Luật Nhà ở tồn tại bất cập, sửa đổi để minh bạch thị trường bất động sản như thế nào?

Bùi Thế Anh

Luật Nhà ở năm 2014 có hiệu lực từ ngày 1/7/2015, trải qua hơn 6 năm đi vào thực tiễn, đến nay Luật Nhà ở đang bộc lộ một số tồn tại, bất cập không còn phù hợp với xu hướng phát triển chung của thị trường bất động sản và phát triển kinh tế - xã hội.

Theo đó, Bộ Xây dựng thay mặt Chính phủ đã đề xuất sửa đổi Khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 tại Tờ trình số 535/TTr-CP ngày 01/12/2021 và sẽ tiếp tục trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ tư, tháng 10/2022 nhằm hoàn thiện các quy định của pháp luật tạo ổn định và minh bạch cho thị trường bất động sản.

Đánh giá về những bất cập trong Luật Nhà ở và hướng khắc phục của những bất cập trong Luật Nhà ở, PV đã có cuộc trao đổi với ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM về những vấn đề này.

Thưa ông! Chính phủ đã đề xuất sửa đổi Khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 nhằm khắc phục những bất cập, tạo ổn định và minh bạch cho thị trường bất động sản, ông đánh giá việc này như thế nào?

- Tôi rất hoan nghênh Kỳ họp Quốc hội bất thường lần thứ nhất đã thông qua nhiều quyết sách rất quan trọng nhằm đảm bảo an sinh xã hội cho người dân và hỗ trợ cộng đồng doanh nghiệp phục hồi, phát triển kinh tế. Đồng thời, chủ động thích ứng linh hoạt trong điều kiện bình thường mới sống chung an toàn với vi-rút SarsCoV-2 và xây dựng môi trường đầu tư kinh doanh theo hướng minh bạch, công bằng, lành mạnh.

1-1645590802.jpg
Tiềm năng phát triển các khu nhà ở xã hội ở TP Hồ Chí Minh vẫn còn

Luật Nhà ở không bổ sung hình thức dùng đất không phải là “đất ở” xây nhà ở thương mại. Về nội dung sửa đổi, bổ sung Luật Nhà ở, có hai loại ý kiến:

Một là đề nghị cân nhắc thận trọng việc bổ sung hình thức sử dụng đất không phải là đất ở để làm dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại vì cho rằng nội dung này chưa được Chính phủ đánh giá tác động kỹ lưỡng, thận trọng, có thể dẫn đến làm thất thoát ngân sách nhà nước.

Hai là tán thành sự cần thiết sửa đổi khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở như Chính phủ trình để tháo gỡ vướng mắc trong việc triển khai các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, tuy nhiên, đề nghị Chính phủ đánh giá tác động kỹ lưỡng hơn, bảo đảm quản lý chặt chẽ đất đai.

Tôi nhận thấy rằng, đề xuất sửa đổi Luật Nhà ở của Chính phủ nhằm mục đích đảm bảo tính thống nhất, tính đồng bộ, tính liên thông của các quy định pháp luật hiện hành.

Tại Tờ trình số 535/TTr-CP ngày 01/12/2021, Chính phủ đã đề nghị Quốc hội sửa đổi tổng thể khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 (được sửa đổi, bổ sung tại điểm c khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020), trong đó có đề nghị bổ sung trường hợp nhà đầu tư “có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở” phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai để thực hiện dự án nhà ở thương mại vào điểm c khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 (Dự thảo).

Theo ông, đề xuất của Chính Phủ đã đáp ứng đủ các yếu tố để tạo ra môi trường kinh doanh bất động sản bình đẳng?

Tôi nhận thấy ý kiến đề xuất của Chính phủ đã đáp ứng yêu cầu thực tiễn nhằm tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh.

Đề xuất của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 nhằm đạt 3 mục đích sau đây: Thứ nhất, đảm bảo tính thống nhất, tính đồng bộ, tính liên thông của các quy định pháp luật hiện hành. Thứ 2, góp phần xây dựng môi trường đầu tư minh bạch, công bằng, lành mạnh. Thứ 3, tháo gỡ “ách tắc, vướng mắc” về thủ tục đầu tư cho nhiều dự án nhà ở thương mại chỉ có đất nông nghiệp, hoặc chỉ có đất phi nông nghiệp không phải là đất ở phù hợp với quy hoạch, giúp làm tăng nguồn cung nhà ở đáp ứng nhu cầu nhà ở của các tầng lớp nhân dân và tăng nguồn thu ngân sách nhà nước.

2-1645590802.jpg
Thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh đang tạo "sóng" thời gian qua

Tôi cho rằng, đề xuất của Chính phủ đã căn cứ vào các quy định pháp luật hiện hành. Đề xuất của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 nhằm đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ, liên thông của các quy định pháp luật và đã căn cứ các quy định pháp luật hiện hành sau đây:

Luật Đất đai 2013 quy định tại điểm b khoản 1 Điều 169 cho phép tổ chức kinh tế được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đấ”; Khoản 2 Điều 191 quy định tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; khoản 1 Điều 193 quy định “có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án.

le-hoang-chau-1645590802.jpg
Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh

Điểm a và điểm b khoản 4 Điều 29 Luật Đầu tư 2020 quy định cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư trong trường hợp: Nhà đầu tư có quyền sử dụng đất, trừ trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng theo quy định của pháp luật về đất đai; Nhà đầu tư nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật về đất đai”.

Khoản 2 Điều 7 Luật Xây dựng (sửa đổi) 2020 quy định chủ đầu tư là nhà đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận. 

(Điều 21 Luật Nhà ở 2014 quy định điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại như sau: Doanh nghiệp, hợp tác xã được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật Việt Nam; Có vốn ký quỹ để thực hiện đối với từng dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư; Có chức năng kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật.

Do vậy, Chính phủ đã đề nghị bổ sung trường hợp nhà đầu tư “có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở” phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai để thực hiện dự án nhà ở thương mại là đã căn cứ vào các quy định pháp luật hiện hành.

3-1645590803.jpeg
Khu vực phía tây Hà Nội đang rầm rộ phân lô bán nền

Ông có những kiến nghị, đề xuất sửa đổi Luật nhà ở như thế nào?

Tôi kiến nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét chỉ đạo sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 (được sửa đổi, bổ sung tại Điều 4 “Luật sửa đổi 9 Luật”), trên cơ sở đề nghị bổ sung trường hợp nhà đầu tư “có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở” theo đề xuất tại Tờ trình số 535/TTr-CP ngày 01/12/2021 của Chính phủ và tích hợp nội dung quy định về “nhận chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại” tại khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 vào khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014.

Cụ thể, có quyền hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất hợp pháp thuộc một trong các trường hợp quy định tại điểm a, điểm b khoản này mà việc sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai, trừ trường hợp thuộc diện Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng và các trường hợp thu hồi khác theo quy định của pháp luật:

Có quyền sử dụng đất ở; Có quyền hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất ở và đất khác không phải là đất ở đáp ứng điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư; Có quyền hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở.

Sau khi đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, nhà đầu tư có trách nhiệm thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất đối với dự án có yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất và thực hiện các nghĩa vụ tài chính có liên quan theo quy định của pháp luật về đất đai. Nếu đề xuất này được thông qua thì đề nghị bãi bỏ khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở 2014.

Xin cảm ơn ông về cuộc trao đổi này!