Siết tín dụng với bất động sản cần căn cơ, bài bản

Lê Thị Liên

Lành mạnh hóa thị trường bất động sản là điều cần thiết, tuy nhiên, hiện nay, việc siết vốn đột ngột sẽ tác động rất lớn tới thị trường, trong đó những dự án bất động sản đang triển khai dở dang sẽ gặp nhiều khó khăn hơn.

Siết để minh bạch hóa thị trường

Tại phiên thảo luận tổ về kinh tế - xã hội sáng 25/5, ông Phan Văn Mãi - Chủ tịch UBND TPHCM cho biết, nền kinh tế thành phố đang dần phục hồi sau đại dịch. Cụ thể, sản xuất công nghiệp tăng 2.6%, đã có 4 tháng tăng trưởng dương liên tục sau khoảng thời gian dài âm.

ong-mai-1653472496.jpg
Trưởng đoàn ĐBQH TP HCM, Chủ tịch UBND TP HCM Phan Văn Mãi phát biểu tại phiên họp tổ sáng 25-5.

Thương mại dịch vụ của TPHCM đến tháng 5.2022 đã dương được 0,6% trong khi quý I.2022 âm 1,7% và trước đó âm tới 4,8%. Du lịch của TPHCM cũng phục hồi sau ngày 15.3, khi Việt Nam bắt đầu mở cửa hàng không. Ngành lưu trú tăng hơn 2%, lữ hành tăng trên 8%....

Tuy nhiên, Chủ tịch UBND TPHCM cũng chỉ ra một số tồn tại. Điển hình là khu vực bất động sản còn âm 12,6%. Ông lưu ý, có chuyện đà phục hồi chậm sau dịch do có tác động mới từ các tháng đầu năm khi siết tín dụng vào bất động sản. “Lành mạnh hóa thị trường bất động sản, thị trường tài chính là việc phải làm, nhưng cần phải đánh giá cả tình hình trước mắt, lâu dài và phải căn cơ, bài bản, nếu không sẽ gặp khó khăn trong thời gian tới”, ông Mãi cho biết.

Bên cạnh đó, theo ông Mãi, các doanh nghiệp đang có phục hồi nhưng chịu tác động lớn về thủ tục hành chính, giá cả đầu vào gia tăng. Do đó, Chính phủ cần tập trung tháo gỡ, hỗ trợ, triển khai chương trình phục hồi kinh tế, phải nhanh hơn để hỗ trợ này đến được với doanh nghiệp, đi vào cuộc sống. 

Đại biểu Quốc hội Trần Hoàng Ngân (Đoàn TPHCM) tại phiên thảo luận cũng nhấn mạnh cần "uốn" dòng vốn tín dụng đi vào sản xuất kinh doanh và "nắn" thị trường chứng khoán theo hướng minh bạch, công khai, rõ ràng, đảm bảo công bằng cho các nhà đầu tư. 

Doanh nghiệp “than khó”

Theo Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA), trong quý 1 năm nay nhóm các doanh nghiệp bất động sản dẫn đầu về giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp với tổng khối lượng phát hành ra thị trường đạt 17.211 tỉ đồng, chiếm 43,36% tổng giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp trên cả nước.

lanh-manh-thi-truong-bds-1653472496.jpg
Số liệu của VBMA cho thấy, trong tháng 4 có 23 đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ với tổng giá trị phát hành 16.472 tỉ đồng, nhưng không có đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp nào của doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản.

Nhưng sau sự cố Tân Hoàng Minh, số liệu của VBMA cho thấy, trong tháng 4 có 23 đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ với tổng giá trị phát hành 16.472 tỉ đồng, nhưng không có đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp nào của doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản. Hầu hết các đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp trong tháng là của các ngân hàng thương mại.

Theo các chuyên gia bất động sản, 70% vốn đầu tư của khoảng 90% doanh nghiệp bất động sản đang dựa vào vốn vay ngân hàng. Trong bối cảnh từ 2019 đến nay, khi Ngân hàng Nhà nước siết tín dụng theo lộ trình, tỉ lệ nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung dài hạn đã giảm nên hệ số rủi ro với các khoản cho vay bất động sản tăng cao. Vì thế, nay các doanh nghiệp bất động sản đối mặt thêm thách thức về nguồn vốn.

Đại diện một công ty bất động sản cho biết, doanh nghiệp đang khó huy động vốn, trái phiếu doanh nghiệp dẫn đến khó triển khai các dự án đang thực hiện. Theo tiết lộ của vị lãnh đạo công ty này, một số dự án của họ hiện nay chấp nhận chậm tiến độ hoặc kéo giãn tiến độ dù có thể tình hình phải bồi thường lãi suất cho người mua nhà... "Với đà này thì 3, 4 năm nữa nhiều doanh nghiệp bất động sản sẽ chết. Phải ưu tiên tín dụng nhu cầu nhà ở thực của người dân", vị lãnh đạo doanh nghiệp này lo lắng nói.

Ông Lê Hữu Nghĩa, giám đốc Công ty TNHH Lê Thành, cho hay dù là một công ty thực hiện các dự án nhà ở xã hội - doanh nghiệp được ưu tiên trong tiếp cận nguồn tín dụng - nhưng thực tế việc thực hiện hồ sơ vay mới của công ty đang gặp khó khăn.

