Hợp Đồng Xây Dựng Là Gì? Mẫu Hợp Đồng Xây Dựng Bạn Cần Biết

Hợp đồng xây dựng là loại hợp đồng phổ biến hiện nay. Tuy nhiên, không phải ai cũng hiểu rõ về loại hợp đồng này và biết các quy định của pháp luật về nó. Vậy hợp đồng xây dựng là gì? Các quy định của pháp luật về hợp đồng công trình xây dựng thế nào? Hãy cùng tìm hiểu qua bài viết dưới đây. 

Có thể bạn quan tâm: Các loại hợp đồng xây dựng chuẩn và mới nhất năm 2021

Ảnh 1: Bạn đã biết các quy định của pháp luật về hợp đồng xây dựng chưa? (Nguồn: Internet)

Giới thiệu chung về hợp đồng xây dựng

Trước khi tìm hiểu sâu về các quy định của pháp luật điều chỉnh hợp đồng xây dựng, chúng ta cần hiểu rõ các đặc điểm cơ bản của loại hợp đồng này. 

Đôi nét về hợp đồng xây dựng

Khái niệm hợp đồng xây dựng được quy định cụ thể tại khoản 1 điều 138 luật xây dựng năm 2014. Hiểu một cách đơn giản, hợp đồng xây dựng là hợp đồng được xác lập giữa 2 bên, một bên là bên giao thầu và bên còn lại là bên nhận thầu. Thông qua hợp đồng, hai bên sẽ thống nhất, thỏa thuận các công việc trong xây dựng công trình.

Quyền và nghĩa vụ cơ bản của hai bên

Bên nhận thầu sẽ là đơn vị có nghĩa vụ bàn giao cho bên nhận thầu toàn bộ hoặc một phần công trình theo thỏa thuận của hai bên. Trong thời hạn quy định, bên nhận thầu phải thực hiện được nghĩa vụ của mình. 

Còn bên giao thầu sẽ là đơn vị có nghĩa vụ bàn giao cho bên nhận thầu các số liệu, tài liệu, bản vẽ, thiết kế, mặt bằng để xây dựng và vốn đầu tư theo thỏa thuận… Sau khi bên nhận thầu toàn bộ bàn giao công trình theo quy định trong hợp đồng, bên giao thầu có nghĩa vụ nghiệm thu và tiến hành thanh toán một phần hoặc toàn bộ công trình theo thỏa thuận. 

Chủ thể của hợp đồng 

Trong hợp đồng xây dựng, chủ thể gồm bên giao thầu về bên nhận thầu. Trong đó: 

• Bên giao thầu: có thể là các doanh nghiệp nhà nước, cơ quan công quyền, tổ chức xã hội hay các đơn vị vũ trang. Đây là bên có vốn và đang có nhu cầu xây dựng.
• Bên nhận thầu: có thể là các công ty, doanh nghiệp xây dựng có đăng ký kinh doanh, đảm bảo được về quy trình, năng lực thi công, đảm bảo kỹ thuật và kinh nghiệm theo yêu cầu của bên giao thầu. 

Quy định về hình thức

Giống như hầu hết các loại hợp đồng khác của pháp luật Việt Nam, hợp đồng nhận thầu xây dựng phải có hình thức là văn bản, được ký kết, có chữ ký của các bên. Hợp đồng phải có những điều khoản cụ thể theo quy định của pháp luật.

Phân loại hợp đồng xây dựng

Hợp đồng xây dựng thường có giá trị lớn, là một loại hợp đồng quan trọng với cả hai bên. Hợp đồng thầu xây dựng rất đa dạng, được phân chia thành nhiều loại khác nhau. Trước khi ký kết, các bên cần xác định đúng loại hợp đồng. Vậy hiện nay, hợp đồng thầu xây dựng gồm những loại nào?

Phân loại theo nội dung hợp đồng

Theo nội dung, hợp đồng thầu xây dựng được chia thành các loại sau:

