“Đất ở không hình thành đơn vị ở” phát sinh nhiều vấn đề pháp lý

Phan Đình Chính

Việc một số địa phương cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng thương mại dịch vụ thành đất ở nông thôn (đất không hình thành đơn vị ở), từ đây hình thành khái niệm mới là “đất ở không hình thành đơn vị ở” phát sinh nhiều vấn đề pháp lý khiến loại hình bất động sản này gặp khó khăn.

Một trong những loại hình bất động sản nghỉ dưỡng phổ biến ở nước ta là căn hộ du lịch (Condotel), biệt thự nghỉ dưỡng. Dù là loại hình chiếm ưu thế trên thị trường bất động sản, được đánh giá là kênh đầu tư tiềm năng cùng sự phát triển của ngành du lịch – ngành kinh tế mũi nhọn hiện nay, tuy nhiên sự phát triển của loại hình này phát sinh quá nhiều bất cập, vướng mắc liên quan đến thủ tục pháp lý mà cụ thể là quyền sử dụng đất, một số địa phương đã áp dụng biện pháp cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng thương mại dịch vụ thành đất ở nông thôn (đất không hình thành đơn vị ở), từ đây hình thành khái niệm mới là “đất ở không hình thành đơn vị ở” phát sinh nhiều vấn đề pháp lý.

bds-nghi-duong-1-1652262972.jpg
 Loại hình bất động sản nghỉ dưỡng phổ biến ở nước ta là căn hộ du lịch (Condotel), biệt thự nghỉ dưỡng

Quy định pháp luật về “đất ở không hình thành đơn vị ở”

Trên thực tế, thời gian vừa qua , nhiều địa phương đã đưa ra khái niệm “đất ở không hình thành đơn vị ở", các khu du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng. Condotel đuợc xây dựng trên các khu đất được ghi mục đích sử dụng như này, ví dụ tại Khánh Hòa, Kiên Giang, Bình Định, Đà Nẵng, Quảng Ninh, Thanh Hóa. Không những vậy, người mua các sản phẩm bất động sản này được gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại đô thị không hình thành đơn vị ở được sử dụng ổn định lâu dài, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sử dụng lâu dài.

Khái niệm này đã giúp thị trường bất động sản du lịch phát triển nhưng lại phát sinh những điểm nghẽn pháp lý liên quan bởi chưa được ghi nhận trong bất kỳ văn bản pháp luật nào .

Tại những địa phương nêu trên, khái niệm này được hiểu là đất du lịch, nghỉ dưỡng, không hình thành đơn vị ở và không tổ chức các dịch vụ thiết yếu nhưng vẫn đảm bảo các dịch vụ tiện ích có sẵn phục vụ nhu cầu hàng ngày với tính chất nghỉ dưỡng, du lịch.

Đơn cử như tại tỉnh Khánh Hòa, nhiều dự án UBND tỉnh Khánh Hòa giao đất cho các chủ đầu tư triển khai các dự án căn hộ du lịch, khách sạn có khái niệm "đất ở không hình thành đơn vị ở" với diện tích hàng trăm ngàn mét vuông chủ yếu ở TP. Nha Trang và Khu Du lịch Bắc bán đảo Cam Ranh. Với đặc điểm tự nhiên là những bãi cát trắng dài hoang hóa , khô cằn , khó khai thác và phát triển kinh tế, nên từ năm 2004, tỉnh Khánh Hòa đã rất chú trọng công tác kêu gọi đầu tư cho khu vực Bãi Dài, phía Bắc bán đảo Cam Ranh .

Tuy nhiên, có rất ít doanh nghiệp “mặn mà”. Giai đoạn 2013 - 2017, nhằm tăng tính hấp dẫn trong thu hút đầu tư phát triển du lịch, Khánh Hòa đã ban hành cơ chế, chính sách cho phép một số nhà đầu tư tại địa bàn Bắc bán đảo Cam Ranh được chuyển đổi một phần đất thương mại dịch vụ sang hình thức đất ở nông thôn để phát triển du lịch nghỉ dưỡng.

