Siết phân lô bán nền: Kiểm soát được thị trường nhưng gây khó cho người có nhu cầu thực

Phan Hồng Nhung

Với tình trạng sốt đất tràn lan như hiện nay, một số địa phương đã có những biện pháp mạnh tay nhằm kiểm soát thị trường. Mới đây nhất UBND tỉnh Thái Nguyên ra yêu cầu sau khi tách nếu số thửa hình thành lớn hơn 3 thửa đất và có phát sinh thêm đường giao thông và kết cấu hạ tầng kỹ thuật thì người sử dụng đất phải lập dự án đầu tư xây dựng nhà ở. Các chuyên gia đánh giá đây là giải pháp tạm thời trước mắt và sẽ gây ra nhiều khó khăn cho người dân.

Siết phân lô, bán nền

Cụ thế, trong quyết định về hạn mức giao đất, công nhận quyền sử dụng đất khi tách thửa, hợp thửa đất, UBND tỉnh Thái Nguyên quy định điều kiện cụ thể được tách thửa đất tại các vùng trên địa bàn như sau:

Đối với đất ở, quy định thửa đất được tách phải có ít nhất một cạnh tiếp giáp với đường giao thông. Trong đó, tại các phường, thị trấn diện tích tối thiểu của các thửa đất được hình thành từ việc tách thửa và các thửa đất sau khi tách không bao gồm phần diện tích đất hạn chế quyền sử dụng có diện tích không nhỏ hơn 40m2; tại các xã thuộc thị xã, thành phố diện tích đất tối thiểu không nhỏ hơn 50m2, đối với các xã thuộc huyện diện tích đất tối thiểu không nhỏ hơn 60m2…

Trường hợp khi tách thửa đất có phát sinh thêm đường giao thông, kết cấu hạ tầng kỹ thuật thì khi tách thửa đất, yêu cầu người sử dụng đất có đơn xin tự nguyện trả đất làm đường để tách thửa, kèm theo cả bản vẽ tổng mặt bằng khu đất. Sau khi được UBND cấp huyện chấp thuận việc trả đất tự nguyện. Diện tích tối thiểu, kích thước thửa đất và các điều kiện về hạ tầng kỹ thuật được thực hiện theo quy định và bản vẽ tổng mặt bằng được chấp thuận.

7-2-1649306800.jpg

Phải có đơn xin tự nguyện trả đất làm đường khi tách thửa và bản vẽ mặt bằng tổng khu đất khi phát sinh đường giao thông, kết cấu hạ tầng

Ngoài ra, đối với trường hợp thửa đất trước khi tách thửa có diện tích bằng hoặc lớn hơn 2.000 m2 tại các địa phương thuộc thành phố, thị xã; khu vực các huyện mà đất trước khi tách có diện tích bằng hoặc lớn hơn 5.000 m2. Nếu sau khi tách, số thửa đất hình thành lớn hơn 3, phát sinh thêm đường giao thông và kết cấu hạ tầng kỹ thuật thì người sử dụng đất phải lập dự án đầu tư xây dựng nhà ở và phải được cấp có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư trước khi đó mới được triển khai thực hiện dự án theo quy định.  Còn thửa đất thuộc khu vực đã phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng thì việc tách thửa phải phù hợp với quy hoạch. Đối với đất phi nông nghiệp không thuộc đất ở và đất nông nghiệp cũng có những yêu cầu liên quan đến việc phân tách thửa.

Trước đó, Sở Xây dựng tỉnh Lâm Đồng cũng đã kiến nghị Bộ Xây dựng xem xét, có văn bản hướng dẫn các trường hợp kinh doanh bất động sản có quy mô nhỏ; không thường xuyên phải lập dự án đầu tư kinh doanh bất động sản để địa phương có đầy đủ cơ sở pháp lý trong quản lý thị trường bất động sản.

