Giấy phép xây dựng - Trường hợp xin cấp, điều kiện và thủ tục

Định nghĩa giấy phép xây dựng đã được đề cập rõ ràng trong điều 3 Luật Xây dựng 2014: “Giấy phép xây dựng là văn bản pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, di dời công trình”.

Vậy trong trường hợp nào chủ đầu tư cần phải xin cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ? Có trường hợp nào được miễn giấy tờ này hay không? Phần thông tin tiếp theo đây sẽ giúp bạn hiểu rõ hơn về điều này. 

Các trường hợp cần phải xin giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ

Ở nội dung của khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng 2014, đã đề cập rất chi tiết về các trường hợp được miễn cấp phép xây dựng. Như vậy ngoài các công trình được quy định tại điều này thì tất cả các công trình xây dựng còn lại đều phải tiến hành xin cấp phép khi muốn được thi công. 

Trước đây, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn vẫn cần phải xin cấp giấy phép xây dựng. Tuy nhiên vào ngày 01/01/2015, khi Luật đất đai 2014 có hiệu lực, trong điểm K của khoản 2 điều 89 của bộ luật đã đề cập đến trường hợp nhà ở riêng lẻ xây dựng ở nông thôn (trừ trường hợp nhà ở này nằm trong khu đất lịch sử, văn hóa hoặc khu bảo tồn) không cần phải xin giấy phép xây dựng.

Từ đó được hiểu rằng, về cơ bản ngoại trừ công trình nhà ở đơn lẻ xây dựng ở nông thôn nói trên là không cần xin cấp phép xây dựng, còn lại tất cả các công trình nhà ở đều phải xin cấp phép xây dựng. Cụ thể, các công trình nhà ở buộc phải cấp phép xây dựng bao gồm: 

• Các công trình nhà ở các quận, huyện, thành phố.
• Các công trình nhà ở tại nông thôn xây dựng nằm trong diện quy hoạch của xã.

Các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng

Các trường hợp công trình được miễn giấy phép xây dựng nhà ở đã được quy định chi tiết trong  nội dung của khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng 2014 và Luật Xây Dựng sửa đổi 2020. Vậy cụ thể, việc miễn giấy phép xây dựng 2021 được áp dụng cho những trường hợp nào?

Các công trình có liên quan tới nhà nước và các bộ, sở, phòng ban

• Công trình bí mật nhà nước
• Công trình xây dựng khẩn cấp.
• Công trình thuộc dự án sử dụng vốn đầu tư công được các cấp chính quyền quyết  định đầu tư xây dựng. Các cấp ở đây bao gồm: Thủ tướng Chính phủ, người đứng đầu cơ quan trung ương của tổ chức chính trị, Viện kiểm sát nhân dân tối cao, Tòa án nhân dân tối cao, Kiểm toán nhà nước, Văn phòng Chủ tịch nước, Văn phòng Quốc hội, bộ, cơ quan ngang bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, cơ quan trung ương của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và của tổ chức chính trị - xã hội, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp.

Các công trình xây dựng, cải tạo thuộc 1 phạm vi quy định nhất định

• Công trình xây dựng tạm (quy định tại Điều 131 Luật Xây dựng 201).
• Công trình sửa chữa bên trong hoặc sửa chữa mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị. 
• Công trình quảng cáo không thuộc đối tượng phải cấp GPXD 
• Công trình hạ tầng kỹ thuật viễn thông thụ động
• Công trình xây dựng nằm trên địa bàn hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên
• Công trình xây dựng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt khi xây dựng  theo tuyến ngoài đô thị phù hợp với quy hoạch. 

Công trình là nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng

• Công trình nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng sẽ được miễn giấy phép xây dựng khi nó thuộc

• Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị 
• Dự án đầu tư xây dựng nhà ở 

đã được quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

• Nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng sẽ được miễn giấy phép xây dựng khi:

• Thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng 
• Quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
• Nằm ở khu vực miền núi, hải đảo không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng; (trừ công trình, nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa).

Điều kiện để được cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ

Ngoại trừ các trường hợp được miễn cấp giấy phép xây dựng nêu trong, những trường hợp công trình còn lại đều phải xin cấp giấy phép này trước khi tiến hành thi công. Và để có thể được cấp loại giấy phép này, các công trình phải đảm bảo đáp ứng đầy đủ các điều kiện được quy định. 

Đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ tại đô thị

Nhà ở riêng lẻ tại đô thị muốn được cấp giấy phép tiến hành xây dựng, cần đảm bảo 4 điều kiện:

• Công trình nhà ở riêng lẻ đó phải được xây dựng phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy định.
• Nhà ở riêng lẻ tại đô thị phải bảo đảm an toàn về yêu cầu về bảo vệ môi trường, an toàn hạ tầng và hành lang bảo vệ thủy lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hóa, an toàn phòng chống cháy nổ và các quy định khác theo căn cứ pháp luật. 
• Thiết kế xây dựng nhà ở riêng lẻ tại đô thị còn phải tuân thủ tiêu chuẩn về sử dụng vật liệu xây dựng, công năng sử dụng, công nghệ áp dụng, độ an toàn, mỹ quan, phòng chống cháy nổ và điều kiện an toàn khác theo quy định của pháp luật.

