Meey Land
Hiểu rõ mối hiểm họa tiềm ẩn của gói vay không cần đặt cọc
Bạn biết gì về gói vay không cần đặt cọc và những mối hiểm họa tiềm ẩn của gói vay không cần đặt cọc cùng tìm hiểu tại bài viết sau
Gói vay không cần đặt cọc
Chuyện tồi tệ nào có thể xảy ra khi bạn vay toàn bộ số tiền để mua nhà? Câu trả lời hết sức đơn giản: Nếu giá trị bất động sản giảm và bạn không có vốn sở hữu trong căn nhà của mình, bạn sẽ nhận ra bản thân đang nợ nhiều hơn giá trị thực của căn nhà! Nếu bị buộc phải bán nhà trong những trường hợp này, số tiền bán được sẽ không thể đủ để bạn trang trải các khoản nợ ở ngân hàng.
Có thể bạn quan tâm: Góc Tư Vấn: Có Nên Vay Tín Chấp Ngân Hàng Hay Không?
Đây thường được gọi là “tình thế đảo ngược” khi nắm giữ bất động sản. Bạn sẽ ngạc nhiên khi biết nguy cơ chuyện này xảy ra cao như thế nào lúc mọi thứ đi lệch hướng từ đầu cho đến chương này, tôi đã đưa ra nhiều ví dụ về cách mà đòn bẩy - thứ bạn nhận được khi vay tiền để mua nhà - có thể giúp bạn làm giàu trong một thị trường bất động sản đang nóng lên. Bây giờ, hãy để tôi chỉ cho bạn điều ngược lại, nó cũng có khả năng khiến bạn trở nên nghèo túng trong một thị trường rớt giá.
Giả sử bạn mua một căn nhà với giá 300.000 đô la. Ngân hàng cho bạn vay toàn bộ số tiền mua (tất cả 300.000 đô la), vì vậy bạn không phải đặt cọc một đồng nào. Mọi thứ diễn ra thật tốt đẹp. Bạn cảm thấy thoải mái khi trả các khoản thanh toán cho khoản vay của mình. Gia đình bạn rất yêu căn nhà. Bạn dự định sống ở đó ít nhất 10 năm. Cuộc sống thật tuyệt vời.
Nhưng rồi vào một ngày, bạn đi làm và phát hiện công ty đã bị một đối thủ cạnh tranh mua lại. Một tuần nữa bạn sẽ bị cho thôi việc.
Không còn khả năng thanh toán các gói vay, bạn buộc phải bán nhà của mình. Thật không may, thị trường đã hạ nhiệt. Bạn cố gắng bán nhà với giá 300.000 đô la - số tiền mà bạn đã mua nó (và nợ ngân hàng), nhưng không ai chịu ngó ngàng. Sau 3 tháng, bạn hạ giá xuống còn 275.000 đô la và cuối cùng căn nhà được bán với giá 260.000 đô la. Sau khi trả 6% tiền hoa hồng cho những người môi giới bất động sản, bạn thu về 244.400 đô la. Còn thiếu 56.000 đô la so với số tiền bạn cần để trả lại cho ngân hàng. Bạn không có 56.000 đô la, vậy giờ phải làm sao? Đây là lúc bạn nhận ra bản thân chuẩn bị phải đối mặt với việc phá sản.
Kịch bản này tồi tệ đến mức tưởng chừng như khó tin, nhưng giả thuyết này hoàn toàn có thể xảy ra nếu bất động sản rớt giá 15%. Trong 6 tháng đầu năm 2005, giá bất động sản trên toàn quốc đã tăng 15%! Vậy thử nghĩ xem chúng có thể hạ giá 15% trong 6 tháng không? Nghĩ kỹ đi.
Tôi không nói điều này để hù dọa khi bạn mua nhà mà không có tiền tích lũy trước. Đối với nhiều độc giả của cuốn sách này, khả năng có được gói vay “không cần đặt cọc” có thể chỉ là sự khác biệt giữa việc có thể mua nhà ngay bây giờ với việc tiếp tục ném tiền đi thuê nhà trong nhiều năm tới. Tôi tin việc tiết kiệm chi tiêu để khỏi mất tiền thuê nhà rất đáng để thực hiện. Nhưng bạn cần tìm hiểu rõ ràng những rủi ro. Và gói vay này thật sự có nhiều rủi ro!
