Tìm hiểu thông tư 02/2016/tt-bxd của bộ xây dựng về quản lý và sử dụng nhà chung cư

Thông tư 02/2016/TT-BXD có nội dung và các quy định thế nào? Các chung cư đang xuất hiện ngày càng nhiều với chất lượng, giá cả, phân khúc không giống nhau. Tuy nhiên, tất cả chung cư đều phải áp dụng các quy định về sử dụng và quản lý tại thông tư 20/2016 của bộ Xây dựng. Hãy cùng tìm hiểu chi tiết dưới đây nhé.

Thời gian có hiệu lực, đối tượng áp dụng của Thông tư 02/2016/TT-BXD

Thông tư 02/2016/TT-BXD của bộ xây dựng được ban hành vào ngày 15 tháng 02 năm 2016 và có hiệu lực vào ngày 02 tháng 4 năm 2016. Đây là thông tư quy định về việc sử dụng và quản lý nhà chung cư với mục đích để ở cũng như với các mục đích hỗn hợp và mục đích khác. Cụ thể, các loại chung cư được điều chỉnh bao gồm:

• Chung cư với mục đích thương mại
• Nhà ở theo diễn nhà ở xã hội
• Chung cư cho việc tái định cư
• Chung cư thuộc sở hữu của nhà nước nhưng đã được cải tạo và xây dựng lại. 

Quy chế này tuy không bắt buộc áp dụng đối với các chung cư thuộc sở hữu của nhà nước nhưng chưa được cải tạo và xây dựng lại. Tuy nhiên, nếu các chung cư này muốn áp dụng quy chế thì vẫn có thể, bộ Xây dựng khuyến khích việc này.

Đối với các chung cư dành cho học sinh, sinh viên hoặc công nhân thì không thuộc phạm vi điều chỉnh của thông tư 02/2016.  

Những điều cần biết về thông tư 02/2016/tt-bxd

Thông tư 02 bxd gồm có 50 điều và 2 phụ lục. Vì thế, để hiểu rõ hơn về thông tư này, thay vì học thuộc hoặc đọc không mục đích, không hiểu, bạn cần nắm rõ các nội dung chính và quan trọng của thông tư.

Đối tượng áp dụng của thông tư số 02/2016/tt-bxd

Thông tư 02/2016 áp dụng cho 3 đối tượng, bao gồm:

• Chủ đầu tư dự án xây dựng chung cư, người sử dụng, sở hữu và đơn vị vận hành, quản lý, quản trị chung cư.
• Cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong việc quản lý và sử dụng chung cư.
• Các tổ chức, cá nhân khác có liên quan. 

Một số khái niệm cần lưu ý

Thông tư 02/2016 đã nêu ra các khái niệm cụ thể về nhà chung cư. Trong đó, bạn cần lưu ý một số khái niệm cơ bản sau đây:

• Nhà chung cư: được hiểu là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều lối đi, căn hộ, cầu thang sử dụng chung. Nhà chung cư sẽ có phần sở hữu chung như cơ sở hạ tầng, gửi xe, thang máy và các phần có sở hữu riêng như các căn hộ. Nhà chung cư được chia thành nhiều loại, tùy vào mục đích sử dụng. 
• Tòa nhà chung cư: là một khối các căn hộ chung cư được xây dựng theo quy hoạch do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt
• Nhà chung cư được chia thành 2 loại:
  • Nhà chung cư có mục đích để ở: chung cư được xây và thiết kế chỉ để ở
  • Nhà chung cư có mục đích hỗn hợp: có thể sử dụng để ở hoặc phục vụ cho mục đích thương mại, làm văn phòng. 
• Chủ sở hữu chung cư là những người sở hữu căn hộ hoặc sở hữu các diện tích khác trong chung cư. 
• Người sử dụng nhà chung cư: những người đang trực tiếp sử dụng nhà chung cư một cách hợp pháp, theo hình thức thuê, mượn hoặc ở nhờ, được ủy quyền của người sở hữu hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền. 
• Chung cư cũng có thể được chia thành chung cư có 1 chủ sở hữu hoặc nhiều chủ sở hữu. Trong đó, chung cư 1 chủ sở hữu là chung cư chỉ có duy nhất 1 người sở hữu với toàn bộ căn hộ, không chia thành sở hữu chung hay riêng. Còn chung có có nhiều sở hữu là có từ 2 chủ sở hữu trở lên, phân thành phần chung và phần riêng.

Phần sở hữu chung và riêng tại chung cư

Theo quy định tại Thông tư 02/2016/TT-BXD bộ xây dựng, phần sở hữu chung của tòa chung cư bao gồm: hệ thống thiết bị, hạ tầng kỹ thuật hoặc phần diện tích của luật nhà ở. Với khu căn hộ, phần sở hữu chung sẽ bao gồm diện tích và các thiết bị được quy định. Đối với cụ nhà chung cư, phần sở hữu chung có thể bao gồm: bể nước, máy phát điện, bể phốt, máy bơm, sân chơi hay công trình, thiết bị khác. 

Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư 

Theo thông tư 02/2016, quy chế quản lý và sử dụng chung cư sẽ phải tuân thủ 7 quy tắc:

• Khi sử dụng, chung cư phải đúng mục đích thiết kế và công năng theo quy định và phê duyệt ban đầu
• Việc quản lý và sử dụng phải tuân thủ nội quy đã được thỏa thuận đối với từng chung cư và phải tuân thủ các quy định của pháp luật. 
• Việc đóng phí quản lý sẽ do các bên thỏa thuận. Kinh phí phải minh bạch, đảm bảo sử dụng đúng mục đích sử dụng, đúng quy định của pháp luật.
• Trong quá trình sử dụng, chủ sở hữu và người sử dụng có trách nhiệm đóng kinh phí để bảo trì, vận hành và hoạt động chung cư. Người dùng phải chấp hành các nội quy, quy định của pháp luật và quy chế, nội quy quản lý chung cư đã được thỏa thuận. 
• Ban quản trị thay mặt cho các chủ sở hữu, người sử dụng thực hiện quyền và trách nhiệm trong việc quản lý, sử dụng chung cư. Tuy nhiên có một số chung cư không bắt buộc phải lập ban quản trị. 
• Khi có tranh chấp, khiếu nại, thông tư 02/2016, Luật nhà ở và một số bộ luật liên quan sẽ được áp dụng để điều chỉnh 
• Các hành vi vi phạm quy định phải bị xử lý kịp thời và nghiêm minh theo các quy định của pháp luật. 

Quản lý, vận hành chung cư gồm những nhiệm vụ nào?

Theo thông tư 02/2016/tt-bxd quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư, việc quản lý hoạt động của nhà chung cư sẽ bao gồm các việc:

• Điều khiển, duy trì hoạt động của chung cư
• Bảo dưỡng hệ thống thang máy, bơm nước, hệ thống báo và chữ cháy, máy bơm nước
• Bảo trì các thiết bị thuộc phần chung và cho mục đích sử dụng chung.
• Cung cấp các dịch vụ như vệ sinh, bảo vệ, thu gom rác, chăm sóc vườn hoa, lối đi chung, diệt côn trùng… 
• Các công việc khác có liên quan. 

Các công việc này phải trực tiếp do đơn vị quản lý việc vận hành thực hiện. Người sử dụng hay chủ sở hữu không có quyền thuê riêng các dịch vụ khác. Đơn vị quản lý việc vận hành có thể ký hợp đồng với đơn vị cung cấp dịch vụ khác và chịu trách nhiệm theo hợp đồng đã được ký kết. 

Bảo trì chung cư gồm những việc gì?

Giống như quản lý, thông tư 02/2016 của bộ xây dựng cũng quy định rõ ràng về các công việc của bảo trì chung cư. Trong đó gồm các nhiệm vụ: kiểm tra, quan trắc, sửa chữa các lỗi phát sinh hoặc sửa chữa định kỳ. Đồng thời, nếu phần xây dựng có lỗi thì cần tiến hành sửa chữa. Ngoài ra, việc bảo trì chung cư sẽ bao gồm cả duy trì hệ thống phòng cháy chữa cháy, thay thế các linh kiện khi cần thiết. 

Việc bảo trì phải được thực hiện bởi đơn vị có đủ năng lực, được công nhận bởi các quy định của pháp luật. Nếu đơn vị quản lý vận hành chung cư không đủ năng lực thì cần thuê đơn vị bên ngoài đủ năng lực. 

Quy định về hội nghị nhà chung cư

Theo quy định quy chế quản lý nhà chung cư, hội nghị nhà chung cư được chia thành:

• Hội nghị nhà chung cư lần đầu phải được tổ chức theo thời hạn quy định, cụ thể là trong 12 tháng kể từ thời điểm chung cư được bàn giao và khi đã có 50% căn hộ đã được bàn giao thành công. Nếu sau 12 tháng chưa có đủ 50% căn hộ được bàn giao thì sẽ tổ chức khi đạt đủ số lượng này.
• Hội nghị nhà chung cư bất thường: được tổ chức khi thay thế trường hoặc phó ban quản trị, thay ban quản trị mới hoặc một số trường hợp khác theo quy định tại khoản 1 điều 14 thông tư 02 bộ xây dựng.
• Hội nghị nhà chung cư thường niên: tổ chức mỗi năm 1 lần khi có 30% đại diện sở hữu căn hộ hoặc ít hơn nhưng được sự thống nhất của các chủ sở hữu căn hộ. 

Giá dịch vụ quản lý vận hành chung cư

Theo quy định của thông tư 02 của bộ xây dựng, giá vận hành được tính bằng Việt Nam đồng và được tính theo m2 diện tích sử dụng. Mức giá này sẽ thống nhất trên sự thỏa thuận của các chủ sở hữu và đơn vị quản lý. Nếu các căn hộ được bàn giao sau khi đã sử dụng thì mức giá do chủ đầu tư quyết định và phải được ghi rõ trong hợp đồng mua bán. 

Ngoài ra, thông tư 02/2016/bxd còn một số quy định cụ thể khác về ban quản lý, việc thay ban quản lý cũng như quyền và trách nhiệm của các bên. Để hiểu hơn về nội dung của thông tư, bạn có thể tải thông tư 02/2016/tt-bxd doc trên internet về đọc và nghiên cứu. Đây là một trong những văn bản pháp luật quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp tới người sử dụng và sở hữu chung cư. Vì thế, bạn nên hiểu rõ về thông tư này để biết cách áp dụng và giải quyết khi gặp tình huống được quy định trong luật nhé. 

Trên đây là một số điểm cần lưu ý trong thông tư ban hành quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư. Nếu có bất cứ thắc mắc nào về Thông tư 02/2016/TT-BXD, hãy để lại câu hỏi để được giải đáp nhé. Ngoài ra, bạn đọc có thể tham khảo thêm các bài viết qua chuyên mục tư vấn luật của chúng tôi nhé!