"Siết" nguồn vay đặt cọc là giải pháp cần thiết để "hạ nhiệt" thị trường bất động sản

Phạm Thị Giang

Theo Luật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch Công ty TAT Law firm, việc các tổ chức tín dụng hay ngân hàng áp dụng không cho vay đặt cọc dự án hình thành trong tương lai sẽ là giải pháp để hạ nhiệt thị trường bất động sản đang tăng chóng mặt như hiện nay.

Giải pháp hạn chế đầu cơ, nợ xấu

Ngân hàng Nhà nước đang lấy ý kiến góp ý dự thảo sửa đổi Thông tư 39/2016 quy định về hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đối với khách hàng. Điều đặc biệt, dự thảo sẽ cấm các tổ chức tín dụng cho vay để thanh toán tiền đặt cọc nhằm thực hiện các giao dịch trong tương lai mà tại thời điểm đặt cọc chưa đủ điều kiện theo quy định; cấm cho vay để bù đắp vốn tự có, hoàn tiền vay để mua bất động sản, hàng hóa…

Theo Ban Soạn thảo (Vụ Chính sách tiền tệ, Ngân hàng Nhà nước), các tổ chức tín dụng cho khách hàng để đặt cọc bất động sản hình thành trong tương lai. Nhưng hầu hết các dự án bất động chuyển nhượng chưa đáp ứng đủ các điều kiện quy định như: Chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chưa có giấy phép xây dựng,… Vì vậy, việc khách hàng, chủ đầu tư hủy hợp đồng đặt cọc do không hoàn thiện được thủ tục pháp lý để ký hợp đồng chuyển nhượng là rất lớn. Điều này sẽ khiến cho việc kiểm soát mục đích sử dụng vốn khó khăn, tiềm ẩn rủi ro.

Ngân hàng Nhà nước cũng nhận định, hoạt động tín dụng với cho vay để bù đắp vốn tự có, hoàn tiền vay để mua bất động sản, hàng hóa là vấn đề tiềm ẩn rất nhiều rủi ro, bởi việc ssử dụng vốn vay và tính xác thực của các giao dịch mà tổ chức tín dụng tài trợ trong thực tế. Tổ chức tín dụng sẽ không thể kiểm soát được việc khách hàng sử dụng số tiền được giải ngân như thế nào.

anh-du-an1-1656344068.jpg
Siết tín dụng vào bất động sản hình thành trong tương lai là mục tiêu của Ngân hàng Nhà nước nhằm kiểm soát lạm phát và bình ổn thị trường bất động sản. (Ảnh minh họa)

Nhận định về vấn đề này, bà Trang Bùi, Giám đốc Cấp cao Thị trường Việt Nam, JLL cho rằng, chính sách đưa ra với mục tiêu hạn chế rủi ro nợ xấu tiềm ẩn, cũng như dòng vốn ngân hàng chảy quá nhiều vào lĩnh vực bất động sản. Đặc biệt là những dự án bất động sản hình thành trong tương lai vốn mang nhiều rủi ro tiềm ẩn.

"Đây chính là điểm tích cực trong chính sách này. Kiểm soát thị trường tránh những rủi ro đổ vỡ, đảm bảo sự phát triển bền vững cho thị trường bất động sản" - Giám đốc Cấp cao Thị trường Việt Nam, JLL nhận định.

Còn theo ông Nguyễn Minh Thắng – một chuyên gia môi giới dự án bất động sản tại Cầu Giấy, Hà Nội, việc dự thảo sửa đổi, bổ sung Thông tư 39/2016/TT-NHNN sẽ cấm cho vay đặt cọc bất động sản sẽ gây khó khăn cho các khách hàng muốn mua lướt sóng. Điều này cũng khiến các chủ đầu tư khó bán được hàng, bởi các nhà đầu tư vào phân khúc trung thường là các nhà đầu tư lướt sóng bằng vốn vay.

Không sai nhưng cần cơ chế rõ ràng

Cho ý kiến về dự thảo sửa đổi, bổ sung Thông tư 39/2016/TT-NHNN, Luật sư Trương Anh Tú - Chủ tịch Công ty TAT Law firm – Đoàn Luật sư TP.Hà Nội cho rằng, về mặt nguyên lý việc các tổ chức tín dụng, ngân hàng cho vay để giao dịch tài sản hình thành trong tương lai thì không có gì là sai.

