Đó là trao đổi của ông Nguyễn Quốc Hiệp – Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam với PV trước thềm các dự thảo luật liên quan đến lĩnh vực bất động sản chuẩn bị được bàn thảo lần cuối tại Kỳ họp thứ sáu, Quốc hội khóa XV được tổ chức vào tuần tới.

• Thưa ông, nhiều nhà đầu tư cho rằng, thị trường bất động sản Việt Nam vừa tiềm năng vừa thách thức, ông đánh giá ra sao về nhận định này?

Ông Nguyễn Quốc Hiệp: Thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay được các nhà đầu tư không chỉ trong mà cả ngoài nước đánh giá là rất hấp dẫn. Bởi chúng ta có tới 100 triệu dân, tốc độ đô thị hóa mặc dù đạt thấp trong khu vực nhưng cho thấy thị trường của chúng ta còn rất tiềm năng. Theo đánh giá của các chuyên gia từ Nhật Bản, tốc độ tăng trưởng của thị trường bất động sản của Việt Nam năm sau nhanh hơn năm trước, đó cũng chính là điểm hấp dẫn nhà đầu tư.

Tuy nhiên, thị trường bất động sản từ khi ra đời Luật Đất đai đến nay cũng đã có rất nhiều thăng trầm. Đặc biệt năm 2022 vừa qua là một cú vấp về mặt pháp lý. Có tới 70% vướng mắc của doanh nghiệp xuất phát từ pháp lý.

• Vậy, những khó khăn về pháp lý mà doanh nghiệp bất động sản đã gặp phải trong thời gian qua cụ thể là gì, thưa ông?

Ông Nguyễn Quốc Hiệp: Từ góc độ doanh nghiệp thực hiện dự án, tôi cho rằng vướng mắc đầu tiên là sự chồng chéo về luật pháp. Riêng bất động sản có khoảng 12 luật tác động trực tiếp, các luật có liên quan thì có tới 20 luật như: Luật Quy hoạch, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Phòng cháy chữa cháy,…

Vấn đề đặt ra là làm thế nào tháo gỡ sự chồng chéo về mặt pháp luật. Hiện nay, các bộ ngành soạn thảo luật ở ngành, lĩnh vực của mình. Các bộ ngành chịu trách nhiệm làm luật nhưng chưa có cơ chế thống nhất, dù quy trình thực thi rất tốt nhưng quá trình xây dựng vẫn xuất hiện những chồng chéo. Bên cạnh đó, việc tiếp thu các ý kiến đóng góp trong quá trình xây dựng Luật vẫn còn hạn chế.

Chỉ riêng vấn đề về pháp lý cũng đang tồn tại 4 vướng mắc lớn.

Thứ nhất, là vấn đề giải phóng mặt bằng. Bản thân chúng tôi có dự án 12 năm chưa giải phóng xong mặt bằng bởi cơ chế giải phóng mặt bằng không ai xử lý.

Thứ hai, là vấn đề quy hoạch.

Thứ ba, là định giá đất.

Thứ tư, là chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

• Những chồng chéo về pháp lý đó có phải nguyên nhân khiến thị trường bất động sản khủng hoảng nghiêm trọng hơn trong thời gian qua không, thưa ông?

Ông Nguyễn Quốc Hiệ p: Thị trường bất động sản năm 2022-2023 có thể đang có một cuộc khủng hoảng lớn.

Đối với vấn đề pháp lý, bản thân doanh nghiệp không thể tự gỡ được. Những khủng hoảng vừa qua không phải vấn đề về thị trường mà là những vấn đề liên quan đến thể chế của chúng ta.

Vì vậy, để thị trường bất động sản có thể phát triển một cách bền vững và toàn diện, chúng ta phải tập trung tháo gỡ những rào cản pháp lý. Những vấn đề pháp lý này là vấn đề chúng ta đã nêu rất nhiều lần ở rất nhiều nơi, ở rất nhiều cuộc họp và ở rất nhiều diễn đàn. Tuy nhiên, biện pháp để tháo gỡ vướng mắc về pháp lý thì chúng ta lại chưa có biện pháp hữu hiệu thực sự nào.

