Vướng mắc về giá đất đền bù khiến nhiều dự án không thể triển khai giải phóng mặt bằng

Trần Ngọc Đức
Trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, việc quyết định bỏ khung giá được kỳ vọng cao nhất với mong muốn tạo đột phá đối với công tác giải phóng mặt bằng.

Thời gian vừa qua nhiều dự án trong tình trạng chậm tiến độ, kéo dài nhiều năm vẫn không thể đưa vào vận hành. Thậm chí do chậm bàn giao mặt bằng còn bị nhà thầu thi công đòi bồi thường hàng trăm triệu USD. Đây là một trong những bài học rất lớn đối với dự án hạ tầng có quy mô hàng nghìn tỷ đồng trên khắp cả nước.

Giải phóng mặt bằng gặp nhiều khó khăn

Tại Thái Nguyên, giải phóng mặt bằng trong nhiều dự án lâu nay cũng là vấn đề nan giải đối với địa phương này. Mặc dù, các chủ đầu tư đã chuẩn bị rất kỹ lưỡng về vốn, phương tiện thiết bị cũng như các điều kiện cần thiết khác. Tuy nhiên việc triển khai dự án, nhất là đối với công trình giao thông, công nghiệp, đô thị vẫn diễn ra một cách “ì ạch”.

Cụ thể, trong dự án khu nhà ở Cao Ngạn, TP Thái Nguyên, có mức quy hoạch tổng diện tích là gần 88ha. Trong đó, diện tích thực hiện dự án chiếm gần 50ha với tổng mức đầu tư gần 1.300 tỷ đồng thuộc địa bàn xã Cao Ngạn và phường Chùa Hang, TP Thái Nguyên. Dự án này mang lại hy vọng cho TP Thái Nguyên để trở thành khu đô thị kiểu mẫu, thúc đẩy kinh tế xã hội phát triển và tạo cảnh quan đô thị văn minh, hiện đại không chỉ cho TP Thái Nguyên nói riêng mà còn cả tỉnh nói chung.

nhieu-du-an-khong-the-trien-khai-giai-phong-mat-bang-do-vuong-mac-ve-gia-dat-den-bu-9-1660753473.jpg
Giải phóng mặt bằng ở các địa phương còn gặp nhiều khó khăn

Tuy nhiên, đến nay vẫn còn 70 hộ dân chưa phối hợp trong công tác thống kê đất đai, tài sản vẫn chưa hoàn thiện được hồ sơ bồi thường giải phóng mặt bằng dẫn đến tiến độ triển khai dự án bị chậm. Ngoài ra cũng chưa có đất tái định cư có đủ cơ sở hạ tầng kỹ thuật để bố trí cho các hộ dân bị thu hồi đất ở.

Phó Giám đốc Trung tâm Phát triển Quỹ đất TP Thái Nguyên, bà Triệu Thị Thu Hương cho biết, đến nay dự án vẫn còn khoảng 6ha do chưa thực hiện được công tác thu hồi đất và bồi thường giải phóng mặt bằng nên dự án vẫn chưa được triển khai. Với lý do đơn giá bồi thường đất và tài sản còn thấp nên các hộ dân vẫn chưa đồng thuận. Nếu sau nhiều lần tuyên truyền, vận động mà các hộ dân vẫn không ủng hộ thì UBND TP sẽ có biện pháp để thực hiện cưỡng chế theo Điều 69 Luật Đất đai 2013.

Các dự án "chờ đợi" lẫn nhau

Nhiều công trình để có thể giải phóng mặt bằng thì bắt buộc phải thực hiện dự án tái định cư nên sẽ mất rất nhiều thời gian. Đơn cử như dự án nhà ở Cao Ngạn, TP Thái Nguyên nêu trên. Để giải phóng được mặt bằng còn lại, TP Thái Nguyên phải chuyển các hộ dân đến sinh sống tại các khu tái định cư mới. Tuy nhiên, 2 khu tái định cư này hiện nay mới được phê duyệt dự án và quy hoạch sử dụng đất, chứ chưa được đưa vào xây dựng hoàn chỉnh.

nhieu-du-an-khong-the-trien-khai-giai-phong-mat-bang-do-vuong-mac-ve-gia-dat-den-bu-4-1660754006.jpg
Các dự án phải “chờ nhau” hoàn thiện thì mới có thể giải phóng mặt bằng

Ông Lê Ngọc Thắng, Phó TGĐ Tập đoàn Danko nhận định, việc triển khai các dự án tái định cư diễn ra rất chậm. Hiện tại, những phần đất được bàn giao giải phóng mặt bằng thì doanh nghiệp đã triển khai, phần còn lại phải chờ trung tâm phát triển quỹ đất quyết định. Bất cứ doanh nghiệp nào cũng mong muốn được cung cấp quỹ đất tái định cư tương xứng với quỹ đất hiện tại của người dân đang sinh sống để có thể đảm bảo đủ quyền lợi chính đáng cho người sử dụng đất.

