Tháo gỡ điểm nghẽn chính sách giúp doanh nghiệp bất động sản phát triển

Phan Thị Thu Trang

Theo nhận định của các chuyên gia, nhiều vấn đề pháp lý liên quan tới lĩnh vực bất động sản đã và đang gây ra nhiều khó khăn, bất cập cho tất cả các chủ thể liên quan trên thị trường. Từ công tác quản lý Nhà nước tại các địa phương đến những tắc nghẽn trong hoạt động đầu tư kinh doanh ở các phân khúc bất động sản của doanh nghiệp và nhà đầu tư, khách hàng.

Hiện nay, các chính sách pháp luật đang tồn tại nhiều “xung đột pháp luật” giữa Luật Đất đai, Luật Nhà ở và nhiều luật khác từ nhiều năm qua khiến cho nhiều dự án đầu tư của các doanh nghiệp bất động sản dậm chân tại chỗ.

Cục Quản lý Nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, báo cáo của các địa phương gửi Bộ Xây dựng đều nhận định thị trường bất động sản đang gặp khó khăn, giảm mạnh cả về nguồn cung và lượng giao dịch so với cùng thời gian này năm 2020. Bên cạnh ảnh hưởng bởi dịch bệnh khiến thị trường trầm lắng, các doanh nghiệp bất động sản đều đang loay hoay với các thủ tục pháp lý.

batdongsan-1-1650007267.jpg
Tháo gỡ chính sách pháp lý sẽ giúp doanh nghiệp bất động sản khơi thông dòng chảy

Nhiều tồn tại vướng mắc chồng chéo

Liên quan đến vấn đề này, PGS. TS. Doãn Hồng Nhung - Phó Trưởng ban Pháp chế, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam chia sẻ, ngoài việc sửa đổi những bất cập hiện có trong Luật Đất đai, Luật Du lịch, nên dành riêng một chương trong Luật Kinh doanh bất động sản cho bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, trong đó có quy định cụ thể, chi tiết về khái niệm, bản chất của từng sản phẩm, nhằm tạo ra sự đồng bộ, nhất quán về pháp lý, tránh tình trạng bị chi phối bởi nhiều luật như hiện nay. 

“Tôi tin chắc rằng, khi yếu tố pháp lý từng bước được hoàn thiện, thị trường bất động sản du lịch sẽ bước vào chu kỳ phát triển mới với những sinh khí mới. Khi vướng mắc pháp lý được tháo gỡ để “tất cả các dòng sông đều chảy”, thời gian tới chắc chắn thị trường bất động sản du lịch sẽ còn phát triển rực rỡ, nhất là khi nhu cầu của phân khúc này rất lạc quan”, bà Nhung khẳng định.

Trong khi đó, TS. Võ Trí Thành, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Phát triển thương hiệu và cạnh tranh cho rằng, quyết tâm của Chính phủ và Quốc hội trong việc tạo động lực bằng gói kích thích kinh tế và tháo gỡ những điểm nghẽn chính sách là tín hiệu tích cực, giúp nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng có thêm điểm tựa để phục hồi và phát triển.

Vị chuyên gia này nhấn mạnh, cần phải có sự quyết liệt trong việc tháo gỡ những điểm nghẽn chính sách sẽ giúp các doanh nghiệp bất động sản tự tin hơn với kế hoạch kinh doanh năm 2022, nhất là sau 2 năm hứng chịu “cú sốc” dịch bệnh Covid -19, từ đó tạo tác động lan tỏa ra nhiều ngành kinh tế khác phát triển.

ts-vo-tri-thanh-1650007657.jpg
TS. Võ Trí Thành, Viện trưởng Viện Nghiên cứu phát triển thương hiệu và cạnh tranh

Cùng quan điểm trên, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) cho hay, việc xem xét sửa đổi các luật liên quan đến nhà ở và thị trường bất động sản cũng là một trong những điều được các doanh nghiệp chờ đợi nhất hiện này.