Đây là một điều chúng tôi hết sức lo ngại bởi nếu muốn thị trường phát triển được một cách toàn diện và điều mong muốn năm 2024 thị trường bất động sản sẽ tăng trưởng trở lại thì điều đầu tiên chúng ta cần là tháo gỡ rào cản pháp lý.

Như tôi đã chia sẻ, hiện nay chúng ta có khoảng 12 luật có tác động trực tiếp vào ngành bất động sản, còn liên quan đến bất động sản phải có trên 20 luật. Trong khi đó, các luật này lại không đồng bộ với nhau dẫn đến vấn đề được luật này thì lại vướng luật kia và ngược lại. Vì vậy, bản thân các cơ quan hành pháp cũng gặp rất nhiều khó khăn trong quá trình xử lý. Hơn nữa, cái này cũng không thuộc phạm vi xử lý của một cơ quan hay tổ chức mà ở những cơ quan đầu não lớn.

Do đó, việc xây dựng các văn bản pháp lý chúng ta cần thống nhất một cơ chế hình thành các văn bản pháp lý, cơ quan tổng duyệt cần xem xét, đánh giá khách quan một cách tổng thể mọi vấn đề. Có như vậy chúng ta mới tránh được vấn nạn lợi ích nhóm, lợi ích cục bộ và thiếu đồng bộ giữa các luật.

• Sắp tới, các dự thảo luật liên quan đến lĩnh vực bất động sản chuẩn bị được bàn thảo lần cuối tại Kỳ họp thứ sáu, Quốc hội khóa XV, đây sẽ là cú hích giúp thị trường có nhiều khởi sắc hơn, thưa ông?

Ông Nguyễn Quốc Hiệp: Theo thống kê, cứ khoảng 10 -15 năm chúng ta mới thay đổi luật một lần, đơn cử như Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Đấu thầu, … lần này chúng ta đang tiến hành thay đổi đồng bộ một loạt các luật, từ Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai.

Đặc biệt, trong tháng 10/2023 này, chúng ta dự kiến sẽ thay đổi một lúc ba luật. Vì vậy, chúng tôi cho rằng các cơ quan chuyên trách chịu trách nhiệm về vấn đề này cần xem xét hết sức cụ thể các điều kiện của từng luật để tránh trường hợp luật vừa ban hành xong lại xuất hiện bất cập và phải sửa ngay.

Vấn đề thứ hai mà các doanh nghiệp bất động sản đang vướng là thủ tục pháp lý, thủ tục hành chính. Theo tính toán của chúng tôi, một dự án cần khoảng từ 36-40 con dấu tùy từng địa phương và dự án. Như vậy, để giải quyết được số con dấu đó, thông thường một dự án không gặp vướng mắc gì cũng cần khoảng hai năm mới xong thủ tục. Trong trường hợp gặp phải những vướng mắc thì phải mất tới 3-5 năm, thậm chí là 10 năm. Thời gian này là quá dài, vì vậy chúng tôi cho rằng toàn bộ những tính toán của chúng ta, của các chủ đầu tư về dòng tiền, về lãi suất và các vấn đề khác đều bị chệch hết. Do đó, đây là vấn đề lớn thứ hai mà Nhà nước đã đề cập, Thủ tướng chính phủ đã nhấn mạnh phải có cuộc cải cách về thủ tục hành chính.

Tuy nhiên, cải cách như thế nào thì chưa có giải pháp cụ thể. Chúng tôi cho rằng, đây là vấn đề hết sức cần thiết, hết sức nóng. Đây cũng là một trong những nguyên nhân khiến các nhà đầu tư nước ngoài e ngại khi muốn đầu tư vào Việt Nam, nhất là lĩnh vực liên quan đến bất động sản.