• Hợp đồng tư vấn xây dựng: đây là hợp đồng gồm một bên là chủ thầu, một bên chịu trách nhiệm tư vấn, định hướng, không thực hiện thi công. 
• Hợp đồng thi công xây dựng: đây là hợp đồng có nội dung quy định về việc thi công một phần hoặc toàn bộ công trình. Hợp đồng thi công toàn bộ còn được gọi là hợp đồng tổng thầu. 
• Hợp đồng cung cấp thiết bị: hợp đồng này quy định về việc thực hiện cung cấp các thiết bị công nghệ để lắp đặt, sử dụng trong công trình trong quá trình thiết kế, thi công. 
• Hợp đồng thiết kế và thi công: đây là hợp đồng ký kết với nội dung thực hiện việc thiết kế và thi công một phần hoặc toàn bộ hạng mục của công trình. 
• Hợp đồng chìa khóa trao tay: đây là hợp đồng thực hiện toàn bộ việc thành lập dự án, thực hiện thi kế, thi công và cung cấp các thiết bị công nghệ. Đây là loại hợp đồng rộng nhất, bao gồm toàn bộ khía cạnh của một công trình xây dựng. 
• Hợp đồng cung cấp nhân lực: đây là hợp đồng dành cho bên chủ thầu và bên cung cấp nhân lực bao gồm kỹ sư, nhân công và các loại máy móc, thiết bị, sử dụng trong quá trình thiết kế, thi công và lắp đặt thiết bị… 
• Ngoài ra, còn một số loại hợp đồng kết hợp khác như: hợp đồng vừa thiết kế, vừa cung cấp thiết bị công nghệ, hợp đồng dành cho bên cung cấp thiết bị công nghệ và thi công hoặc tùy theo nội dung thỏa thuận của các bên. 

Phân loại theo hình thức, giá hợp đồng

Với cách phân loại này, hợp đồng được chia thành các loại như: 

• Hợp đồng trọn gói: Đây là hợp đồng sẽ không được thay đổi sau khi ký kết, các bên cần thực hiện trong suốt thời gian diễn ra hợp đồng, thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ đã thỏa thuận, trừ các trường hợp bất khả kháng. 
• Hợp đồng theo đơn giá cố định: với loại hợp đồng này, mức giá hai bên thỏa thuận sẽ là cố định, phù hợp với công việc và khối lượng việc tương ứng. Mức giá sẽ không thay đổi trong suốt thời gian thực hiện hợp đồng, trừ những trường hợp bất khả kháng được quy định tại bộ luật dân sự. 
• Hợp đồng theo đơn giá điều chỉnh: khác với hợp đồng đơn giá cố định, hợp đồng này có mức giá có thể được điều chỉnh theo từng thời điểm, từng mức khối lượng công việc tương ứng. 
• Hợp đồng xây dựng công trình theo mức giá kết hợp: cách tính giá cho hợp đồng này sẽ dựa trên các phương thức tính giá đã kể trên. 

Theo mối quan hệ của các chủ thể

Với hợp đồng theo quan hệ chủ thể, pháp luật đang chia thành các loại chính sau:

• Hợp đồng thầu chính: đây là hợp đồng giữa 2 loại chủ thể là chủ đầu tư với tổng thầu hay còn gọi là nhà thầu chính.
• Hợp đồng thầu phụ: chủ thể gồm nhà thầu chính và nhà thầu phụ. 
• Hợp đồng giao khoán nội bộ: giữa bên giao thầu và bên nhận thầu. 2 bên cùng một cơ quan, tổ chức
• Hợp đồng có yếu tố nước ngoài: đây là hợp đồng có 1 trong 2 chủ thể là đơn vị nước ngoài. Thường là nhà thầu nước ngoài với chủ đầu tư trong nước. 

Nguyên tắc của hợp đồng xây dựng

Hợp đồng thầu xây dựng sẽ khác với hợp đồng xây dựng nhà ở hay mẫu hợp đồng xây nhà. Hợp đồng xây dựng sẽ rộng hơn, có giá trị lớn hơn. Tuy nhiên, giống như những loại hợp đồng khác, theo quy định của pháp luật, hợp đồng cũng phải đảm bảo nguyên tắc ký kết và thực hiện hợp đồng.

Nguyên tắc ký kết hợp đồng

• Hợp đồng thầu xây dựng phải được ký kết dựa trên nguyên tắc tự nguyện, bình đẳng, hợp tác giữa hai bên chủ thể. Hợp đồng phải tuân theo các quy định của pháp luật và không được trái với đạo đức của xã hội. 
• Bên chủ thầu phải đảm bảo có đủ nguồn vốn để thanh toán theo thỏa thuận. 
• Khi ký kết, quá trình chọn thầu phải đã được hoàn tất và 2 bên đã đàm phán xong hợp đồng. 
• Nếu một bên chủ thể là liên danh các nhà thầu thì phải có phụ lục thỏa thuận liên danh đi kèm. Trong hợp đồng phải có đầy đủ chữ ký của các bên liên danh và dấu (nếu có).

