Theo số liệu của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VnREA), hiện cả nước có khoảng 239 dự án bất động sản du lịch nghỉ dưỡng. Trong đó, ước tính giá trị dự án condotel đạt khoảng 297.128 tỉ đồng; dự án villa ước tính 243.990 tỉ đồng và dự án shophouse khoảng 154.245 tỉ đồng. Tổng giá trị ba sản phẩm này khoảng 681.886 tỉ đồng, tương đương 30 tỉ USD.

Tuy nhiên, sau một thời gian phát triển nóng, những năm gần đây, phân khúc này đã bị chững lại. Thị trường gần như đóng băng, lượng giao dịch không đáng kể.

Báo cáo về thị trường bất động sản tháng 8.2023 của DKRA cho thấy, phân khúc nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng, nguồn cung mới tiếp tục xu hướng đi xuống, chỉ đạt 11 căn, giảm xấp xỉ 99% so với cùng kỳ và tập trung cục bộ tại khu vực miền Nam.

Riêng miền Bắc và miền Trung vẫn vắng bóng dự án mở bán mới. Sức cầu thị trường ở mức rất thấp, lượng tiêu thụ còn hạn chế chỉ 3 căn, bằng 1% so với cùng kỳ năm 2022. Sự ảm đạm của thị trường cùng với đó là tốc độ phục hồi du lịch chưa đạt kỳ vọng khiến thanh khoản thị trường khá thấp.

Tại phân khúc condotel, nguồn cung ghi nhận 100 căn, sụt giảm hơn 75% so với tháng trước và giảm hơn 77% so với cùng kỳ, tập trung chủ yếu ở khu vực miền Nam (chiếm 87%) và miền Bắc (chiếm 13%). Riêng miền Trung tiếp tục không ghi nhận nguồn cung mở bán mới. Sức cầu thị trường vẫn còn khá thấp, chỉ 17 căn, tương ương 14% so với cùng kỳ năm 2022.

Ngoài khó khăn do COVID-19 mang lại và sự ảm đạm chung của thị trường bất động sản cũng như kinh tế khó khăn, thì vướng mắc pháp lý là nút thắt lớn nhất khiến thị trường bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng gặp nhiều khó khăn.

Để tháo gỡ khó khăn trên, Nghị định 10/2023/NĐ-CP ban hành hồi tháng 5 vừa qua kỳ vọng sẽ tháo gỡ những nút thắt đối với bất động sản du lịch, nhưng hiệu quả dường như chưa đạt kỳ vọng.

Thực tế, Nghị định 10/2023/NĐ-CP được các doanh nghiệp rất kỳ vọng “cởi bỏ” những áp lực trói chặt bao năm nay, đặc biệt về bất động sản du lịch. Nhưng đến thời điểm hiện tại, mới chỉ có một tỉnh là Khánh Hoà ban hành hướng dẫn chi tiết quy trình cấp sổ cho condotel.

Theo đó, UBND tỉnh Khánh Hòa ban hành quy trình nội bộ giải quyết thủ tục hành chính trên lĩnh vực đất đai. Trong đó có việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ du lịch (condotel) trên đất thương mại, dịch vụ thuộc trách nhiệm của Sở TN-MT.

Theo quyết định, việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ du lịch được chia thành hai quy trình: Quy trình số 1 dành cho chủ đầu tư dự án có loại hình căn hộ du lịch, gồm 5 bước, thời gian giải quyết trong 30 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

Quy trình số 2 dành cho khách hàng mua sản phẩm căn hộ du lịch, gồm 9 bước, thời gian giải quyết trong 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Sau khi tiếp nhận hồ sơ, Sở TN-MT sẽ phối hợp với các sở: Tài chính, Xây dựng, KH-ĐT,… kiểm tra xem có đáp ứng các quy định về kinh doanh bất động sản, nghĩa vụ tài chính,… hay không rồi mới thực hiện các bước tiếp theo.

Nói về việc mới chỉ một địa phương vào cuộc hướng dẫn cấp sổ cho condotel, TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng điều này thể hiện sự quan tâm đến dự án, doanh nghiệp, người dân của chính quyền địa phương.

