Báo cáo của Bộ Xây dựng về việc thực hiện Đề án đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu NƠXH cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 – 2030 cho hay, cả nước đã hoàn thành hoàn thành 41 dự án nhà ở xã hội khu vực đô thị, quy mô xây dựng khoảng 19.516 căn.

Hiện cả nước đang tiếp tục triển khai 294 dự án, với quy mô xây dựng 288.499 căn (trong đó có 105 dự án được cấp phép xây dựng mới, với quy mô xây dựng 85.662 căn).

Tuy vậy, các chuyên gia và doanh nghiệp cho rằng, hiện vẫn còn nhiều hạn chế, bất cập trong triển khai NƠXH, khiến phân khúc này không thu hút được nhiều nhà đầu tư.

Ví dụ, thủ tục đầu tư dự án NƠXH còn phức tạp, bao gồm: thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư, công nhận chủ đầu tư, phê duyệt quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500, chấp thuận đầu tư, giao đất, tính tiền sử dụng đất, ký quỹ; thẩm định giá bán; xác nhận đối tượng mua, thuê; kiểm soát lợi nhuận định mức... trong khi rất khó vay vốn ưu đãi.

Chuyên gia kinh tế, TS Lê Xuân Nghĩa cho rằng, thị trường bất động sản khủng hoảng phân khúc, thiếu trầm trọng nhà giá rẻ và những giải pháp tháo gỡ khó khăn để thúc đẩy phát triển phân khúc này thời gian qua chưa khả quan. Trong khi, nhà giá rẻ được coi là “tử huyệt” của thị trường bất động sản, cần được ưu tiên tháo gỡ, tăng nguồn cung để thúc đẩy thị trường hồi phục.

PGS-TS Đinh Trọng Thịnh, Học viện Tài chính nêu quan điểm rằng, một trong những khó khăn lớn trong triển khai NƠXH là quỹ đất. Mới đây, Chính phủ đề xuất việc bố trí quỹ đất cho nhà ở xã hội là trách nhiệm của UBND cấp tỉnh là rất phù hợp.

“Chính quyền địa phương cần có quy hoạch ổn định, tạo điều kiện giải phóng mặt bằng, phát triển cơ sở hạ tầng… thì việc triển khai dự án mới nhanh được. Trước đây, chủ đầu tư phải giải phóng mặt bằng thì mỗi dự án phải mất khoảng 5 năm mới có thể xong mặt bằng, khiến các chủ đầu tư rất nản lòng”, ông Thịnh nói.

Ở phía Bộ Xây dựng, ông Hoàng Hải, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản cũng thừa nhận rằng, chưa có những ưu đãi trong việc lựa chọn chủ đầu tư đối với các dự án NƠXH; thủ tục giao đất mất nhiều thời gian; yêu cầu để dành 20% quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội rất khó triển khai… Ngoài ra, điều kiện mua nhà ở xã hội còn rắc rối… cũng ảnh hưởng đến việc thụ hưởng chính sách của các đối tượng ưu tiên.

Trong báo cáo mới đây về thực hiện các dự án NƠXH giai đoạn 2016 - 2025, Sở Xây dựng TP.HCM đề xuất thành lập doanh nghiệp chuyên biệt trực thuộc thành phố để đầu tư, phát triển, quản lý NƠXH trên địa bàn. Đề xuất này nhận được sự quan tâm của dư luận.

Trao đổi với phóng viên, Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM cho biết, từ trước năm 2011, Sở Xây dựng TP.HCM đã có xây dựng Đề án thành lập cơ quan phát triển nhà ở xã hội. Tuy nhiên cho đến nay không đi vào thực tiễn.

Ông Phượng đánh giá, đây là một trong những vấn đề cần xem xét kỹ để có hướng xây dựng phù hợp với pháp luật và thực tiễn. “Sở Xây dựng TP.HCM tiếp tục có đề xuất đối với chính sách phát triển này cho thấy sự quan tâm rất cao của Sở và hiệu quả trên thực tế tại nhiều nước (Singapore, Hàn Quốc…)”, ông Phượng nêu.