Một số nhà đầu tư Nhật Bản có chia sẻ với chúng tôi, họ không thể giải quyết được vấn đề thủ tục tại Việt Nam mà chọn cách hợp tác với một doanh nghiệp Việt Nam để phía Việt Nam giải quyết. Đây là một vấn đề thực tế đòi hỏi chúng ta phải nhìn nhận một cách thẳng thắn và rút kinh nghiệm. Có như vậy chúng ta mới rút giảm được thủ tục hành chính, qua đó giúp doanh nghiệp tiết kiệm được chi phí và thời gian đầu tư. Đây là vấn đề chúng tôi cho rằng cần đưa vào chương trình nóng nhất.

• Để giải quyết thấu đáo vấn đề của thị trường bất động sản, theo ông chúng ta nên bắt đầu từ đâu?

Ông Nguyễn Quốc Hiệp: Vấn đề tháo gỡ, như Nghị quyết số 33/NQ-CP của Chính phủ: Về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững đó là cần tập trung vào các vấn đề đã nêu để có các đầu mối tháo gỡ từng khó khăn cho thị trường bất động sản.

Ngoài pháp lý, vấn đề về thủ tục hành chính cũng là một trong những vướng mắc, gây khó cho doanh nghiệp hiện nay. Nhiều nhà đầu tư nước ngoài dù thấy thị trường rất tiềm năng nhưng thủ tục hành chính thì như “thiên la địa võng” không biết phải giải quyết thủ tục ra sao cho thấu đáo.

Việc Bộ Xây dựng sắp ban hành quy trình các bước thủ tục pháp lý của các dự án bất động sản cũng như sửa Nghị định 69 về cải tạo Chung cư cũ trong đó quy định rõ hệ số đền bù. Đây là việc rất nên làm, thiết thực, giúp thị trường bất động sản cải thiện. 

Được biết, sắp tới Bộ Xây dựng có ban hành một số văn bản như quy trình thực hiện các dự án bất động sản hay những cải tiến cụ thể trong Nghị định 69,... Chúng tôi cho rằng đi theo hướng này là rất tốt, hy vọng đây là bước khởi đầu trong quá trình cải cách thủ tục hành chính nhưng vấn đề giải quyết thủ tục hành chính tận nơi ở các cơ quan hành pháp mới là quan trọng.

Hiện nay, chúng ta đã có nhiều chỉ đạo về việc giảm tải, đơn giản hóa thủ tục hành chính nhưng vấn đề quy trình xử lý thủ tục hành chính hiện nay vẫn kéo dài, cần một cuộc cách mạng,… nếu làm được điều này thì đây cũng sẽ là một trong những giải pháp thiết thực hỗ trợ cho doanh nghiệp và thúc đẩy thị trường bất động sản hiện nay.

• Trong kế hoạch phát triển một triệu căn nhà ở xã hội hiện nay, theo ông chúng ta còn đang gặp những khó khăn gì liên quan đến đấu thầu?

Ông Nguyễn Quốc Hiệp: Đề án xây dựng một triệu căn nhà ở xã hội của Chính phủ rất hợp lý, nhất là trong bối cảnh nền kinh tế của chúng ta còn đang trong giai đoạn đang phát triển, thu nhập của người dân còn thấp.

Do đó, nhà ở xã hội có thể giúp giải quyết thấu đáo nhu cầu về nhà ở của người dân. Tuy nhiên, biện pháp để thực hiện đề án này cần căn cơ hơn. Cụ thể, cần giao những chỉ tiêu cụ thể về nhà ở xã hội cho từng địa phương, từng tỉnh. Căn cứ vào nhu cầu về nhà ở xã hội của từng địa phương đó và phải có biện pháp giải quyết nhà ở xã hội ở đâu, đất nhà ở xã hội như thế nào, ai là chủ đầu tư, ….

