Cách tính giá đền bù đất thổ cư bị thu hồi theo đơn giá nhà nước

Hiện nay, việc lấy đất thổ cư để phục vụ phát triển kinh tế hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng là việc làm vô cùng phổ biến. Những người dân thuộc diện đền bù đất sau khi bị thu hồi rất quan tâm đến các thủ tục, điều kiện và cả giá đền bù đất thổ cư như thế nào. Các điều này đã được quy định rất rõ ràng trong luật. Bài viết sau đây sẽ giải đáp chi tiết cho bạn những câu hỏi trên.

Đất thổ cư là gì?

Đất thổ cư hay còn được gọi là đất ở. Đây là loại đất được giao cho người dân (cụ thể là hộ gia đình hoặc cá nhân) sử dụng trong một khoảng thời gian lâu dài. Nó được sử dụng cho mục đích xây dựng công trình nhà cư, chung cư phục vụ cuộc sống an cư lạc nghiệp của người dân.

Trong các loại đất, thì đất thổ cư được phân biệt với đất thổ canh. Đất thổ cư là đất phi nông nghiệp còn đất thổ canh là đất nông nghiệp, dùng để canh tác.

Phân loại đất thổ cư

Trong Luật đất đai năm 2013, căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được chia ra làm 2 loại khác nhau:

• Đất nông nghiệp: Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác; Đất trồng cây lâu năm; Đất rừng sản xuất; Đất rừng phòng hộ; Đất rừng đặc dụng; Đất nuôi trồng thủy sản; Đất làm muối…
• Đất phi nông nghiệp: Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;Đất xây dựng trụ sở cơ quan; Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; Đất xây dựng công trình sự nghiệp; Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; Đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng; Đất nghĩa trang, nghĩa địa…

Như vậy, dựa vào việc phân này, có thể thấy đất ở (chính là đất thổ cư) sẽ thuộc đất phi nông nghiệp. Và đất thổ cư cũng được chia làm 2 loại khác nhau: chính là đất ở nông thôn  (ký hiệu viết tắt trên sổ đỏ ONT) và đất ở đô thị.(ký hiệu viết tắt trên sổ đỏ là ODT)

• Đất ở tại nông thôn: có nhiều loại như đất ở do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng tại nông thôn gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
• Đất ở tại thành thị bao gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Điều kiện hưởng đền bù giải phóng mặt bằng là gì?

Giải phóng mặt bằng là quá trình thực hiện di dời nhà cửa, cây cối, công trình và dân cư để trả lại phần đất dùng làm cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một công trình mới. Quá trình này có thời gian rất dài, tính từ thời điểm hình thành hội đồng giải phóng mặt bằng cho đến khi giải phóng xong và giao đất cho chủ đầu tư mới.

Tuy nhiên, không phải lúc nào giải phóng mặt bằng cũng có đền bù. Để được đền bù, người dân cần phải có điều kiện nhất định. Những điều này được thể hiện trong Điều 75 Luật Đất đai.

Điều kiện chung để được đền bù là phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu đất ở; hoặc đủ điều kiện cấp sổ đỏ nhưng chưa được cấp.

Ngoài ra, điều kiện này còn có những điều kiện riêng dành cho các loại đất thổ cư khác nhau, ví dụ như nếu là hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở thì không phải là đất thuê trả tiền theo năm; người sử dụng đất là cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo tín ngưỡng thì không phải đất do nhà nước giao hoặc cho thuê.

Một số điều kiện riêng dành cho tổ chức sử dụng đất dưới hình thức giao đất, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư tại nước ngoài… đều có những điều kiện cụ thể riêng, không hề giống nhau. Như vậy, ngoài điều kiện chung, thì điều kiện hưởng đền bù giải phóng mặt bằng còn có những quy định riêng. Dù giá đền bù đất thổ cư là giá nào thì cũng cần đảm bảo điều kiện như vậy.

Quy định về đền bù giải phóng mặt bằng đất thổ cư

Bên cạnh điều kiện về đền bù giải phóng mặt bằng đất thổ cư, Luật đất đai 2013 cũng chỉ rõ những quy định về nhóm đối tượng và thời hạn chi trả tiền đền bù đất.

Đối tượng được bồi thường

Điều 75 Luật đất đai 2013 quy định rất rõ nhóm đối tượng được bồi thường thiệt hại do bị thu hồi 1 đất thổ cư. Trong đó nổi bật lên là những cá nhân hoặc hộ gia đình có các giấy tờ chứng minh như:

• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) hoặc đủ điều kiện được cấp sổ đỏ nhưng chưa được cấp
• Đất đang sử dụng không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm

Ngoài ra, trường hợp người sử dụng đất là người nước ngoài mà có đủ 2 điều kiện trên cũng sẽ được bồi thường đất.

Đối tượng không được bồi thường

Ngoài nhóm đối tượng được đền bù, luật cũng quy định những nhóm đối tượng không thuộc diện đền bù đất thổ cư. Nhóm đối tượng này được quy định trong Điều 83 Luật đất đai.