“Địa phương duy nhất vào cuộc hiện tại chỉ có Khánh Hòa là do những áp lực từ những dự án, người dân khiếu nại khiếu kiện… gây bức xúc về môi trường đầu tư nên tỉnh bắt buộc phải vào cuộc. Nhưng tôi đánh giá, Khành Hòa cũng chưa giải quyết đồng loạt các dự án mà mới giải quyết với một số dự án bị khiếu kiện, khiếu nại gay gắt nhất”, ông Đính nói.

Ông Đính cũng cho rằng, đây có lẽ cũng là thái độ chung của khá nhiều địa phương trong giai đoạn hiện nay, thể hiện địa phương có thực sự quan tâm đến các doanh nghiệp cũng như sự phát triển kinh tế.

Chuyên gia pháp lý bất động sản Nguyễn Văn Đỉnh chia sẻ, sau khi Chính phủ ban hành Nghị định số 10/2023/NĐ-CP, một số địa phương vẫn có tâm lý “chờ” Bộ TN-MT ban hành thông tư hướng dẫn.

“Điểm mấu chốt là tại Nghị định số 10/2023/NĐ-CP, Chính phủ không giao Bộ trưởng Bộ TN-MT hướng dẫn thi hành nhưng tâm lý một số địa phương vẫn chờ Bộ trưởng Bộ TN-MT có văn bản hướng dẫn chính thức để có cơ sở thực hiện. Đây cũng là vấn đề chung ở các địa phương hiện nay, khi cán bộ, công chức “ngại” quyết định các vấn đề thuộc thẩm quyền của mình”, ông Đỉnh nêu.

Chuyên gia này nói thêm rằng: “Cũng phải thừa nhận rằng, Nghị định 10 vẫn còn những quy định bất cập, có thể gây lúng túng cho các địa phương và khiến địa phương ngại quyết định cấp sổ cho các bất động sản phục vụ du lịch, trong đó có condotel”.

Theo ông Nguyễn Văn Đỉnh, Nghị định 10 đã sửa đổi Điều 72 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15.5.2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai, quy định cấp “sổ đỏ” cho người mua công trình xây dựng trong các “dự án kinh doanh bất động sản”. Đây là vấn đề cần bàn luận với Luật Kinh doanh bất động sản và các văn bản hướng dẫn đều không có giải nghĩa chính thức thế nào là “dự án kinh doanh bất động sản”.

Ngoài ra, thuật ngữ “dự án kinh doanh bất động sản” chỉ xuất hiện trong pháp luật về đầu tư (tại Điều 48 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Đầu tư) nhưng cũng không có giải thích chính thức cho thuật ngữ này.

“Vậy cần hiểu thế nào là “dự án kinh doanh bất động sản” để có cách áp dụng thống nhất? Tôi cho rằng có thể sử dụng biện pháp xâu chuỗi khái niệm “dự án bất động sản” theo Nghị định số 02/2022/NĐ-CP quy định chi tiết Luật Kinh doanh bất động sản (Dự án bất động sản là dự án đầu tư xây dựng công trình...), kết hợp với các loại bất động sản đưa vào kinh doanh theo Điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản (gồm nhà, công trình xây dựng có sẵn hoặc hình thành trong tương lai; các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại)”, ông Đỉnh nêu.

Như vậy, vị chuyên gia cho rằng, có thể hiểu “dự án kinh doanh bất động sản” là: dự án đầu tư xây dựng công trình, trong đó chủ đầu tư được phép kinh doanh công trình đó dưới hình thức bán, cho thuê, cho thuê mua.

Theo ông Đỉnh, ngoài các điều kiện về chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai và điều kiện mua bán công trình xây dựng theo Luật Kinh doanh bất động sản, chủ đầu tư còn phải đáp ứng quy định theo pháp luật đầu tư.