Vì vậy, nếu bạn có kế hoạch mua nhà mà không đặt cọc, hãy cân nhắc lập kế hoạch dự phòng. Nếu đột nhiên bị mất việc và cắt đứt nguồn thu nhập, bạn liệu có khả năng trả nợ cho đến ổn định lại cuộc sống hay không? Liệu bạn có bị buộc phải bán nhà gấp - hay có điều tồi tệ nào khác xảy ra không? Trừ khi bạn có một kế hoạch bảo đảm - như có thể vay tiền từ gia đình hoặc có tài sản thanh lý trong trường hợp khẩn cấp hoặc đàm phán lại kế hoạch thanh toán với công ty cho vay của mình - còn không việc lựa chọn gói vay “không cần đặt cọc” là sự lựa chọn quá rủi ro đối với bạn.
Lựa chọn bổ trợ
Có một gói vay khác nằm giữa mức độ rủi ro của một gói vay “không cần đặt cọc” và chi phí thanh toán của một gói vay tiêu chuẩn với yêu cầu đặt cọc 20%. Nó thường được gọi là gói vay “đặt cọc mức thấp”. Gói vay này đang ngày càng trở nên phổ biến, thậm chí là phổ biến nhất trong số đó là các gói vay 80/10/10 và 80/15/5 - hoặc những gói vay bổ trợ quen thuộc hơn.
Gói vay 80/10/10 cho phép bạn mua một căn nhà với số tiền đặt cọc chỉ bằng 10% giá mua. Bạn nhận được một gói vay thông thường bao gồm khoản tiền tương đương 80% giá mua và phần bổ sung cùng nằm trong gói vay đó chính là gói vay thứ hai (second mortgages) hoặc gói vay vốn sở hữu căn nhà (home equity loan) - thường được biết đến như là một “mức sàn” (giống như mức tín dụng) - bao gồm 10% còn lại. Tương tự với gói vay 80/15/5, trừ việc định mức vay vốn sở hữu căn nhà lên đến 15% tổng tiền mua nhà, tiền đặt Cọc giảm chỉ còn 5%.
Trong khi loại gói vay thứ hai có thể điều chỉnh hoặc cố định, các định mức vốn sở hữu nhà hầu như luôn có lãi suất điều chỉnh được. Chúng tăng lên và giảm xuống theo lãi suất cơ bản, vì vậy ngay cả khi gói vay nền tảng của bạn có lãi suất cố định, tổng số tiền thanh toán hàng tháng của bạn vẫn có thể thay đổi. Hãy chắc chắn rằng bạn đã hỏi cố vấn của mình xem liệu gói vay của bạn có phải là loại gói vay này hay không. Và vì vốn sở hữu đại diện cho một tỷ lệ phần trăm tương đối nhỏ trong tổng số tiền phải trả của bạn, nên số tiền chênh lệch hàng tháng có thể không lớn lắm.
Cuộc đuổi bắt giữa gói vay không cần đặt cọc và gói vay có mức đặt cọc thấp: có bảo hiểm thế chấp cá nhân
Vì mức độ rủi ro khi cho người đặt cọc ít vay tiền cao hơn, do đó người cho vay thường yêu cầu người mua nhà vay hơn 80% chi phí mua nhà mua bảo hiểm thế chấp cá nhân (private mortgage insurance), hay còn gọi là PMI. PMI chi trả mọi khoản tổn thất mà người cho vay có thể phải chịu trong trường hợp người vay không trả được nợ, và chi phí cho nó cũng không hề rẻ.