Theo ông Phượng, ưu điểm của phương án này là có thể triển khai ngay vào thực tiễn để giải quyết nhu cầu nhà ở của bộ phận cư dân có mức thu nhập chưa cao và kinh nghiệm nước ngoài hiện nay đã, đang thực hiện. Tuy nhiên, do các quy định hiện nay (và tương lai sẽ theo hướng quy định công khai, minh bạch và sự cạnh tranh giữa các thành phần kinh tế) nên sẽ có nhiều điểm mà không thấy trước thì sẽ dẫn đến giảm hiệu quả.

Cụ thể, việc giao đất cho nhà đầu tư thực hiện theo cơ chế cạnh tranh (đấu giá, đấu thầu) nên các doanh nghiệp chuyên biệt này nếu không thông qua cạnh tranh chỉ có thể là chủ thể thực hiện dự án đầu tư công.

Trong khi đó, nếu thực hiện dự án đầu tư công thì phụ thuộc vào nguồn vốn, việc hoàn vốn và doanh nghiệp chuyên biệt chỉ đóng góp trong việc tổ chức xây dựng dự án. Do đó, chỉ phù hợp với những nước có quy định chế độ quản lý vốn đặc biệt này, hiện này Việt Nam mới chỉ tập trung vào việc cho vay tín dụng.

Bình luận về vấn đề này tại toạ đàm mới đây, chuyên gia Ngô Gia Hoàng, Trường Đại học Luật TP.HCM cho rằng, Nhà nước nên trực tiếp đầu tư NƠXH và có những khoản hỗ trợ trực tiếp dành cho các đối tượng yếu thế, thay vì ưu đãi để khuyến khích tư nhân đầu tư. Cơ chế dành ưu đãi để tư nhân đầu tư, hạ giá thành và kiểm soát giao dịch đã cho thấy tính kém hiệu quả và khó có thể đạt được mục tiêu đề ra.

“Lý do là luôn tồn tại sự đối lập về mục tiêu lợi ích giữa Nhà nước (người hoạch định chính sách) và các doanh nghiệp bất động sản (người thực thi chính sách). Các chủ đầu tư xây dựng NƠXH hướng đến mục tiêu cao nhất là lợi nhuận của chính họ. Việc kinh doanh bị hạn chế về khách hàng, không chế về giá bán, định mức lợi nhuận… dẫn đến đầu tư không hiệu quả”, ông Hoàng nêu.

Cũng theo chuyên gia này, chi phí đầu tư xây dựng các dự án NƠXH đòi hỏi phải có nguồn vốn lớn và dài hạn, nếu thời gian thu hồi vốn quá lâu sẽ vượt quá sức chịu đựng của doanh nghiệp. Vì vậy, đa số doanh nghiệp chỉ chú trọng đầu tư xây dựng nhà ở thương mại để bán thu hồi vốn nhanh.

Theo ông Hoàng, Nhà nước cần lập ra một cơ quan quản lý nhà ở để quản lý tập trung, thống nhất từ khâu lập quy hoạch, kế hoạch, bố trí quỹ đất, tổ chức thực hiện các dự án NƠXH, cũng như quá trình phân phối nhà ở và quản lý vận hành NƠXH sau khi hoàn thành dự án

Thực tế, từ 2011, Sở Xây dựng TP.HCM cũng đề xuất một mô hình công ty phát triển NƠXH thành phố hoặc Tổng công ty phát triển NƠXH thành phố.

Ưu điểm của mô hình này là thuận lợi về nguồn vốn hoạt động, thuận lợi cho việc kêu gọi đầu tư, giảm tải cho ngân sách. Bước đầu doanh nghiệp vẫn được quyền kinh doanh nhưng hoạt động công ích đã có cơ chế ràng buộc, lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh sẽ được tái đầu tư phát triển NƠXH và nâng cấp quỹ nhà ở xã hội đã xây dựng. Việc này thuộc phạm vi thẩm quyền của thành phố và đã có nền tảng, nguồn lực sẵn có nên có thể chủ động.

Tuy vậy, mô hình này cũng có những nhược điểm riêng, ví dụ, do hoạt động dưới hình thức công ty nên chịu sự chi phối của thị trường, về lâu dài khó bảo đảm mục tiêu công ích được ưu tiên hơn mục tiêu lợi nhuận. Cơ quan quản lý Nhà nước phải thường xuyên kiểm tra, giám sát để bảo đảm hoạt động đúng mục đích thành lập…

Theo các chuyên gia, hầu hết các nước trên thế giới như Singapore, Hàn quốc, Pháp... đều có chính sách NƠXH và các chương trình phát triển NƠXH để giải quyết nhu cầu nhà ở ở mức tối thiểu cho đối tượng là người có thu nhập thấp đô thị, người nhập cư.