Các trường hợp tách thửa đất mà số lượng thửa đất sau khi tách nhiều hơn số lượng các thành viên trong gia đình thì được xem là có dấu hiệu tách thửa đất với mục đích kinh doanh, khi đó bắt buộc phải lập dự án đầu tư kinh doanh bất động sản để tổ chức theo dõi quản lý như quy định. Đồng thời cũng quy định cụ thể về quy mô, diện tích đất tại khu vực đô thị, nông thôn khi tách thửa đất thì phải lập dự án đầu tư kinh doanh bất động sản.

Chỉ là giải pháp tình thế

Các chuyên gia bất động sản cho rằng, việc siết chặt phân lô, tách thửa như Thái Nguyên hay Lâm Đồng và một số địa phương khác, chỉ là biện pháp tình thế, ngắn hạn để kiểm soát tình hình, giải quyết vấn đề trước mắt. Nếu lạm dụng mệnh lệnh hành chính trong quản lý nhà nước sẽ gây ra nhiều hậu quả. Về lâu dài, việc cần làm ở mỗi địa phương là làm tốt quy hoạch cũng như kế hoạch sử dụng đất, phù hợp tầm nhìn và chiến lược phát triển lâu dài rồi công khai với dân, để dân biết, dân hiểu. Việc sử dụng đất vào mục đích nhà ở, bất động sản công nghiệp, du lịch, dịch vụ… cần đưa vào kế hoạch, quy hoạch dài hạn, có dự án cụ thể để tạo ra sản phẩm bất động sản hợp pháp.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh chia sẻ: “Luật Đất đai 2003 và 2013 đều không quy định về tách thửa đất nông nghiệp hoặc tách thửa các loại đất khác không phải là đất ở mà Luật Đất đai 2013 chỉ quy định tách thửa đất ở tại nông thôn và tách thửa đất ở tại đô thị.

onglehoangchau2cchutichhiephoibatdongsantphcm-apsi-1648441204.jpg
Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP Hồ Chí Minh

Nhưng, Nghị định 43 lại quy định UBND cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương. Có thể nói Nghị định này cho phép được tách thửa đối với đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất phi nông nghiệp… Chính vì thế các nhà đầu cơ có cơ hội lợi dụng để tách thửa tràn lan và biến tướng thành đất ở, làm phá vỡ quy hoạch phát triển đô thị”.

Theo ông Châu: “Có biện pháp để ngăn chặn tình trạng tách thửa tràn lan là điều cần làm bởi đây là vấn đề liên quan đến những người có nhu cầu thực sự, nhất là gia đình có con chuẩn bị ở riêng. Vậy nên thay vì đưa ra nhiều quy định thì chính quyền địa phương nên kiểm soát nhu cầu thực sự. Theo đó kiểm soát này là tiền đề để cấp xã, cấp huyện, tỉnh đưa ra các tiêu chí, tiêu chuẩn chung”.

Luật sư Nguyễn Doãn Hùng - Giám đốc Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam, chia sẻ về việc UBND tỉnh Thái Nguyên: “Quy định về tách thửa như trên là không sai theo quy định pháp luật, nó cũng phù hợp với tình hình thực tiễn, góp phần ngăn chăn tình trạng tình trạng phân lô, bán nền tự do dẫn đến thị trường bất động sản có nhiều biến động.

Nhưng khi siết chặt tách thửa, phân lô thì đồng nghĩa với việc quy trình thực hiện sẽ trở nên vất vả và khó khăn hơn. Đặc biệt là với những người dân có nhu cầu chính đáng. Do vậy cần đặt ra những quy định để hạn chế thực trạng, có những phương án khắc phục những tác dụng phụ kèm theo. Do đó, cần có những kế hoạch kịp thời và cụ thể để tiến hành rà soát các văn bản pháp lý của pháp luật đảm bảo quá trình thực hiện diễn ra nhanh chóng, chính xác”.

Thời gian qua, không riêng gì Thái Nguyên, nhiều địa phương khác như Hà Nội, Khánh Hòa, Bắc Giang, Lâm Đồng...đã siết quy định về phân lô, bán nền.