Tùy thuộc vào số tiền của gói vay và số tiền đặt cọc như thế nào, chi phí bảo hiểm có thể dao động từ vài chục đến vài trăm đô la một tháng. (Chi phí bảo hiểm sẽ thường được cộng vào khoản thanh toán thế chấp hàng tháng của bạn). Cho đến năm tính thuế 2007, phí bảo hiểm PMI cho các hộ đủ điều kiện sẽ được khấu trừ thuế. Lợi ích đầy đủ được gia hạn đối với những người mua hoặc tái cấp vốn một căn nhà trong năm 2007 với tổng thu nhập được điều chỉnh trên dưới 100.000 đô la. Những người kiếm được đến 109.000 đô la sẽ đủ điều kiện để được giảm trừ.
May mắn thay, có một số cách để tránh phải mua PMI - ngay cả khi bạn có gói vay với mức đặt cọc thấp
- Mua nhà bằng gói vay “bổ trợ” như các gói vay 80/10/10 hoặc 80/15/5. Một số người cho vay sẽ cân nhắc tỷ lệ vốn sở hữu của gói vay là 10% hoặc 15% tương đương với một gói vay phải đặt cọc tiền mặt, cho nên điều này cho phép bạn tránh yêu cầu phải mua PMI.
- Đặt cọc đủ cho gói vay để nhận được mức lãi suất vayđể-sinh-lời dưới mức 80% (nghĩa là số tiền vay của bạn thấp hơn 80% giá trị thẩm định của căn nhà). Thông thường, việc này có thể mất nhiều năm, nhưng có thể đẩy nhanh quá trình nhờ việc thanh toán thêm. Và mặc dù trả thêm tiền đôi khi khiến bạn không vui vẻ gì, nhưng đáng giá với thời gian chờ đợi của bạn.
- Theo dõi chặt chẽ giá trị thị trường của căn nhà. Khi giá nhà tăng vượt mức số tiền bạn đã trả cho nó, lãi suất vay để-sinh-lời của bạn sẽ giảm. Ví dụ: Nếu bạn mua căn nhà trị giá 100.000 đô la bằng cách đặt cọc 10.000 đô la tiền mặt vànhận gói vay 90.000 đô la, lãi suất cho-vay-sinh-lời ban đầu của bạn sẽ là 90% và bạn phải mua PMI. Nhưng giả sử giá nhà của bạn đã tăng lên 120.000 đô la. Bây giờ gói vay 90.000 đô la của bạn sẽ chỉ tương đương 75% giá trị của căn nhà và bạn sẽ không còn cần thanh toán chi phí PMI nữa. Vì vậy, hãy giữ các hóa đơn có thông tin về giá trị của căn nhà, ngay khi bạn nghĩ rằng giá nhà đã tăng đủ cao, và định giá lại căn nhà. Nếu đã tính toán chính xác, bạn có thể yêu cầu miễn gói bảo hiểm này. (Tất nhiên, nếu sau đó giá nhà giảm và bạn không thể thanh toán đủ số tiền gốc, người cho vay của bạn có thể yêu cầu bạn mua lại PMI).
Gói vay “không cần đặt cọc” hay gói vay “bổ trợ” liệu có phù hợp với bạn ?
Lợi: Bạn có thể mua nhà không cần phải tiết kiệm - hay cắt giảm chi tiêu - một đống tiền.
Hại: Bạn bắt đầu với rất ít tiền và, nếu có, chỉ là vốn sở hữu; nếu giá nhà giảm, bạn sẽ nợ nhiều tiền hơn giá nhà của bạn. Bạn cũng có thể bị yêu cầu buộc phải mua bảo hiểm cho gói vay cá nhân.
Có thể bạn quan tâm: Góc Hỏi Đáp: Có Nên Vay Theo Bảo Hiểm Nhân Thọ Không?
Tóm lại: Đây là một phương án thay thế tuyệt vời nếu bạn quá chán nản với việc thuê nhà và thiếu hụt các khoản tiết kiệm thiết yếu nhưng chỉ nên lựa chọn gói vay không cần đặt cọc này khi bạn có thu nhập ổn định
Xem thêm tin mới tại : TÀI CHÍNH – CHỨNG KHOÁN – BẤT ĐỘNG SẢN
