Trả lời một số câu hỏi về thủ tục tranh chấp, thừa kế sử dụng đất

KHI ĐẤT CỦA GIA ĐÌNH, CHỈ MỘT NGƯỜI ĐÚNG TÊN TRÊN SỔ ĐỎ

Hỏi: Sau giải phóng, gia đình tôi đi kinh tế mới và được chính quyền địa phương cấp cho một thửa đất để xây nhà ở và sinh sống. Sau đó, mẹ tôi để một người em út đúng tên trên sổ đỏ. Nay, mẹ tôi muốn lấy lại một phần đất để cho tôi nhưng người em út không chịu. Xin hỏi, mẹ tôi phải làm sao?

Phan Thị Minh Tuyền

(Xã Tân Định, huyện Bến Cát, tỉnh Bình Dương)

TRẢ LỜI: Theo Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, chỉ có người đứng tên trên sổ đỏ, mới có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho... quyền sử dụng đất. Khi đang đứng tên trên sổ đỏ, người em út của bà được toàn quyền sử dụng đất theo quy định và mẹ bà không có quyền xen vào. Như thế, nếu người em út không đồng ý, mẹ bà không có quyền cát chia cho bà một phần đất.

Theo đó, mẹ bà và người em út có thể thỏa thuận lại việc sử dụng đất. Nếu muốn tranh chấp quyền sử dụng đất với người em út, mẹ bà có thể gửi đơn đến UBND cấp xã và sau nữa là Tòa án nhân dân cấp huyện để được xem xét, giải quyết tranh chấp.

CÓ ĐÒI LẠI ĐƯỢC SỐ ĐỎ ĐÁ CHO MƯỢN THẾ CHẤP?

Hỏi: Năm 2014, tôi cho anh tôi mượn Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để thế chấp ở ngân hàng. Nhưng đến thời gian trả nợ (sau 1 năm), anh tôi không có khả năng trả nợ. Xin hỏi, tôi có thể khởi kiện người anh để lấy lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được không? Và nếu kiện thì tôi phải làm như thế nào?

Trương Hữu Minh Thuận (Đường Phạm Văn Bạch, phường 15, quận Tân Bình, TP.HỒ Chí Minh)

TRẢ LỜI: Điều 342 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định về thế chấp tài sản: “1. Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp) và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp.

Trong trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ của bất động sản, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp.

Trong trường hợp thế chấp một phần bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác.

Tài sản thế chấp cúng có thể là tài sản được hình thành trong tương lai.

2.Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp.

3.Việc thế chấp quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại các điều từ Điều 715 đến Điều 721 của Bộ luật này và các quy định khác của pháp luật có liên quan”.

Theo quy định trên thì ngân hàng chỉ chấp nhận cho anh của bạn vay thế chấp khi bạn - tức là người đứng tên trên giấy tờ nhà đất đó đứng tên ký các hợp đồng, thỏa thuận với ngân hàng.

Vì vậy, bây giờ bạn không thể khởi kiện anh bạn được mà chỉ có thể yêu cầu anh bạn dùng một tài sản thế chấp khác để đề nghị ngân hàng chấp nhận thay thế cho thế' chấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bạn hoặc bạn phải đứng ra trả nợ cho ngân hàng sau đó yêu cầu anh bạn trả nợ cho bạn theo hợp đồng vay dân sự giữa bạn và anh bạn.

CẦM CỐ SỔ ĐỎ KHÔNG ĐÚNG TÊN MÌNH, CÓ VI PHẠM?

Hỏi: Năm 2015, anh trai tôi nói dối cha mẹ tòi để mượn sổ đỏ đi làm giấy tờ nhưng thực ra là mang đi cầm đồ. Sổ đỏ đứng tên cha mẹ tôi. Anh trai tôi đã mang đi cầm cố' lấy 40 triệu đồng. Hàng cầm đồ đã cho người đến tìm đòi nợ gia đình tôi. Xin hỏi, đối với trường hợp của anh tôi không đúng tên trong sổ đỏ nhưng lại mang đi cầm cố' như thê' có vi phạm không? Giao dịch đó có đúng quy định pháp luật?

Hà Huy Thái (Đường Nguyễn Kiệm, phường 3, quận Gò Vấp, TP.HỒ Chí Minh)

TRẢ LỜI: Điều 128 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định về giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội. Theo đó, giao dịch dân sự có mục đích và nội dung vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu.

Theo quy định tại Điều 137 của Bộ luật Dân sự 2005 thì hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu là không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường

Như vậy, hành vi lấy sổ đỏ gia đình đi cầm cố của anh trai bạn mà không có sự đồng ý của chủ sở hữu (cha mẹ bạn) là hành vi vi phạm pháp luật. Điều 188 Luật Đất đai 2013, quy định: Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi đất có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại Khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai.

Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Theo Thông tư số 33/2010/TT- BCA của Bộ Công an về điều kiện an ninh, trật tự đối với một số ngành nghề kinh doanh có điều kiện thì khi thực hiện dịch vụ cầm đồ, chủ cơ sở kinh doanh phải lập hợp đồng theo quy định. Người đến cầm đồ, thế chấp phải xuất trình chứng minh nhân dân hoặc hộ chiếu còn giá trị sử dụng để chủ cơ sở kiểm tra, đối chiếu và photocopy lưu lại tại cơ sở. Đối với những hàng hóa, tài sản cầm đồ thuộc sở hữu của người thứ ba phải có giấy ủy quyền hợp lệ của chủ sở hữu.

Như vậy, việc cửa hàng cầm đồ nhận cầm đồ đối với tài sản thuộc sở hữu của người thứ ba mà không có giấy ủy quyền hợp lệ là vi phạm quy định pháp luật. Gia đình bạn có thể khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên giao dịch dân sự giữa anh trai bạn và người đang giữ sổ đỏ của gia đình bạn là giao dịch dân sự vô hiệu. Anh trai bạn và bên nhận cầm đồ phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.