TS Lê Xuân Nghĩa: Quý III/2023, thị trường bất động sản sẽ nhích dần lên và bền vững hơn

Lê Thị Liên
Từ nay đến hết quý 2/2023 thị trường có thể chao đảo nhất định nhưng từ quý 3/2023 trở đi, thị trường sẽ nhích dần lên và bền vững hơn.

Đó là quan điểm của TS. Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tiền tệ Quốc gia.

7 quyết sách quan trọng của Nghị định 08

"Cách đây 2 năm, chúng tôi đã từng cảnh báo, bản chất của trái phiếu doanh nghiệp là tử huyệt của nền kinh tế. Tuy nhiên, bản chất vấn đề không phải là trái phiếu doanh nghiệp mà vấn đề là thị trường bất động sản và sự liên minh của thị trường bất động sản với một số ngân hàng thương mại, nhất là 1 số tập đoàn "sân sau" đã đẩy giá bất động sản lên nhất là các phân khúc có thể đầu cơ đó là nhà ở cao cấp. Chính vì đẩy giá lên như vậy nên toàn bộ lãi suất ngân hàng đã tăng và vốn của các hệ thống ngân hàng không thể đáp ứng nổi cho các tập đoàn. Buộc họ phải huy động trái phiếu với lãi suất khủng khiếp. Vì lãi suất khủng như vậy nên các nhà đầu tư đã "nhảy vào" mua, đầu tư, đầu cơ bất chấp rủi ro", ông Nghĩa nói.

ts-le-xuan-nghia-1679037359.jpg
TS. Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tiền tệ Quốc gia

Theo ông Nghĩa, các vụ đại án vừa qua như Tân Hoàng Minh chỉ là bề nổi của tảng băng chìm, vì nếu không có sự việc của doanh nghiệp này thì sẽ có sự việc của doanh nghiệp khác. Đẩy giá nhà chung cư ở quận 1 có nơi lên 1 tỷ đồng/m2, đất ở quận 2 lên 2,3 tỷ đồng/m2.

"Đất trên sao hỏa cũng không đắt đến như vậy", ông Nghĩa ví von.

Ông Nghĩa cho rằng, đây là vấn đề dài hạn và ảnh hưởng tới toàn bộ ngân hàng, nhất là vấn đề nợ xấu của hệ thống ngân hàng thương mại. Tài sản thế chấp bị giảm sút, kể cả các tập đoàn phát triển dự án cũng như người mua nhà. Tất cả gánh nặng này ngân hàng thương mại phải gánh hết bởi tiền cũng như tài sản từ đó mà ra.

"Có một số vấn đề chúng ta chưa thể dự liệu được sẽ đi tới đâu", ông Nghĩa nói và dẫn chứng câu chuyện của Ngân hàng Cổ phần Sài Gòn và 5 tập đoàn lớn nhất có lĩnh vực kinh doanh về bất động sản sẽ đi về đâu, kết cục ra sao khi dòng tiền 3 năm trở lại đây kết quả đều âm (âm cả bán hàng, đầu tư, tài chính).

“Chúng tôi rất kỳ vọng nghị định 08 (Nghị định 08/2023/NĐ-CP) ra đời sẽ giải quyết được nhiều vấn đề dẫu biết rằng tác động của nó sẽ không thực sự lớn như chúng ta kỳ vọng", ông Nghĩa nói.

Ông Nghĩa nhấn mạnh, Nghị định 08 ra đời sẽ giúp giải quyết 7 vấn đề lớn.

Thứ nhất, cho phép nhà phát hành thêm một năm để tiếp tục phát hành trái phiếu riêng lẻ mà chưa cần tuân thủ nghiêm ngặt các quy định của Nghị định 65.

Thứ hai, cho phép người mua cũng thêm một năm mua trái phiếu mà chưa phải tuân thủ các quy định nghiêm ngặt về nhà đầu tư chuyên nghiệp.

trai-phieu-doanh-nghiep-1-1679037654.jpeg
Nghị định 08 ra đời sẽ giúp giải quyết 7 vấn đề lớn

Thứ ba, cho phép doanh nghiệp đã xếp hạng tín nhiệm cũng như chưa xếp hạng có thêm 1 năm để nâng cao năng lực thể chế.

Thứ tư, cho phép doanh nghiệp sử dụng tài sản khác để trả nợ. Nếu đánh giá lại tài sản thì kỳ vọng của điều này không nhiều bởi việc đàm phán giá trị tài sản giữa doanh nghiệp phát hành với trái chủ khó đạt được sự đồng thuận.

Thứ năm, cho phép doanh nghiệp được kéo dài dài kỳ hạn trái phiếu tối đa không quá 02 năm đồng nghĩa với việc cho phát hành thêm đợt phát hành trái phiếu mới để đảo nợ với lãi suất vẫn như cũ. Nếu làm được điều này, doanh nghiệp rất có lợi

Thứ sáu làm nhà đầu tư, nhà phát hành có niềm tin khi Nhà nước, Chính phủ đồng hành, quan tâm thực sự tới thị trường này 

Thứ bảy, với sự quan tâm của cơ quan chính quyền như vậy thì sẽ không có hình sự hóa. Nhà phát hành cũng như nhà đầu tư có thể yên tâm hơn.