Tại thời điểm đó, các doanh nghiệp và nhà đầu tư được giải thích về loại hình đất ở tại nông thôn thuộc một trong ba nhóm đất theo quy định tại Điều 10 Luật Đất đai - nhóm đất phi nông  nghiệp.

Một số địa phương cũng đặt ra điều kiện đất ở du lịch không được đăng ký hộ khẩu, không hình thành nên các khu dân cư, làng xóm, nói cách khác là “ không hình thành đơn vị ở”. Điều này được hiểu là phần đất ở ( đất ở nông thôn) được quy định theo Luật Đất đai, người mua được sở hữu lâu dài, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng chỉ phục vụ vào mục đích kinh doanh dịch vụ, du lịch.

Song Luật Đất đai 2013 không quy định về “đất ở không hình thành đơn vị ở”. Theo quy định của Điều 10 Luật Đất đai 2013 thì có 3 nhóm đất chính, gồm đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng. Theo quy định tại Điều 10, Luật Đất đai 2013, đất ở là loại đất phi nông nghiệp được sử dụng cho mục đích xây dựng các công trình nhà ở (chung cư hoặc nhà ở riêng lẻ) tại nông thôn và đô thị. Về thời hạn sử dụng đất, Điều 125 Luật Đất đai 2013 ghi nhận đất ở là loại đất có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài. Đất để thực hiện các dự án bất động sản nghỉ dưỡng năm trong nhóm đất phi nông nghiệp, đất thương mại, dịch vụ.

bat-dong-san-nghi-duong-1652263044.jpg
 Luật Đất đai 2013 không quy định về “ đất ở không hình thành đơn vị ở ”

Khái niệm "Đơn vị ở" xuất hiện tại Quy chuẩn xây dựng Việt Nam QCXDVN 01:2008/BXD về Quy hoạch xây dựng ban hành kèm theo Quyết định số 04/2008/QĐ - BXD ngày 3/4/2008: Đơn vị ở là khu chức năng bao gồm các nhóm nhà ở, công trình dịch vụ phục vụ đơn vị ở như nhà trẻ, trường học, chợ, trung tâm y tế, điểm sinh hoạt văn hóa, trung tâm thể dục thể thao, nghĩa trang... Tại văn bản này thì “đất ở” là: diện tích chiếm đất của các công trình nhà ở chung cư (trong lô đất dành cho xây dựng nhà chung cư) hoặc là diện tích trong khuôn viên các lô đất ở dạng liên kề và nhà ở riêng lẻ (bao gồm diện tích chiếm đất của các công trình nhà ở liên kề và nhà ở riêng lẻ và sân vườn, đường dẫn riêng vào nhà ở liên kề hoặc nhà ở riêng lẻ đó, không bao gồm đường giao thông chung).

Đặc điểm của biệt thự, căn hộ trên “đất ở không hình thành đơn vị ở” tại một số địa phương

Hiện nay do pháp luật chưa có quy định về “đất ở không hình thành đơn vị ở” nhưng một số địa phương như tỉnh Khánh Hòa đã cho phép sử dụng thuật ngữ trên để cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đất cho các dự án căn hộ du lịch trên đất này như đất ở. Trong khi đó đất chung cư, nhà liền kề, biệt thự thì có thể bán hoặc phân lô bán nền… còn các biệt thự căn hộ du lịch được xây dựng trên đất thương mại dịch vụ thì chỉ được cho thuê đất và không được phân lô bán nền như đất ở. Vì vậy, tính pháp lý chế độ sở hữu với các công trình được xây dựng trên loại “đất ở không hình thành đơn vị ở” chưa rõ ràng.

