Sẽ bị xử phạt 20 triệu đồng nếu không sang tên sổ đỏ khi mua bán nhà đất

Theo quy định của pháp luật Việt Nam, sau 30 ngày kể từ khi hợp đồng mua bán đất có hiệu lực mà không sang tên sổ đỏ thì sẽ bị xử phạt lên tới 20 triệu đồng.

Sổ đỏ là gì?

Trong hệ thống pháp luật Việt Nam không định nghĩa sổ đỏ, sổ hồng. Mà sổ đỏ là cách gọi của người dân để gọi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dựa theo màu sắc của Giấy chứng nhận.

Tùy theo từng giai đoạn, ở Việt Nam có các loại Giấy chứng nhận như:

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

+ Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.

+ Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.

Từ ngày 10/12/2009, Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành mẫu Giấy chứng nhận mới áp dụng chung trên phạm vi cả nước với tên gọi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Giấy chứng nhận có bìa màu hồng).

Hiện nay, Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành kế thừa tên gọi Giấy chứng nhận mới. Khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định: "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”.

Sổ đỏ là Giấy chứng nhận có bìa màu đỏ. Sổ hồng gồm 02 loại: sổ hồng theo mẫu cũ (được cấp trước ngày 10/12/2009) và sổ hồng mới có màu hồng cánh sen (hiện nay, người dân đang được cấp loại sổ này).

Sang tên sổ đỏ là gì?

Sang tên sổ đỏ là cách gọi của người dân để chỉ thủ tục đăng ký biến động đất đai khi chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất (chỉ có đất), quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất (có đất và nhà ở hoặc các tài sản khác gắn liền với đất).

Kết quả sang tên Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng) được thể hiện qua một trong hai trường hợp sau:

Trường hợp 1: Người nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho nhà đất được cấp Giấy chứng nhận mới đứng tên mình.

Trường hợp 2: Người nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho nhà đất không được cấp Giấy chứng nhận mới.

Nếu không được cấp Giấy chứng nhận mới, thông tin chuyển nhượng, tặng cho nhà đất được thể hiện tại trang 3, trang 4 của Giấy chứng nhận. Khi đó người nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho nhà đất vẫn có đầy đủ quyền.

Thời hạn sang tên sổ đỏ khi mua bán nhà đất

a) Phải đăng ký biến động đất đai khi mua bán đất

Khoản 6 Điều 95 Luật Đất đai 2013 quy định: “6. Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, h, i, k và l khoản 4 Điều này thì trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động; trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế.”

Như vậy, phải đăng ký biến động trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực.

b) Thời hạn đăng ký biến động đất đai

Căn cứ Khoản 2 Điều 17 Nghị định 91/2019/NĐ-CP, trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không thực hiện đăng ký biến động thì bị xử phạt vi phạm hành chính. Cụ thể, nếu trong thời gian 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn, khu vực nông thôn sẽ bị phạt 1- 3 triệu đồng;

Quá thời hạn 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn, khu vực nông thôn sẽ bị phạt 2-5 triệu đồng.

Còn khu vực đô thị, 2 trường hợp trên, số tiền phạt bằng 2 lần mức xử phạt đối với từng trường hợp tương ứng tại khu vực nông thôn (cao nhất là 10 triệu đồng/lần vi phạm).

Lưu ý:

- Khu vực đô thị gồm nội thành, ngoại thành của thành phố; nội thị, ngoại thị của thị xã; thị trấn.

- Khu vực nông thôn là khu vực còn lại.

- Mức xử phạt trên áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân (mức phạt của tổ chức sẽ gấp đôi; nếu tổ chức tại khu vực đô thị mà vi phạm có thể bị xử phạt tới 20 triệu đồng).

- Ngoài mức phạt tiền trên, thì người có hành vi vi phạm còn bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả là buộc phải thực hiện thủ tục đăng ký đất đai theo quy định.

c) Người mua (nhận chuyển nhượng) sẽ bị xử phạt

Khoản 4 Điều 5 Nghị định 91/2019/NĐ-CP quy định trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không đăng ký biến động đất đai thì người bị xử phạt là bên nhận chuyển nhượng (người mua).