Đồng thời, theo quy định tại nghị định 37/2015/NĐ – CP thì khi ký kết hợp đồng, các bên cần đảm bảo các nguyên tắc sau:

• Khi ký kết hợp đồng, đơn vị nhận thầu phải đáp ứng được các quy định của pháp lực về năng lực hành nghề. Nếu là nhà thầu liên danh thì việc phân chia công việc phải hợp lý. Nếu nhà thầu nước ngoài thì phải có cam kết  thuê thêm một đơn vị thầu phụ. Đơn vị này sẽ thực hiện các công việc được nhà thầu nước ngoài giao. 
• Một đơn vị đầu tư có thể ký với nhiều đơn vị nhận thầu. Trong trường hợp này, các bộ hợp đồng phải đảm bảo thống nhất, đồng bộ. 
• Tổng thầu có thể ký hợp đồng với nhiều đơn vị thầu phụ nhưng phải được sự chấp nhận từ phía chủ đầu tư. Các hợp đồng cũng phải có sự thống nhất, đồng bộ về mức giá, chất lượng công việc. Đặc biệt là đồng bộ với hợp đồng đã ký với chủ đầu tư. 

Nguyên tắc thực hiện hợp đồng xây dựng

So với nguyên tắc ký kết, nguyên tắc thực hiện hợp đồng xây dựng chỉ gồm 3 nguyên tắc đơn giản dưới đây:

• Các bên chủ thể của hợp đồng phải thực hiện đúng quyền và nghĩa vụ theo hợp đồng. Hai bên phải thực hiện theo đúng cam kết có ghi trong hợp đồng về các yếu tố như: phạm vi, khối lượng công việc, thời hạn bàn giao…
• Trung thực, hợp tác và tuân thủ các quy định của pháp luật.
• Không xâm phạm đến quyền và lợi ích của nhà nước, của công đồng xã hội cũng như những lợi ích hợp pháp của các tổ chức, pháp nhân, cá nhân. 

Hiệu lực của hợp đồng thầu xây dựng

Hợp đầu để được thực hiện, được pháp luật bảo hộ cần có hiệu lực theo quy định. Hợp đồng xây dựng sẽ có hiệu lực khi đáp ứng được 4 điều kiện bao gồm:

• Cá nhân, pháp nhân ký hợp đồng thầu xây dựng phải có đủ năng lực hành vi dân sự, đúng thẩm quyền theo quy định của bộ luật dân sự.
• Cần đảm bảo các nguyên tắc ký và thực hiện hợp đồng. 
• Bên nhận thầu phải đáp ứng các điều kiện về năng lực hoạt động, năng lực thi công theo quy định của luật xây dựng. 
• Hợp đồng có hiệu lực vào thời điểm hai bên ký kết hợp đồng hoặc vào thời điểm được chấp nhận, thỏa thuận bởi cả 2 bên chủ thể. 

Tính pháp lý của hợp đồng thầu xây dựng

Theo quy định của pháp luật, hiệu lực của hợp đồng là cơ sở pháp lý cao nhất. Kể từ thời điểm có hiệu lực, các bên cần thực hiện các nghĩa vụ theo hợp đồng đã thỏa thuận. Nếu có tranh chấp xảy ra, hợp đồng sẽ được coi là cơ sở pháp lý để giải quyết. Nếu các bên thực hiện những tranh chấp thuộc nội dung chưa được quy định trong hợp đồng thì sẽ giải quyết theo quy định của pháp luật có liên quan. 

Đồng thời, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải căn cứ vào nội dung hợp đồng thi công khi đã có hiệu lực pháp lý để thực hiện chức năng và nhiệm vụ của mình. Các cơ quan phải đảm bảo không xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể tham gia hợp đồng. 

Nội dung của hợp đồng xây dựng

Hợp đồng lao động cần có các điều khoản chứa các nội dung sau: 

• Các điều khoản giải thích thuật ngữ xuất hiện trong hợp đồng
• Điều khoản quy định về các loại văn kiện được sử dụng
• Quy định về sản phẩm của hợp đồng – công trình cần được thi công. 
• Các điều khoản về chất lượng công trình
• Quyền và nghĩa vụ của 2 bên
• Điều khoản về bàn giao, nghiệm thu…
• Quy trình thực hiện, thời gian thanh toán
• Căn cứ pháp lý, ngôn ngữ sử dụng trong hợp đồng
• Tạm dừng và chấm dứt hợp đồng trong trường hợp nào, quy định ra sao.
• Giải quyết khi có tranh chấp xảy ra
• Các quy định về trường hợp bất khả kháng.

