Đất nền là gì? Phân loại & kinh nghiệm khi mua đất nền

Thời gian qua, hầu hết các loại hình bất động sản ở nước ta dường như đều rơi vào trạng thái “đóng băng” do đại dịch Covid19. Trong khi đó hoạt động mua bán đất nền lại diễn ra khá sôi động và được đánh giá vẫn sẽ kênh đầu tư hấp dẫn trong giai đoạn 2021-2022. Tuy nhiên các chuyên gia cũng khuyến cáo người dân cần cẩn trọng cũng như trang bị thật kỹ kiến thức về loại hình bất động sản này trước khi đầu tư. Vậy những thông tin cần biết khi đầu tư đất nền là gì?

Có thể bạn quan tâm: Đất dự án là gì? Kinh nghiệm mua đất dự án cần biết

Đất nền là gì? 

Ngày nay chúng ta rất dễ bắt gặp những mẫu quảng cáo mua bán đất nền ở khắp mọi nơi. Tuy nhiên rất nhiều người trong số chúng ta vẫn chưa thật sự hiểu rõ đất nền là gì dẫn đến nhiều lầm tưởng khi mua.

Hiểu một cách đơn giản nhất, đất nền là khái niệm dùng để chỉ những loại đất chưa có sự tác động nào của của máy móc hay con người. Những tác động phải kể đến như đào bới, san lấp, đổ cát... sẽ không gọi là đất nền nữa. Tùy vào mục đích sử dụng đất nền  được phân chia thành ba loại chủ yếu, bao gồm: Đất nền dự án, đất thổ cư và đất liền kề.

Phân loại đất nền

Tìm hiểu các loại đất nền giúp chúng ta dễ dàng nhận diện đặc điểm nổi bật của chúng. Tùy theo mỗi mục đích sử dụng riêng mà sẽ có mỗi loại đất nền tương ứng phù hợp. 

Đất nền dự án

Đất nền dự án là khu vực đất đã được đưa vào dự án, sau khi dự án được xét duyệt thì khu đất sẽ được bước vào những giai đoạn đầu tiên là quy hoạch. 

Trong công tác quy hoạch, chủ đầu tư có nhiệm vụ phải đền bù thỏa đáng giá trị đất dự án. Đồng thời cung cấp đầy đủ các giấy tờ liên quan theo đúng quy định. Đất nền dự án bao gồm: diện tích quy hoạch để xây dựng công ty, chung cư hay các dự án nhà ở quy mô lớn,….

Chúng ta có thể bắt gặp các loại đất nền tại những khu vực được bố trí nhiều tiện ích. Quyền sử dụng đất được cơ quan chức năng Nhà nước quản lý chặt chẽ và đưa ra chính sách quy hoạch rõ ràng. 

Đất thổ cư - đất phi nông nghiệp

Diện tích đất thổ cư được sử dụng với mục đích xây dựng nhà ở và các công trình khác nhằm phục vụ đời sống nhân dân. 

Trên thực tế, đất thổ cư còn được phân loại nhỏ hơn gồm đất nền thổ cư nông thôn và đất nền thổ cư đô thị. Nếu muốn sở hữu loại đất này cần đáp ứng đầy đủ điều kiện cấp quyền sử dụng đất do Nhà nước quy định

Đất liền kề

Không giống như hai hình thức đất nền trên, đất liền kề được xem là loại đất chuyển đổi mục đích sử dụng. Có thể hiểu đơn giản hoạt động chuyển đổi nhu cầu sử dụng này sang nhu cầu sử dụng khác theo mong muốn của chủ sở hữu. 

Diện tích đất chuyển từ ao thành đất nông nghiệp, diện tích đất chuyển từ đất nông nghiệp thành đất ở được gọi là đất liền kề. Dĩ nhiên dù áp dụng trường hợp chuyển đổi nào thì người dân cũng phải tuân thủ đầy đủ các quy định do Nhà nước ban hành. 