Theo ông Châu, thị trường bất động sản hiện còn tồn tại nhiều vướng mắc, đặc biệt là sự chồng chéo trong các văn bản pháp luật thuộc các lĩnh vực đầu tư, đất đai, xây dựng, môi trường, nhà ở, kinh doanh bất động sản. Trong đó, sự chưa khớp nối giữa quy định của Luật Đầu tư và Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Đất đai khiến cho nhiều dự án lâm vào bế tắc, dẫn đến nguồn cung giảm mạnh.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh cho biết, trong số hàng trăm dự án mắc kẹt tại khu vực Thành phố Hồ Chí Minh có hơn một trăm dự án nhà ở thương mại. Ước tính, mỗi dự án nhà ở thương mại này có vốn đầu tư 1.000 tỷ đồng, thì tổng mức đầu tư cũng lên tới hơn trăm nghìn tỷ đồng. Nên việc không được công nhận chủ đầu tư các dự án này dẫn đến Nhà nước bị thất thu hàng chục tỷ đồng thuế giá trị gia tăng. Nếu lợi nhuận các dự án đạt khoảng 20% thì Nhà nước còn bị thất thu thêm hàng nghìn tỷ đồng thuế thu nhập doanh nghiệp, chưa kể nhiều loại thuế khác...

Ông Châu cho rằng, việc tạo ra những chính sách cởi mở, thông thoáng cho môi trường kinh doanh đang được doanh nghiệp mong đợi như “nắng hạn chờ mưa”.

ma-1650007438.jpg
Việt Nam có những cơ hội và tiềm năng mang tới, hoạt động mua bán-sáp nhập tại Việt Nam vẫn tồn tại nhiều mặt hạn chế nhất định

Rào cản tiềm ẩn của thị trường M&A Việt Nam

Trong khi đó, bà Lê Thị Phương Lan, Trưởng Bộ phận Tư vấn Đầu tư, Savills Hà Nội nhận xét, ngay từ những tháng đầu năm 2022, Việt Nam tiếp tục ghi nhận tình hình hoạt động mua bán – sáp nhập (M&A) rất tích cực. Đặc biệt, ngành kinh doanh bất động sản xếp thứ 2 trong số các ngành thu hút FDI với số vốn đầu tư đăng ký chiếm khoảng 30% thị phần. Những con số này đã phần nào khẳng định nhu cầu và kỳ vọng của các doanh nghiệp nước ngoài trong việc phát triển các dự án bất động sản tại Việt Nam.

Bà Lan cho biết, Việt Nam có những cơ hội và tiềm năng mang tới, hoạt động mua bán-sáp nhập tại Việt Nam vẫn tồn tại nhiều mặt hạn chế nhất định. Điều này khiến doanh nghiệp FDI trở nên dè dặt hơn, phần nào kìm hãm sự phát triển của thị trường M&A.

Bà Lan tích, rào cản tiềm ẩn của thị trường M&A Việt Nam đầu tiên phải kể đến hệ thống luật pháp về đất đai vẫn còn tương đối phức tạp. Nhiều điều khoản trong các bộ luật, tiêu biểu như Luật Nhà ở, Luật Đất đai và Luật Kinh doanh Bất động sản vẫn tồn tại nhiều điểm chưa thống nhất. Điều này gây ra những ách tắc, lãng phí hiện chưa tìm được hướng giải quyết. Bất chấp việc cải cách thể chế của Chính phủ trong những năm qua, những thiếu sót này sẽ là yếu tố cản trở sự phát triển của các thương vụ M&A bất động sản .

Theo Cushman & Wakefield Việt Nam, trong 3 tháng đầu năm 2022, GDP Việt Nam đạt mức tăng trưởng là 5,03%. Vốn đăng ký đầu tư trực tiếp từ nước ngoài (FDI) vào thị trường Việt Nam đạt 3,2 tỷ USD. Vốn FDI giải ngân lên đến 4,42 tỷ USD. Đây là mức tăng cao nhất trong nửa thập kỷ qua và tăng 7,8% so với cùng kỳ năm trước. Sau lĩnh vực công nghiệp chế biến chế tạo, bất động sản nhận được nguồn vốn FDI lớn thứ 2 liên tiếp trong 10 năm qua. Trái ngược với dự kiến của một số chuyên gia về nguy cơ xảy ra "bong bóng" bất động sản, thị trường M&A bất động sản 2021 và quý 1/2022 vẫn diễn ra sôi động với hàng loạt thương vụ lớn, các doanh nghiệp bất động sản liên tục thâu tóm thêm nhiều quỹ đất lớn.

Tuệ Nhiên