Ông Nghĩa cho biết, Ngân hàng nói phải chờ thủ tục khoảng 3 tháng nữa. Kéo thêm thời gian vài tháng đối với doanh nghiệp cũng đã rất mệt. Vì doanh nghiệp chạy dòng tiền liên tục, thiếu tiền một khâu sẽ ảnh hưởng rất nhiều thứ. Trước đây thủ tục thẩm định vay chỉ trong vòng 1 tháng nay có khi kéo dài đến 4, 5 tháng luôn.

Hiện nay, sau giai đoạn đẩy nhanh tiến độ một số dự án, hiện nhiều công ty không thể đủ nguồn vốn để triển khai dự án mới. Những dự án đang trong quá trình triển khai cũng rơi vào tình trạng tiến thoái lưỡng nan vì thiếu vốn và những vấn đề liên quan khác nên hầu hết đều phải làm cầm chừng, qua ngày.

Hai năm đại dịch COVID-19, doanh nghiệp bất động sản bị đình trệ thi công dự án, vừa hoạt động trở lại được mấy tháng. Nhiều doanh nghiệp loay hoay tìm nguồn vốn để nuôi công nhân, đầu tư phát triển dự án mới và đền bù giải tỏa mặt bằng 

Ông Trần Đức Vinh, chủ tịch Công ty Trần Anh Group, nói với Tuổi Trẻ rằng trong bối cảnh thị trường vốn hiện nay, ngay cả những doanh nghiệp bất động sản trường vốn cũng dễ gặp khó khăn vì doanh nghiệp luôn phải gối đầu vốn cho các dự án. Bởi ngoài vốn chủ sở hữu, chủ đầu tư muốn thực hiện dự án thì cần vốn ngân hàng nhưng hiện nay nhiều doanh nghiệp không tiếp cận được. Chưa kể, tình hình tiếp cận tín dụng của người mua nhà (đầu ra) cũng gặp không ít khó khăn. "Đơn vị phát triển khó khăn, người bán khó khăn và người mua cũng khó khăn, thị trường đang trong lúc rất khó khăn", ông Vinh nói.

Đồng quan điểm, ông Lê Hữu Nghĩa lo lắng về siết vốn như vậy, các dự án mới không được triển khai sẽ dần tạo khan hiếm nguồn cung, khiến bất động sản tiếp tục tăng giá. "Đó là cục diện mà chúng ta có thể hình dung ra nếu tiếp tục như thế này", ông Nghĩa thẳng thắn.

Cho rằng thị trường bất động sản bao giờ cũng cần nhiều nguồn vốn khác nhau, ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, ví von nguồn vốn từ tín dụng ngân hàng và xã hội hóa từ trái phiếu có vai trò như "bà đỡ".

le-hoang-chau-1653472595.jpg
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM

"Việc lành mạnh hóa hai nguồn vốn này là đúng của bất cứ nền kinh tế nào" nhưng theo ông Châu, thực tế là các ngân hàng thương mại tuyên bố tạm dừng cấp tín dụng cho bất động sản là họ dừng ngay. Điều này khiến doanh nghiệp bất động sản bất ngờ, khó xoay kịp. Bên cạnh đó, việc sửa đổi nghị định 153 khiến trong tháng 4-2022, không có một doanh nghiệp bất động sản nào phát hành một tấm trái phiếu doanh nghiệp.

Rủi ro hiện nay, theo ông Châu, là thị trường bất động sản lâm vào tình trạng khan hiếm nguồn cung trầm trọng hơn, giá nhà ở có dấu hiệu tăng cao bất thường, tạo thêm gánh nặng cho người mua nhà. Ngoài ra, gặp khó trong hoạt động, doanh nghiệp bất động sản cũng khó thực hiện các nghĩa vụ đối với ngân hàng, đối với những trái chủ, đối với cả khách hàng. "Thiếu hụt nguồn cung càng khiến sự lệch pha cung cầu gay gắt hơn, nhất là sản phẩm nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội", ông Lê Hoàng Châu nói

Còn theo ông Nguyễn Quốc Khánh - chủ tịch HĐQT Công ty CP đầu tư và quản lý bất động sản G5, hai kênh tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp đang rất khó khăn, trong khi huy động từ khách hàng theo Luật kinh doanh bất động sản phải đủ điều kiện mới được huy động.

Việc siết vốn đột ngột sẽ tác động rất lớn tới thị trường, trong đó những dự án bất động sản đang triển khai dở dang sẽ gặp nhiều khó khăn hơn. Theo tôi, việc siết vốn với bất động sản cần xem xét với từng dự án, dựa trên đánh giá tính khả thi triển khai, hoàn thành dự án. Dừng cho vay vốn đồng loạt với tất cả các dự án sẽ ảnh hưởng tới nguồn cung. Những năm gần đây nguồn cung nhà ở khan hiếm, giờ siết vốn sẽ có nguy cơ nguồn cung khan hiếm hơn, có thể đẩy giá nhà tăng cao hơn, người mua nhà cuối cùng sẽ chịu thiệt.