Kinh nghiệm khi mua đất nền 

Nước ta đang trong thời kỳ bùng nổ dân số, do vậy mà nhu cầu mua đất cất nhà luôn là chủ đề “nóng hổi” của mọi thời đại. Với tình hình vật giá leo thang như hiện nay để mua một mảnh đất nền tương đối khó. Cùng tìm hiểu kinh nghiệm mua đất nền đề phục vụ mục đích sở hữu đất cho bản thân như sau: 

Vị trí địa lý

Cựu tổng thống Donald Trump đã từng khẳng định ba yếu tố quyết định đến giá trị một món bất động sản chính là “Vị trí, vị trí và vị trí”. Điều này quả thực rất đúng với tình hình thực tế hiện nay!  

Khu đất nền có vị trí tốt tạo điều kiện cho môi trường sống phát triển. Các yếu tố cấu thành nên vị trí tốt cụ thể là giao thông thuận lợi hoặc quá trình kinh doanh, xây dựng nhà ở thuận tiện. Đồng thời, khu đất càng gần bệnh viện, trường học, trung tâm thương mại, phương tiện di chuyển công cộng sẽ mang đến càng nhiều ích lợi. 

Thông tin chủ đầu tư

Một trong những biện pháp quan trọng nhất để tránh được rủi ro khi mua đất nền là người mua phải chọn được những chủ đầu tư uy tín. Nếu chủ đầu tư là doanh nghiệp, bạn có thể đánh giá mức độ uy tín thông qua năng lực tài chính thể hiện qua báo cáo kinh doanh hàng năm của doanh nghiệp đó. Các trường hợp khác bạn có thể dựa vào ý kiến tham khảo từ những người dân sinh sống xung quanh khu vực trên.

Bên cạnh đó, bạn cần hết sức cảnh giác với giá đất nền quá rẻ, thấp hơn rất nhiều lần so với giá đất nền của các dự án xung quanh. Bởi rất có thể chủ đầu tư  của những dự án này đã sử dụng tiền của những người mua trước đó để đầu tư vào lĩnh vực khác, hoặc mất khả năng hoàn thiện dự án. Điều này dẫn đến việc dự án bị kéo dài vô thời hạn, người mua cũng không thể xây nhà và chỉ còn biết rao bán với giá cực kỳ rẻ.

Hồ sơ pháp lý

Ngoài ra, một chủ đầu tư uy tín sẽ không ngại công khai minh bạch các thông tin hồ sơ pháp lý của miếng đất hoặc dự án bạn sắp đầu tư. Theo đó bạn chỉ nên giao dịch mua bán những lô đất nền đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ). Điều này sẽ giúp bạn tránh được những tranh chấp sau này, hoặc sẽ được bồi thường nếu bị nhà nước thu hồi.

Không nên mua đất nền sổ chung

Mặc dù pháp luật Việt Nam hiện hành cho phép sở hữu chung theo phần trên cùng một mảnh đất. Tuy nhiên nếu bất kỳ khi nào bạn muốn thực hiện các giao dịch liên quan như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,... Cũng đều phải có sự đồng ý của tất cả các đồng chủ sở hữu.

Chính vì điều này mà mua đất nền sổ chung tiềm ẩn nguy cơ phát sinh tranh chấp về sau khi có sự bất hoà giữa các đồng chủ sở hữu với nhau. Hoặc nếu bạn muốn tách sổ nhưng do diện tích quá nhỏ cũng khó mà thực hiện được.

Yếu tố phong thủy 

Bên cạnh các yếu tố quan trọng kể trên thì chủ đầu tư cũng nên cân nhắc đến phong thủy khi lựa chọn khu vực đất nền xây nhà. Những đặc điểm liên quan đến hướng đất, địa hình, thế đất được xem là phong thủy coi đất. 