Theo số liệu của Sở Kế hoạch Đầu tư (KHĐT) tỉnh Thái Nguyên, hiện nay hàng trăm dự án có cả đầu tư công lẫn đầu tư ngoài ngân sách với diện tích sử dụng đất lên đến hàng nghìn ha. Nhưng giải phóng mặt bằng vẫn là một trong những vấn đề khó khăn hiện nay của tỉnh.
PGĐ Sở KHĐT Thái Nguyên, ông Nguyễn Trọng Hiếu chia sẻ, hiện tại tỉnh đang gặp vướng mắc lớn nhất là các công trình, dự án thuộc diện thỏa thuận giải phóng mặt bằng đồng thời phải tái định cư. Bởi hầu hết những dự án này có liên quan đến hàng trăm hộ dân, nhưng nếu chỉ có một vài hộ không đồng ý thì cả dự án sẽ rơi vào tình trạng tắc nghẽn khó có thể tháo gỡ ngay được.

Sửa Luật nhưng lợi ích của các bên vẫn phải được đảm bảo

Ngoài Thái Nguyên còn có rất nhiều địa phương khác cũng rơi vào tình trạng này. Nguyên nhân chủ yếu do mức đền bù không thỏa đáng, thậm chí nhiều nơi Nhà nước còn phải bỏ tiền ra để đền bù nhưng người dân vẫn không đồng ý thỏa thuận. Đây cũng là vấn đề mấu chốt được đưa ra thảo luận trong khi sửa đổi Luật Đất đai 2013.

nhieu-du-an-khong-the-trien-khai-giai-phong-mat-bang-do-vuong-mac-ve-gia-dat-den-bu-8-1660753868.jpg
Mức đền bù đất đai không thỏa đáng khiến người dân không đồng ý thỏa thuận

Viện trưởng Viện Chiến lược, Chính sách Tài nguyên và Môi trường, ông Nguyễn Đình Thọ cho biết, đã xảy ra rất nhiều vụ việc tranh chấp do giữa bên người đang sử dụng đất bị thu hồi và hội đồng bồi thường giải phóng mặt bằng không thống nhất được giá trị tài sản gắn liền với đất quy hoạch. Do đó, người xác định giá đất phải thật công tâm, khách quan và minh bạch để đưa ra được con số hợp lý cho cả đôi bên. Bởi, nếu xác định giá đất không khách quan thì những tất cả những điều sửa đổi của Luật Đất đai cũng sẽ không phát huy được tác dụng.

Tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai, ông Lê Thanh Khuyến nhận định sau 8 năm thực thi Luật Đất đai 2013 hàng loạt vấn đề vẫn chưa được giải quyết. Ví dụ như giá đất chưa phản ánh đúng thực tế thị trường; việc thu hồi đất và bồi thường tái định cư chưa đảm bảo được lợi ích của các bên; tài chính đất đai cũng chưa thực sự khuyến khích được trong vấn đề sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả,… Vậy nên, trong bản dự thảo Luật Đất đai sửa đổi khung giá đất đã được đề xuất bỏ đồng thời sửa đổi lại nguyên tắc xác định giá đất, bảng giá đất hay giá đất cụ thể,...

Theo ông Khuyến, dự thảo này không chỉ đảm bảo quyền lợi tối đa cho Nhà nước, người sử dụng đất mà còn cả quyền lợi của nhà đầu tư theo quy định của pháp luật. Bộ Tài nguyên Môi trường sẽ xây dựng khung giá đất phù hợp với giá thị trường. Đồng thời, các phương pháp xác định giá đất sẽ được hoàn thiện nhằm đảm bảo khách quan, minh bạch. Từ đó giá đất được tính đúng, tính đủ các giá trị tăng thêm như yếu tố lợi thế về vị trí địa lý, lợi thế do quy hoạch, chuyển đổi mục đích sử dụng đất cũng như đầu tư kết cấu hạ tầng.