Ngoài ra, hộ gia đình được được phép tự thiết kế nhà ở riêng lẻ  với tổng diện tích sàn xây dựng dưới 250m2/ dưới 3/ dưới 12 mét, phù hợp với quy hoạch xây dựng được duyệt. Bên cạnh đó, hộ gia đình sẽ phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về chất lượng thiết kế, tác động đến môi trường và an toàn của các công trình lân cận.

• Có hồ sơ đề nghị cấp giấy phép (Hồ sơ đề nghị cấp GPXD theo quy định tại Khoản 1 Điều 95, Điều 96 và Điều 97 LXD 2014). 

Đối với việc xây dựng nhà ở riêng lẻ tại nông thôn

Với các công trình nhà ở riêng lẻ tại nông thôn khi xây dựng muốn được cấp phép thì phải đảm bảo công trình có sự phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn.

Trình tự thủ tục cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ

Đảm bảo được các điều kiện để được cấp giấy phép xây dựng, chủ đầu tư của các công trình sẽ phải chuẩn bị hồ sơ theo quy định và trải qua trình tự thủ tục theo quy định của pháp luật. Cụ thể hồ sơ cần chuẩn bị và trình tự thủ tục 3 bước sẽ được hướng dẫn ngay sau đây:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Đối với nhà ở riêng lẻ, Theo quy định tại khoản 1 điều 95 Luật xây dựng 2014, các hồ sơ xin cấp phép xây dựng nhà ở gồm các loại giấy tờ sau: 

• Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo mẫu, có thể viết tay hoặc đánh máy
• Bản sao công chứng các loại giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất. Đặc biệt là sổ đỏ. 
• Bản vẽ thiết kế xây dựng chi tiết.
• Nếu công trình xây dựng liền kề, công trình có tầng hầm thì người xin cấp phép phải nộp kèm cam kết bảo đảm an toàn. 

Ngoài 4 chứng từ trên, hồ sơ xin giấy phép xây dựng còn cần bổ sung các giấy tờ sau:

• Thứ nhất, bản sao hoặc tệp chứa ảnh chụp các loại văn bản chấp biện pháp nhận thi công móng
• Thứ 2, chứng từ chứng nhận đảm bảo an toàn của đơn vị có thẩm quyền.

Bước 2 : Tiến hành nộp hồ sơ

Chuẩn bị xong hồ sơ, bạn sẽ đem nộp tại UBND cấp quận/ huyện nơi chuẩn bị thi công công trình xây dựng. Nhân viên có thẩm quyền sẽ tiếp nhận, kiểm tra và thông báo với bạn nếu giấy tờ chưa đủ, cần bổ sung. Trong trường hợp hồ sơ đã đầy đủ theo quy định, bạn sẽ nhận được giấy biên nhận. 

Trong trường hợp cần thời gian xem xét, kiểm duyệt hồ sơ, cơ quan cấp phép sẽ thông báo với người nộp hồ sơ bằng văn bản về lý do cụ thể cần xem xét, kiểm duyệt. Đông thời cơ quan cũng sẽ báo cho cấp có thẩm quyền cao hơn xem xét trực tiếp và chỉ đạo thực hiện. 

Bước 3: Nhận kết quả 

Đến thời hạn được hẹn trong giấy biên nhận, người nộp hồ sơ xin cấp phép xây dựng tới nơi tiếp nhận hồ sơ đã nộp để nhận kết quả. Theo đó, các giấy tờ nhận được bao gồm:

• Giấy cấp phép 
• Và hồ sơ có đóng dấu của cơ quan có thẩm quyền. 

( Trong trường hợp không đủ điều kiện cấp phép cần có văn bản trả lời cụ thể).

Ngoài ra, khi nhận giấy phép xây dựng, người nộp sẽ phải nộp lệ phí theo quy định của nhà nước. 

Có thể bạn quan tâm: Lệ phí xin giấy phép xây dựng nhà ở 2021 tại 63 tỉnh thành

Hy vọng với những thông tin hữu ích được chia sẻ trên đây về việc xin cấp giấy phép xây dựng, những điều kiện và trình tự thủ tục cấp giấy phép xây dựng đã giúp bạn đọc hiểu rõ hơn về những vấn đề này. Qua đó, nếu đang có nhu cầu xin cấp giấy phép bạn có thể dễ dàng xác định xem công trình có cần phải xin cấp phép hay không và chủ động hơn trong các công tác tiếp theo.