Chỉ khi xây dựng công trình có sự cân bằng, hài hòa giữa các yếu tố này mới đảm bảo thành công viên mãn. Mua đất hợp phong thủy gia chủ có tác dụng thu hút vượng khí giúp gia đình ăn nên làm ra, tiền vô như nước.  

Không nên mua khi giá đất nền bị thổi quá cao

Giá đất lên cao như “bong bóng bay” hiện là vấn đề thịnh hành trong suốt những năm gần đây. Điều này khiến nhiều người rơi vào tâm lý hoang mang không biết đất nền có giá trị  như thế nào mà “sốt” đến vậy.

Nhiều chuyên gia kinh tế đã khẳng định giá đất nền bị đẩy lên cao chỉ là tình hình tạm thời. Các loại tài sản, bất động sản này thường có giá biến động liên tục gia tăng hoặc hạ xuống bất cứ lúc nào. Giá đất bị đẩy lên ngất ngưởng vượt mức giá trị thực tế của nó sẽ gây ra nhiều hệ quả nghiêm trọng. Do vậy mà chủ đầu tư nên tỉnh táo, sáng suốt lựa chọn thời điểm mua đất nền hợp lý.

Kinh nghiệm thanh toán

Thanh toán là bước cuối cùng trong quá trình thu mua đất nền mà chủ đầu tư cần thực hiện. Nhằm đảm bảo quyền lợi tối ưu cho mình, chủ đầu tư  ngoài việc tìm hiểu kỹ lưỡng đất nền là gì cũng nên lựa chọn phương pháp thanh toán phù hợp.

Ưu tiện biện pháp đặt cọc một phần giá trị khu đất để tối ưu trách nhiệm dân sự. Hạn chế trường hợp giao dịch đất đai không đặt cọc trước hoặc không có giấy tờ đảm bảo. Bên cạnh đó, hãy lưu ý thêm các yếu tố đất chính chủ không, đất có thuộc diện quy hoạch không. Chuẩn bị đầy đủ hợp đồng đặt cọc và hợp đồng chuyển nhượng để phòng ngừa các tranh chấp có thể xảy ra sau này.

Khi nào chủ đầu tư được bán đất nền? 

Căn cứ theo quy định tại Nghị định 43/2013/NĐ-CP, chủ đầu tư chỉ được bán đất nền khi đáp ứng đầy đủ những điều kiện sau đây:

• Phù hợp với yêu cầu quy hoạch chung của địa phương.
• Việc xây dựng kết cấu hạ tầng phải được hoàn thành đầy đủ dựa theo bản quy hoạch 1/500 đã được phê duyệt trước đó, bao gồm các công trình hạ tầng kỹ thuật, dịch vụ và hạ tầng xã hội.
• Trước khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân, chủ đầu tư phải đảm bảo trang bị đầy đủ các dịch vụ thiết yếu gồm điện, nước, hệ thống thoát nước, thu gom và xử lý rác thải. Đồng thời dự án phải kết nối hoàn toàn với hệ thống hạ tầng chung của khu vực xung quanh.
• Các nghĩa vụ tài chính bao gồm phí sử dụng đất, tiền thuê đất và các thuế phí khác phải được chủ đầu tư thanh toán hoàn tất.
• Lô đất nền mở bán phải thuộc khu vực hoặc đô thị được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Có thể bạn quan tâm: Góc Hỏi: Khi Nào Đất Nền Dự Án Đủ Điều Kiện Mở Bán?

Trên đây là những kiến thức vô cùng cần thiết mà bất kỳ nhà đầu tư đất nền nào cũng cần phải nắm rõ. Hy vọng bài viết đã giúp bạn giải đáp các thắc mắc liên quan đất nền là gì. Chúc bạn sẽ có những quyết định đầu tư đúng đắn và thành công trong tương lai nhé!. Hy vọng bạn đọc có thể dõi theo tư vấn luật để cập nhiều bài viết hay, hữu ích hơn nữa.