• Đất được Nhà nước giao để quản lý
• Đất thu hồi do vi phạm pháp luật đất đai và do chấm dứt việc sử dụng đất hoặc người sử dụng tự nguyện trả lại đất
• Đất không đủ điều kiện cấp đỏ theo quy định của pháp luật

Ngoài ra, khoản 1 điều 76 Luật đất đai 2013 cũng có nhóm sau không được bồi thường:Đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất; Đất được Nhà nước giao cho tổ chức thuộc trường hợp có thu tiền sử dụng đất nhưng được miễn tiền sử dụng đất; Đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm hoặc đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn tiền thuê đất.

Thời hạn chi trả tiền đền bù đất

Thời hạn chi trả cho việc đền bù đất thổ cư là trong vòng 30 ngày kể từ ngày có quyết định thu hồi đất. Điều này quy định trong khoản 1 điều 93 Luật đất đai 2013. Trong trường hợp tiền được chi trả chậm thì người sử dụng đất còn được nhận thêm một khoản đền bù bằng mức tiền nộp chậm. Nếu người sử dụng đất không nhận tiền thì tiền này sẽ được tạm giữ tại kho bạc nhà nước.

Nguyên tắc đền bù đất thổ cư khi được giải tỏa

Nguyên tắc đền bù đất thổ cư khi có quyết định giải tỏa có thể làm theo 2 phương án.

Bồi thường bằng nhà tái định cư hoặc đất ở

Đây là nguyên tắc đầu tiên đền bù đất thổ cư khi được giải tỏa. Tuy nhiên, quy định về đền bù bằng nhà tái định cư hoặc đất ở cũng cần phụ thuộc vào từng hoàn cảnh gia đình và điều kiện của địa phương. Một vài trường hợp cụ thể như sau

• Diện tích còn lại không đủ diện tích để ở; người sử dụng đất không còn đất ở trong cùng địa bàn xã, phường, thị trấn
• Hộ gia đình, cá nhân không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn cấp xã nơi có đất ở thu hồi
• Diện tích còn lại không đủ để làm đất ở; mà trong cùng địa bàn xã, phường, thị trấn không còn đất để ở.

Đền bù giải tỏa bằng tiền

Bên cạnh đền bù bằng đất tái định cư hoặc nhà ở, thì người sử dụng đất còn có quyền lợi đền bù bằng tiền.

Đó là các trường hợp sau:

• Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở: chỉ thu hồi một phần dự án, vẫn đủ điều kiện thực hiện dự án; không thể thực hiện dự án hoặc đã đi vào kinh doanh
• Người sử dụng đất không có nhu cầu được bồi thường nhà ở, tái định cư

Cách tính giá đền bù đất thổ cư khi bị thu hồi

Đây là phần nội dung mà rất nhiều người quan tâm. Chính là giá đền bù đất thổ cư khi bị nhà nước thu hồi là gì?

Tính giá đất thổ cư đền bù giải phóng mặt bằng theo giá thị trường

Đây là cách tính đầu tiên có thể áp dụng để đền bù đất cho người sử dụng đất. Giá thị trường là căn cứ để có thể xác định được tổng giá tiền đền bù đất thổ cư. Cách tính này cũng được nhiều người dân mong muốn.

Giá đền bù nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất thổ cư

Giá đền bù được tính theo công thức dựa vào quy định tại khoản 2 Điều 9 Nghị định 47/2014/NĐ- CP:

Trong một số quy định tại các tỉnh, có quy định rõ ràng về mức bồi thường sửa chữa hoặc bồi thường toàn bộ ngôi nhà, trong đó có giá đền bù nhà cấp 4. Trong đó, đơn giá đền bù nhà cấp 4, cụ thể là dùng để sửa chữa, hoàn thiện phần còn lại ngôi nhà tại tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu là 13.740.000 đồng/căn nhà (mười ba triệu bảy trăm bốn mươi ngàn đồng/căn nhà).

Đền bù tài sản gắn liền với đất bị thiệt hại (cây trồng, vật nuôi)

Trong khoản đất bị thu hồi, nếu có tài sản gắn liền với đất bị thiệt hại như cây trồng vật nuôi thì nhà nước cũng sẽ đền bù cho người dân. Mỗi địa phương sẽ có những quyết định riêng về giá cả của từng loại này. Vì thế, cần tìm hiểu theo từng quyết định ở từng tỉnh.

Đơn giá đền bù giải phóng mặt bằng thu hồi đất tại 63 tỉnh thành

Mỗi tỉnh đều có những quyết định riêng liên quan đến giá đền bù đất thổ cư giải phóng mặt bằng. Tất cả các cách tính hoặc quy định đều được cụ thể trong các quyết định của UBND tỉnh. Vì vậy, nếu bạn quan tâm nến giá đất đền bù thì không thể có con số chính xác, phải dựa vào văn bản hành chính của nhà nước.

Tóm lại, giá đền bù đất thổ cư vô cùng đa dạng và được quy định rõ ràng, rạch ròi ở trong luật cũng như các văn bản quyết định của UBND cấp tỉnh. Hy vọng những thông tin từ tư vấn luật đã giúp bạn có cái nhìn tổng quan và chi tiết nhất về vấn đề này.

Mã ID: tc579