Hộ chiếu 
• Sổ hộ khẩu
• Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân
• Phiếu yêu cầu công chứng thường do bên mua điền theo mẫu của tổ chức hành nghề công chứng
• Các bên có thể soạn trước hợp đồng nhưng thường sẽ theo mẫu của tổ chức công chứng

Thủ tục tách thửa đất đã có nhà: Điều kiện và hướng dẫn thủ tục tách sổ đỏ cần chuẩn bị để tách thửa đất đã có nhà sẽ được đề cập chi tiết dưới đây.

Điều kiện cần  đáp ứng: Căn cứ Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và khoản 11 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, khi muốn tách thửa để có nhiều thửa đất nhưng vẫn đứng tên chủ cũ, điều kiện cần được đáp ứng bao gồm:

• Diện tích đất cần phải đáp ứng được điều kiện về diện tích và kích thước chiều cạnh tối thiểu được quy định theo pháp luật (phần thông tin này đã được chia sẻ chi tiết ở phía trên).
• Có Giấy chứng nhận (tùy yêu cầu từng địa phương).

Bên cạnh đó, mảnh đất này phải không thuộc một trong những trường hợp không được tách thửa theo quy định tại điểm a, khoản 1, điều 3 Quyết định 33/2014/QĐ-UBND, bao gồm:

• Các khu vực được UBND Thành phố phê duyệt vào danh mục phải bảo tồn theo pháp luật.
• Các khu vực hiện đang là biệt đã quy hoạch, được quản lý theo quy hoạch, thuộc sở hữu của Nhà nước.
• Trường hợp vị trí nhà, đất thuộc khu vực có thông báo thu hồi đất của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Hồ sơ, thủ tục tách thửa cần chuẩn bị: Theo quy định tại Điều 19 Nghị định 84/2007/NĐ-CP ban hành ngày 25/5/2007 của Chính phủ và Điều 20, Điều 23 Quyết định 54/2007/QĐ-UBND ban hành ngày 30/3/2007 của UBND TP.HCM, về hồ sơ tách thửa và cấp giấy chứng nhận sẽ bao gồm các loại giấy tờ sau:

• Đơn xin tách thửa đất và đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Giấy chứng nhận đối với quyền sử dụng đất.
• Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
• Bản vẽ chi tiết hiện trạng, vị trí đất hoặc trích đo địa chính thửa đất.

Những khoản tiền phải nộp: Thông thường chủ sở hữu sẽ phải chi trả 2 loại lệ phí khi có nhu cầu tách thửa, bao gồm:

• Chi phí đo đạc: Thông thường từ 1,8 - 02 triệu đồng/lần (sự chênh lệch trong khoản phí này được tạo ra do sự khác nhau ở  tổ chức, đơn vị tiến hành đo đạc. Đây không phải là hoạt động được thực hiện bởi Nhà nước).

• Lệ phí cấp Giấy chứng nhận: Do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định nhưng mức thu dưới 100.000 đồng/giấy/lần cấp.

Ngoài ra, tùy vào nhu cầu và các dịch vụ hỗ trợ phát trinh trong quá trình thực thi, lệ phí có thể có những “biến động” nhất định.

Trên đây là toàn bộ thông tin chi tiết được chia sẻ về các điều kiện, thủ tục tách thửa đất trong các trường hợp. Hy vọng thông qua bài viết này, bạn đọc có thể hiểu rõ hơn về vấn đề tách thửa đất ở để có những chuẩn bị chủ động nhất nếu đang có nhu cầu. Nếu bạn đọc cảm thấy yêu thích bài viết của chúng tôi thì có thể theo dõi thêm chuyên mục Tư vấn luật nhé!