Việc quản lý vận hành đối với biệt thự, căn hộ du lịch được xây dựng trên “đất ở không hình thành đơn vị ở” còn gặp nhiều khó khăn. Ngoài ra, với loại hình biệt thự, căn hộ du lịch thì hiện nay pháp luật chưa có quy định về việc sử dụng đất, các quy định liên quan đến kinh doanh, mua bán chuyển nhượng cũng còn chưa rõ ràng. Các condotel có thể sử dụng đất như khách sạn bởi có hệ thống đặt phòng và các dịch vụ khác tuy nhiên cũng có condotel được sử dụng đất như căn hộ vì được thiết kế với đầy đủ các tiện ích bếp, phòng khách. Nhìn chung loại hình biệt thự, căn hộ du lịch có mục đích sử dụng hỗ hợp đây có thể xem là loại hình khách sạn mà khách du lịch có thể sử dụng các tiện ích tương tự như một căn hộ chung cư và phục vụ cho mục đích kinh doanh du lịch.

bds-nghi-duong-1652263044.jpg
Những vướng mắc về pháp lý đang làm chậm quá trình phát triển của loại hình bất động sản này

Với những điểm vướng mắc về chế độ sở hữu, vận hành, quản lý và sử dụng biệt thự, căn hộ trên “đất ở không hình thành đơn vị ở” nêu trên thì có thể thấy khái niệm, mục đích này đang gây ra nhiều khó khăn cho chính cả nhà quản lý cũng như chủ đầu tư lẫn khách hàng khi tham gia thị trường này.

Khó khăn của khách hàng, chủ đầu tư khi tham gia thị trường bất động sản du lịch

Hiện nay tại một số dự án ở một số địa phương, các nhà đầu tư thứ cấp (khách hàng – PV) mua sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất. Tuy nhiên, không ít dự án vẫn chưa được cơ quan chức năng giải quyết cấp giấy chứng nhận cho khách hàng, mặc dù đã hoàn thành và đưa vào khai thác, sử dụng một thời gian đã thực hiện tất cả các nghĩa vụ tài chính và được nghiệm thu phòng cháy chữa cháy theo đúng quy định của Luật Xây dựng, Luật Đầu tư và Kinh doanh Bất động sản.

Nguyên nhân tình trạng này diễn ra là do pháp luật không có quy định về khái niệm “đất ở không hình thành đơn vị ở”. Tại Điều 10 của Luật Đất đai 2013 đã phân loại đất căn cứ vào mục đích sử dụng đất. Các biệt thự, căn hộ du lịch, bản chất là đất thương mại, dịch vụ, vì vậy nếu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với loại hình đất ở cho các biệt thự, căn hộ du lịch sẽ dẫn đến xung đột trong quy định pháp luật.

Hiện nay một số dự án như Ariyana của Công ty Cổ phần Du lịch Nhật Minh, trước đây theo Quyết định số 2718 ngày 14/9/2016 được Ủy ban nhân dân tỉnh Khánh Hòa cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất, đồng thời chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền tại dự án 18 Trần Hưng Đạo nhưng đã có quyết định hủy bỏ, lý do vì ngày 17/12/2020 UBND tỉnh đã có văn bản hủy bỏ chủ trương cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất thương mại dịch vụ sang “đất ở không hình thành đơn vị ở”.

Đến nay, nhiều chuyên gia bất động sản cũng như các nhà làm luật đều có chung ý kiến cho rằng, việc một số địa phương đưa ra khái niệm “đất ở không hình thành đơn vị ở” là vượt quá khuôn khổ pháp luật. Việc đưa ra khái niệm này để chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng sau đó lại thay đổi chính sách khiến cho nhiều doanh nghiệp rời vào tình thế “chênh vênh”.

Việc thay đổi chính sách quản lý đối với hình thưc “đất ở không hình thành đơn vị ở” dẫn đến tiến độ dự án tiếp tục kéo dài do phải điều chỉnh hình thức sử dụng đất, thay đổi quy hoạch dự án, làm pháp sinh rủi ro, khách hàng tiếp tục khiếu nại, khiếu kiện về việc sản phẩm dự án không đúng như cam kết ban đầu. Còn doanh nghiệp đã ký hợp đồng mua bán căn hộ thì vô cùng mệt mỏi vì phải thương lượng với khách để thay đổi nội dung thoải thuận.

TS. LS Đặng Văng Cường – Trưởng VPLS Chính Pháp, Đoàn luật sư TP. Hà Nội