Mẫu hợp đồng xây dựng

Để hiểu rõ hơn về các quy định của pháp luật và các nội dung cần có của hợp đồng, hãy tìm hiểu một mẫu hợp đồng thi công xây dựng dưới đây nhé. Từ mẫu hợp đồng thi công này, bạn có thể áp dụng với nhiều loại hợp đồng xây dựng khác như hợp đồng thi công xây dựng nhà ở có quy định và tính chất tương đương. 

HỢP ĐỒNG THI CÔNG CÔNG TRÌNH

Số................/HĐ-XD

Hôm nay, ngày xx tháng yy năm 20zz tại …….. ,chúng tôi gồm: 

1. Bên giao thầu (được gọi là bên A)

• Tên tổ chức/ đơn vị:
• Địa chỉ tại: 
• Người đại diện: 
• Email:
• Số điện thoại công ty
• Email: 
• Số tài khoản giao dịch/ mã số thuế doanh nghiệp 

Được thành lập theo quyết định số:….. cấp ngày…./ tháng…. / năm tại: 

2. Bên nhận thầu (được gọi là bên B):

• Tên đơn vị:
• Địa chỉ tại: 
• Người đại diện: 
• Email:
• Số điện thoại công ty
• Email: 
• Số tài khoản giao dịch/ mã số thuế doanh nghiệp:
• Chứng chỉ hành nghề: …. Được cấp…. (thời gian cấp) do ….. (đơn vị cấp)

Sau khi thống nhất và thỏa thuận, hai bên đã quyết định ký hợp đồng xây dựng với các điều khoản sau:

Điều 1: sản phẩm của hợp đồng:

Nội dung công việc theo thỏa thuận

Điều 2: yêu cầu về kỹ thuật và chất lượng của công trình

Điều 3. Thời gian và tiến độ thực hiện:

• Thời gian bắt đầu
• Thời gian thực hiện từng hạng mục… 

Điều 4: quy định về bàn giao và các điều kiện nghiệm thu

Điều 5: Quy định về bảo hành công trình, thời hạn bảo hành

Điều 6: Giá trị hợp đồng:

Có thể gắn kèm các phụ lục hợp đồng

Điều 7: Thanh toán 

• Quy định về tạm ứng, thời gian tạm ứng
• Phương thức thanh toán
• Đồng tiền thanh toán

Điều 8: Các biện pháp bảo đảm thực hiện hợp đồng:

Điều 9: Bảo hiểm:

Điều 10: Quy định khi có tranh chấp và giải quyết tranh chấp

Điều 11: Các trường hợp bất khả kháng

Điều 12: Tạm dừng, huỷ bỏ hợp đồng

Điều 13:Thưởng, phạt vi phạm hợp đồng

Điều 14: Quyền và nghĩa vụ của bên A

Điều 15: Quyền và nghĩa vụ của bên B

Điều 16: Ngôn ngữ của hợp đồng

Điều 17: Một số điều khoản chung

• Quy định về phụ lục hợp đồng
• Thiết kế
• Hiệu lực của hợp đồng

ĐẠI DIỆN BÊN A                                                  ĐẠI DIỆN BÊN BỘ TÀI CHÍNH

       Chức vụ                                                                          Chức vụ

 (Ký tên, đóng dấu)                                                          (Ký tên, đóng dấu)

Hiện nay trên internet có rất nhiều mẫu hợp đồng, bạn có thể dễ dàng tìm các loại hợp đồng như: 

• Mẫu hợp đồng thi công xây dựng nhà ở
• Mẫu hợp đồng nhân công xây dựng

Bằng cách gõ các từ khóa như mẫu hợp đồng xây dựng nhà ở mới nhất, mẫu hợp đồng xây dựng mới nhất…. bạn có thể dễ dàng tìm được các mẫu hợp đồng liên quan. 

Có thể bạn quan tâm: Mẫu Thỏa Thuận Với Hàng Xóm Khi Phá/xây Nhà Và Các Điều Khoản

Trên đây là toàn bộ các thông tin về hợp đồng xây dựng, căn cứ pháp lý, khái niệm và quy định của pháp luật. Hãy lưu ý các quy định của pháp luật khi giao kết và thực hiện hợp đồng nhé. Với những hợp đồng có giá trị lớn, bạn nên thuê đơn vị pháp lý uy tín tư vấn và hỗ trợ soạn thảo hợp đồng để đảm bảo tính chính xác. Chúc bạn thành công trong việc ký kết hợp đồng xây dựng nhé.

Tham khảo thêm thông tin khác tại chuyên mục TƯ VẤN LUẬT