Những rủi ro khi không đăng ký biến động đất

a) Đất vẫn thuộc về “chủ cũ” dù người mua đã trả tiền

Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”

Theo quy định trên, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và việc chuyển nhượng chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Về pháp lý khi không đăng ký biến động dù một bên đã trả tiền cho bên kia nhưng người sử dụng đất vẫn không thay đổi. Hay nói cách khác, dù đã trả tiền nhưng không có quyền sử dụng đất.

Việc chuyển nhượng không đúng quy định của pháp luật sẽ không tồn tại quan hệ chuyển nhượng. Nếu không có giấy tờ biên nhận tiền, hợp đồng hoặc người làm chứng thì dễ xảy ra các tranh chấp như đòi lại quyền sử dụng đất,…

b) Không sang tên được cho người khác

Theo khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, việc chuyển nhượng chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Khi không sang tên thì người nhận chuyển nhượng nếu có nhu cầu chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất thì không đủ điều kiện thực hiện vì không phải là người sử dụng đất, không phải là người đứng tên trên Giấy chứng nhận.

Thủ tục sang tên sổ đỏ

a) Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng

Điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này”.

Vì vậy, khi thực hiện mua bán nhà đất, cần thực hiện việc công chức hợp đồng chuyển nhượng tại các văn phòng công chứng.

Quy định tại Điều 42 Luật Công chứng 2014: “Công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng chỉ được công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở, trừ trường hợp công chứng di chúc, văn bản từ chối nhận di sản là bất động sản và văn bản ủy quyền liên quan đến việc thực hiện các quyền đối với bất động sản”

b) Kê khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ.

Đối với bên chuyển nhượng, tặng cho:

- Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất là người có thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

- Nếu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn nợ thuế sử dụng đất thì phải nộp trả tiền thuế sử dụng đất còn nợ.

- Nếu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn nợ tiền sử dụng đất khi được giao đất có thu tiền sử dụng đất thì phải thanh toán hết nợ.

Đối với bên nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho:

Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải nộp lệ phí trước bạ và phí thẩm định hồ sơ khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Căn cứ thông báo của cơ quan thuế, các bên chuyển nhượng nộp nghĩa vụ tài chính và chuyển biên lai nộp tài chính cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Sau đó, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất sẽ trình UBND cấp Giấy chứng nhận và trả Giấy chứng nhận cho bên nhận chuyển nhượng tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.

Lưu ý:

- Kê khai thuế, phí được thực hiện cùng với thời điểm đăng ký biến động nếu bên nhận chuyển nhượng nộp thuế thay cho bên chuyển nhượng.

- Các bên được phép thỏa thuận về người nộp.

- Trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ vẫn phải nộp hồ sơ khai thuế, lệ phí.

c) Đăng ký biến động

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

– Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản do bên mua ký)

– Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bản do bên bán ký. Riêng trường hợp cho tặng 04 bản).

– Hợp đồng công chứng đã lập (01 bản chính)

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (01 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền)

– CMND + Sổ hộ khẩu của cả bên mua và bên bán (01 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền)

– Đối với trường hợp cho tặng, thừa kế phải có giấy tờ chứng minh quan hệ nhân thân của người cho và người nhận để được miễn thuế thu nhập cá nhân.

Bước 2: Nộp hồ sơ:

Cách 1: Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất nếu có nhu cầu.

Cách 2: Hộ gia đình, cá nhân không nộp hồ sơ tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất.

- Địa phương đã thành lập bộ phận một cửa thì nộp tại bộ phận một cửa cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương).

- Đại phương chưa thành lập bộ phận một cửa thì nộp trực tiếp tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện nếu chưa có Văn phòng đăng ký đất đai.

Bước 3: Tiếp nhận, giải quyết

- Sau khi tiếp nhận hồ sơ, Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh cấp huyện gửi thông tin sang cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính.

- Người dân nộp tiền theo thông báo của cơ quan thuế.

Bước 4: Trả kết quả

Thời gian giải quyết: Không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 20 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn. Thời hạn trên không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ,...

Trên đây là những thông tin liên quan đến việc đăng ký biến động đất đai hay còn gọi là sang tên sổ đỏ. Hy vọng những thông tin này hữu ích cho những người đang thực hiện các thủ tục mua bán nhà đất.