Trong đó, Nhà nước giữ vai trò chủ đạo, kiến tạo “chính sách hỗ trợ, tạo điều kiện”, đặc biệt là các chính sách về tạo quỹ đất, thuế và tín dụng ưu đãi để thực hiện các dự án NƠXH và hỗ trợ tín dụng ưu đãi dài hạn cho người tiêu dùng để thuê mua, thuê nhà ở xã hội phù hợp với nhiều loại đối tượng khác nhau.

Ở các nước trên thế giới, phổ biến nhất là thuê NƠXH, phần còn lại là nhà ở xã hội thuê mua (mua trả góp dài hạn từ 20 - 30 năm).

Tại Hàn Quốc, Chính phủ trung ương thành lập Tập đoàn nhà ở quốc gia Hàn Quốc (KNHC, 1962) và Tổng công ty phát triển đất đai Hàn Quốc (KLDC, 1978), hai đơn vị nhà nước này đã tiến hành phát triển đất đai và cung cấp nhà ở quy mô lớn. Sau đó, Chính phủ đã thành lập Tổng công ty nhà ở và đất đai (LH) trên cơ sở sáp nhập 2 tổng công ty này.

Hiện nay, tại Hàn Quốc, nhà ở xã hội chủ yếu do Tổng công ty nhà ở và đất đai (LH) thực hiện hoặc chỉ định nhà thầu thực hiện và tất cả các dự án đều nghiêm túc thực hiện nghĩa vụ về phát triển nhà ở xã hội; cũng như được hỗ trợ đầy đủ theo quy định.

Tính đến 2015, LH đã sở hữu 733.263 căn hộ (chiếm khoảng 3,8% tồng số nhà ở); bao gồm xây dựng mới 633.403 căn hộ, mua để cho thuê 99.860 căn hộ và thuê để cho thuê lại 121.548 căn hộ). Tổng số nhà ở cho thuê năm 2014 là 1.708.715 căn hộ (tương ứng với 8,8% tổng số nhà ở) và trong phân khúc này thì LH đầu tư, xây dựng trung bình khoảng 100.000 căn hộ/năm, chiếm khoảng 71% tổng số nhà ở cho thuê hàng năm.

Còn Singapore là điển hình thành công trong việc phát triển NƠXH đảm bảo nguồn cung, đáp ứng nhà ở cho người dân thông qua mô hình các tập đoàn hoặc Tổng công ty nhà nước đủ mạnh, có sự hỗ trợ của nhà nước về đất đai, tài chính để chuyên đầu tư phát triển loại hình nhà ở này.

Về tổ chức bộ máy chuyên trách, cơ quan Nhà ở và Phát triển (Housing & Developmen Board - HDB) có trách nhiệm về quyền hạn từ công tác quy hoạch, thiết kế cho đến thu hồi đất và xây dựng, phân phối, quản lý, bảo trì và các nhiệm vụ liên quan đến nhà ở trong một tổng thể chung.

Về nguồn lực tài chính, Singapore đã thành lập Quỹ tiết kiệm trung ương (CPF) để quản lý hệ thống quỹ tiền tiết kiệm bắt buộc. Ngoài ra, để người dân có thể mua nhà, Chính phủ cung cấp các khoản vay sao cho mỗi tháng người dân chỉ phải trích dưới 20% thu nhập để trả tiền mua nhà.

Luật sư Trần Đức Phượng lưu ý, việc tham khảo kinh nghiệm này mới tập trung vào mô hình, cơ cấu tổ chức hoạt động nhưng vẫn còn thiếu nhiều sự so sánh mang tính tổng thể (đất đai, quản lý doanh nghiệp, quản lý đầu tư công,…).

“Việt Nam lại có những đặc thù riêng khác những nước này, do đó, tham khảo kinh nghiệm của nước ngoài nhưng cần phải tổng thể thì mới có hiệu quả, thậm chí là mới có thể hoạt động được. Kinh nghiệm của nước ngoài đã rõ, đề án nghiên cứu và thực hiện cũng đã xây dựng cách đây nhiều năm nhưng vẫn còn thiếu tính tổng thể mà Việt Nam vẫn không thể thực hiện được mô hình này trên thực tế”, ông Phượng bình luận.