Cụ thể, theo Điều 42 Luật Đầu tư: “Nhà đầu tư có trách nhiệm tuân thủ quy định của Luật này, pháp luật về quy hoạch, đất đai, môi trường, xây dựng, lao động, phòng cháy và chữa cháy, quy định khác của pháp luật có liên quan, văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư (nếu có) và Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (nếu có)...”

Ông Đỉnh cho rằng, chiếu theo Nghị định 10 thì dự án condotel phải là dự án kinh doanh bất động sản và mục tiêu dự án ghi trong quyết định/chấp thuận chủ trương đầu tư, giấy chứng nhận đăng ký đầu tư phải có nội dung ghi nhận chủ đầu tư được phép kinh doanh bất động sản (bán công trình trong dự án gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất) thì chủ đầu tư mới được bán condotel và người mua mới đáp ứng điều kiện cần để được cấp “sổ đỏ”.

Ngược lại, nếu trong quyết định/chấp thuận chủ trương đầu tư, giấy chứng nhận đăng ký đầu tư không ghi nhận chủ đầu tư được phép kinh doanh bất động sản thì các địa phương có thể cho rằng chủ đầu tư không được phép bán condotel. Điều này dẫn đến giao dịch bán condotel không phù hợp với mục tiêu dự án và người mua không được cấp “sổ đỏ”.

Trường hợp này, các địa phương có thể yêu cầu chủ đầu tư phải làm thủ tục điều chỉnh chủ trương đầu tư để bổ sung mục tiêu kinh doanh bất động sản nếu muốn bán condotel và cấp “sổ đỏ” cho khách hàng.

Còn theo ông Nguyễn Văn Đính, phát triển bất động sản du lịch nghỉ dưỡng là một trong những nhiệm vụ Việt Nam mong muốn thực hiện, đúng với chiến lược trở thành quốc gia dẫn đầu thế giới về kinh tế du lịch. Muốn thực hiện được mục tiêu đó chắc chắn phải thúc đẩy đầu tư, các nhà đầu tư phải thấy hấp dẫn, có niềm tin vào môi trường đầu tư kinh doanh.

Ông Nguyễn Văn Đính cũng cho rằng, Nghị định 10/2023/NĐ-CP ban hành đã rất kịp thời, trực tiếp tháo gỡ điểm nghẽn, khó khăn cản trở thúc đẩy phát triển hoạt động du lịch nghỉ dưỡng.

“Hiện nay địa phương nào còn phát triển chậm các hoạt động đầu tư vào bất động sản du lịch, địa phương nào xác định lấy kinh tế du lịch làm trọng điểm thì phải coi đây là một “bảo bối” để ngay lập tức triển khai.  Tuy nhiên, trên thực tế, các địa phương vẫn còn rất chậm chạp”, ông Đính nêu.

Dù vậy, ông Nguyễn Văn Đính cũng nêu rằng hiện nay, các địa phương đều đang rất “sợ sai” nên bất kì một văn bản, quy định nào kể cả mới ban hành thì lãnh đạo địa phương cũng e dè, theo dõi và nghiên cứu xem làm có đúng không.

“Đây là một hiện tượng đáng báo động, nếu không thay đổi quan điểm này, không hành động vì sự phát triển chung kinh tế địa phương, vì doanh nghiệp và đặc biệt nếu không mạnh dạn tìm cách cởi trói, tháo gỡ điểm nghẽn…. khi có tín hiệu từ Chính phủ sẽ làm mất đi ý nghĩa, hành động từ Chính phủ, mà tiêu biểu là Nghị định 10”, ông Đính chia sẻ.

Để thực hiện đúng nghị định này, vị chuyên gia đề nghị Chính phủ mà đặc biệt là các cơ quan tham mưu như Bộ TN-MT phải đẩy mạnh thúc đẩy các địa phương bằng việc ra những thông tư, hướng dẫn chi tiết về quy trình xử lý. Đồng thời có các động thái như tổ chức tập huấn, làm việc trực tiếp với các địa phương để làm rõ quy trình xử lý ra sao trong từng loại hình dự án, phù hợp với chủ trương, tư tưởng của Nghị định 10.