Vừa qua, Bộ Xây dựng đề xuất với chính phủ một số chủ trương liên quan đến nới nỏng tiêu chuẩn được mua nhà ở xã hội. Đây là một giải pháp giúp thị trường ấm lên. Nhưng vấn đề liên quan đến nhà đầu tư nhà ở xã hội, hiện nay số doanh nghiệp bất động sản quan tâm đến đầu tư nhà ở xã hội không nhiều vì nhiều lý do. Trong đó,  có thể kể đến như việc quy định mức lợi nhuận không được quá 10% trong khi thủ tục còn rất phức tạp. Chưa kể, chủ đầu tư được miễn giá đất nhưng vẫn phải tính giá đất rồi mới được miễn. Đây cũng là một trong những vấn đề rất phức tạp liên quan đến đầu tư nhà ở xã hội.

• Vậy làm sao để khơi dậy tinh thần của các chủ đầu tư, thưa ông?

Ông Nguyễn Quốc Hiệp: Theo tôi, cần phải đơn giản hơn nữa, không chỉ riêng thủ tục hành chính cho các dự án đầu tư mà cụ thể đối với các dự án nhà ở xã hội là bước mà chúng ta cần cải cách. Được như vậy chúng ta mới có thể thu hút được các nhà đầu tư quan tâm, như vậy mới giúp thị trường đẩy lên được. Trong khi hiện nay lợi nhuận khi làm nhà ở thương mại còn thấp, thậm chí còn nhiều rủi ro nếu không bán được. Hơn nữa điều kiện để được chọn làm chủ đầu tư của nhà ở xã hội phức tạp hơn nhiều so với khi làm các dự án nhà ở thương mại. Đây là những hạn chế mà chúng tôi cho rằng cần sớm được thay đổi.

• Vấn đề về vốn cũng như thủ tục pháp lý cho các doanh nghiệp tham gia đầu tư vào nhà ở xã hội chúng ta cần hỗ trợ ra sao, thưa ông?

Ông Nguyễn Quốc Hiệp: Chúng tôi cho rằng, nguồn vốn dành cho phát triển nhà ở xã hội có rất nhiều, thực tế chính phủ đã triển khai nhiều gói hỗ trợ tín dụng, đơn cử như gói hỗ trợ 120 nghìn tỷ đồng, nhưng việc sử dụng và khai tác gói tín dụng này lại hạn chế. Trong đó, cơ chế để vay được gói hỗ trợ này đối với cả doanh nghiệp và người mua nhà đều hết sức khó khăn. Đây là những vấn đề chúng ta cần phải tháo gỡ, có như vậy vấn đề tín dụng cho nhà ở xã hội mới giải quyết được.

Nói riêng vấn đề tín dụng cho chủ đầu tư, trong những thông tư hay quy định của chúng ta, chủ đầu tư làm nhà ở xã hội có hai loại hình. Một là chủ đầu tư làm nhà ở xã hội trên quỹ đất 20% trong dự án nhà ở thương mại của họ và hai là chủ đầu tư làm nhà ở xã hội ngay từ ban đầu. Những trường hợp chủ đầu tư làm nhà ở xã hội ngay từ ban đầu sẽ dễ dàng hơn trong thủ tục vay. Còn lại, những chủ đầu tư làm nhà ở xã hội trên quỹ đất 20% trong dự án nhà ở thương mại thì chưa có quy định được vay hay không. Đây là vấn đề chúng tôi cho rằng chi tiết hóa quá mức dẫn đến khó khăn.

Chính vì vậy, chúng ta cần rà soát lại một lần nữa vấn đề tín dụng cho các dự án nhà ở xã hội. Không chỉ nới nỏng tiêu chuẩn được mua nhà ở xã hội và tiêu chuẩn tín dụng cũng cần phải được xem xét và ban hành một cách hợp lý.

• Xin cảm ơn ông!