"Các tổ chức tín dụng hay ngân hàng áp dụng việc không cho vay để đặt cọc dự án bất động sản hình thành trong tương lai, trước mắt sẽ điều tiết được thị trường bất động sản trong thời gian ngắn hạn.

Đây cũng được xem là giải pháp để hạ nhiệt thị trường bất động sản đang tăng chóng mặt như hiện nay" - Luật sư Tú nhận định.

anh-c-3-1656344067.jpg
Luật sư Trương Anh Tú - Chủ tịch Công ty TAT Law firm – Đoàn Luật sư TP.Hà Nội.

Tuy nhiên, theo luật sư Trương Anh Tú, cần phải cân nhắc xem việc áp dụng đó có chạm tới những lằn ranh các quy định của Bộ Luật dân sự (quyền tự do ký kết các hợp đồng dân sự, quyền lựa chọn tự của người dân cũng như các tổ chức tín dụng) hay không?

"Không cho vay để đặt cọc bất động sản hình thành trong tương lai là quy định thông thường trong giao dịch dân sự, không mới và không có gì sai. Nhưng nếu Nhà nước mong muốn thông qua quy định này nhằm điều tiết thị trường, giảm nhiệt thị trường bất động sản thì đây vẫn chưa phải là giải pháp quyết liệt" - Luật sư Trương Anh Tú nói.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), ông Lê Hoàng Châu cho rằng, việc bổ sung quy định tổ chức tín dụng không được cho vay thanh toán tiền cọc để thực hiện các giao dịch trong tương lai mà tại thời điểm đặt cọc chưa đủ điều kiện" là cần thiết.

Theo quy định mới, ngân hàng vẫn được phép cho vay thanh toán tiền đặt cọc để thực hiện các giao dịch trong tương lai nếu tại thời điểm đặt cọc "có đủ điều kiện". Đối với các doanh nghiệp bất động sản làm ăn đàng hoàng, tuân thủ pháp luật sẽ không bị ảnh hưởng.

“Đối với những trường hợp phân lô, bán nền trái phép hoặc dự án chung cư chưa hội đủ điều kiện để được huy động vốn theo quy định, chưa xây dựng xong phần móng, khách hàng sẽ không được vay vốn để đặt cọc. Điều này cũng sẽ giúp đảm bảo quyền lợi, lợi ích pháp lý chính đáng cho khách hàng mua nhà ở hình thành trong tương lai và cũng góp phần xây dựng lành mạnh thị trường bất động sản” - ông Lê Hoàng Châu nhận định.

Trên thực tế, thời gian qua, các Ngân hàng thương mại cũng khá dè dặt và cẩn trọng khi cho các doanh nghiệp bất động sản vay, đặc biệt là các doanh nghiệp có nguồn lực tài chính kém, dự án chưa đủ cơ sở pháp lý. 

Thống kê trong các báo cáo tài chính công bố quý I/2022 của các tổ chức tín dụng cho thấy, chỉ riêng cho vay hoạt động kinh doanh bất động sản, hiện Techcombank có dư nợ lớn nhất với hơn 98.000 tỷ đồng, chiếm 26,8% trong cơ cấu. Bên cạnh đó, ngân hàng này đang có gần 172.000 tỷ đồng cho vay cá nhân, trong đó có cho vay để mua nhà ở, bất động sản.

Tiếp theo là VPBank ghi nhận cho vay hoạt động kinh doanh bất động sản gần 42.500 tỷ đồng, chiếm 11,4% trong cơ cấu dư nợ của nhà băng này. VPBank cũng có gần 66.500 tỷ đồng cho vay cá nhân để mua nhà ở, nhận quyền sử dụng đất để xây nhà, tỷ trọng 17,7%. Như vậy, VPBank này có gần 109.000 tỷ đồng cho vay trong lĩnh vực bất động sản, tương đương 29% dư nợ. Hai ngân hàng tiếp theo có dư nợ kinh doanh bất động sản lớn gồm SHB với gần 25.000 tỷ đồng và MB với hơn 19.300 tỷ đồng, lần lượt có tỷ trọng 6,7% và 4,6% trong cơ cấu dư nợ cho vay từng ngân hàng.