Giải pháp dài hạn phục hồi thị trường

"Mức độ tác động vào thực tiễn, mức độ lấy lại niềm tin là chưa đánh giá được, nhưng theo tôi, đây là hành động đầu tiên của cơ quan Chính phủ về thị trường trái phiếu đang lao đốc, đồng thời giúp lấy lại niềm tin của nhà phát hành, nhà đầu tư", ông Nghĩa cho biết.

Tuy nhiên, theo ông, để giải quyết được vấn đề này, nói như nội dung Thủ tướng đã nói trong nghị quyết mới đây của Chính phủ: Bản chất vấn đề là khủng hoảng phân khúc trên thị trường bất động sản. Bởi bản chất đầu cơ đẩy giá quá mức, phân khúc giá rẻ cần nhiều thì không có, giá đắt cần ít thì lại dư thừa tới hàng chục vạn căn.

bat-dong-san-2-1679037359.jpeg
Bản chất thị trường là khủng hoảng phân khúc. Bởi bản chất đầu cơ đẩy giá quá mức, phân khúc giá rẻ cần nhiều thì không có, giá đắt cần ít thì lại dư thừa tới hàng chục vạn căn.

Về ngắn hạn, ông Nghĩa cho rằng, quan trọng nhất là dòng tiền của nền kinh trế, cung tiền của Ngân hàng Trung ương. Năm 2022, nếu tính tăng trường kinh tế 8% cộng với 3% lạm phát thì tăng trưởng kinh tế là 11%. Tức là tăng trường kinh tế theo giá hiện hành là 11%, trong khi tăng cung tiền chỉ 5,5%. Như vậy tăng cung tiền rất ít so với tăng trưởng kinh tế theo giá hiện hành.
Ngày 15/3, Ngân hàng Nhà nước đã hạ lãi suất điều hành đã tạo hiệu ứng rất tốt trên thị trường, thị trường chứng khoán ngay lập tức tăng 22 điểm. Điều đó cho thấy nhà đầu tư kỳ vọng vào thanh khoản chung của nền kinh tế trong đó có cung tiền của Ngân hàng trung ương. 

"Vấn đề làm sao chúng ta thực hiện thật tốt nội dung của Nghị định 08", ông Nghĩa nói.

Một giải pháp nữa ông Nghĩa cho rằng cần tập trung toàn bộ nguồn lực tài chính của Chính phủ, doanh nghiệp, các ngân hàng thương mại để xử lý cho phân khúc cho nhà ở giá rẻ. Nghị định của Chính phủ nêu rõ, vẫn là phát triển nhà ở xã hội nhưng ruột bên trong phải thay đổi, kéo giá toàn bộ thị trường bất động sản về với thực tế của nó.

Về dài hạn, rất cần những thay đổi về thể chế và pháp chế. Các nhà đầu tư nước ngoài rất nhạy cảm, cách đây 1 vài tuần nhiều nhà đầu tư bán ròng, nhưng thời gian gần đây lại quay lại mua ròng ở mức độ thận trọng. Nhưng chúng ta có thể thấy nhà đầu tư nhìn vào những quyết sách của Nhà nước như Nghị định 08 vừa phát hành cũng như xu hướng nới lỏng tiền tệ của Ngân hàng trung ương và kỳ vọng thị trường phục hồi khá hơn. 

Chỉ số mua ròng của nhà đầu tư nước ngoài hiện tại là chỉ số kiểm định rằng nhà đầu tư vẫn kỳ vọng dài hạn vào thị trường Việt Nam.  

Dự báo dài hạn của chúng tôi về thị trường chứng khoán Việt Nam 1-3 năm là triển vọng tích cực. Trong ngắn hạn, thị trường đang ở đáy dài hạn trong đó có nhiều đáy ngắn hạn. Từ nay đến tháng 7/2023 khi các chỉ số kinh tế vĩ mô Việt Nam cũng như chỉ số quản trị mua hàng và cung tiền tệ tốt lên, dự báo triển vọng dài hạn của các nhà đầu tư nước ngoài phục hồi, Nghị định 08, Nghị quyết vừa qua của phiên họp Chính phủ về tập trung xử lý thị trường bất động sản trong đó tập trung tái cấu trúc phân khúc để đưa mặt bằng giá bất động sản về “trái đất” sẽ có tác động tích cực từ quý 3/2023 trở đi.

"Từ nay đến hết quý 2/2023 thị trường có thể chao đảo nhất định nhưng từ quý 3/2023 trở đi, thị trường sẽ nhích dần lên và bền vững hơn", ông Nghĩa dự báo.