Những “kịch bản” nào cho 4 vụ đấu giá nghìn tỷ tại KĐT mới Thủ Thiêm?

Nguyễn Quốc Triều

​​​​​​​Các chuyên gia pháp lý đã đưa ra 3 “kịch bản” có thể xảy ra đối với những cuộc đấu giá nghìn tỷ tại KĐT Thủ Thiêm.

Chiều 11/1, giới bất động sản dậy sóng khi Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc Tập đoàn Tân Hoàng Minh là ông Đỗ Anh Dũng có “tâm thư” xin chấm dứt hợp đồng mua lô đất đấu giá thuộc khu đô thị mới Thủ Thiêm (TP.HCM).

Trong “tâm thư”, ông Đỗ Anh Dũng khẳng định tập đoàn xin tự nguyện đơn phương chấm dứt hợp đồng mua bán đấu giá lô đất 3-12 khu chức năng số 3, khu đô thị mới Thủ Thiêm vừa đấu giá. Ông chủ của Tân Hoàng Minh còn nói rằng chấp nhận mọi chế tài về việc đơn phương chấm dứt hợp đồng này theo quy định pháp luật.

Lý do được người giữ vị trí cao nhất của tập đoàn BĐS có tiếng giải thích là muốn bảo đảm một phần ổn định thị trường kinh doanh bất động sản, lợi ích của tập thể, của xã hội lên trên...

thu-thiem-1642406000.jpg
Việc giá đất tại KĐT mới Thủ Thiêm bị đẩy lên quá cao sẽ tác động đến thị trường BĐS TP.HCM

Nhiều người cho rằng, cái cách mà Tân Hoàng Minh “rút lui” ở thương vụ này còn ồn ào hơn cả cái ngày công ty con của họ “ôm” được lô “đất vàng” giá… siêu khủng.

Quay trở lại thời điểm trung tuần tháng 12/2021. Cụ thể là ngày 10/12, Trung tâm Dịch vụ đấu giá tài sản TP.HCM tiến hành đấu góa 4 lô đất thuộc khu chức năng 3. Kết phiên, nhiều người ngỡ ngàng khi biết rằng, tổng giá trị của 4 lô đất này đươc đẩy lên đến hơn 37.3000 tỷ đồng, cao gấp 7 lần giá khởi điểm.

Cụ thể, tại lô đất số 3-5 có diện tích 6.446 m2, Công ty CP Dream Republic trúng đấu giá và phải đóng 3.820 tỷ đồng tiền sử dụng đất và 500 triệu đồng tiền lệ phí trước bạ đối với diện tích thực hiện chức năng thương mại dịch vụ.

Tại lô đất 3-8 có diện tích hơn 8.500 m2, Công ty CP Sheen Mega trúng đấu giá và phải đóng 4.000 tỷ đồng tiền sử dụng đất, được miễn nộp lệ phí trước bạ theo hướng dẫn về lệ phí trước bạ đối với diện tích đất ở.

Lô đất 3-9, diện tích hơn 5.000 m2 đã thuộc về Công ty TNHH Đầu tư và Kinh doanh Thương mại Bình Minh với giá 5.026 tỷ đồng tiền sử dụng đất và 500 triệu đồng tiền lệ phí trước bạ cho diện tích thực hiện chức năng thương mại dịch vụ.

Lô đất “đắc địa” nhất là số 3-12 diện tích hơn 10.000 m2 rơi vào tay Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Ngôi Sao Việt (công ty con của Tập đoàn Tân Hoàng Minh) với giá 24.500 tỷ đồng tiền sử dụng đất và 500 triệu đồng cho diện tích sử dụng thương mại dịch vụ.

Khi đó, nhiều người đã xì xào về việc liệu công ty con của Tập đoàn Tân Hoàng Minh là Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Ngôi Sao Việt sẽ lấy đâu ra hơn 1,1 tỷ USD để thực hiện thương vụ này. Thậm chí, có người đã đưa ra dự đoán, doanh nghiệp này sẽ “hủy kèo” vào phút chót.

Đến 17/12, 4 công ty trúng đấu giá 4 lô đất tại buổi đấu giá đã hoàn tất việc ký hợp đồng mua 4 lô đất trên với các cơ quan chức năng của TP.HCM.

Ngay sau khi xuất hiện “tâm thư” xin tự nguyện chấm dứt hợp đồng mua lô đất đấu giá thuộc khu đô thị mới Thủ Thiêm, nhiều người đặt câu hỏi liệu có “làn sóng” rút lui từ 3 doanh nghiệp còn lại giống như Tập đoàn Tân Hoàng Minh. Vậy, những “kịch bản” nào sẽ xảy ra đối với những cuộc đấu giá siêu đắt đỏ, tốn không ít giấy mực của báo giới này?

Trao đổi với chúng tôi, Luật sư Nguyễn Huy An (Trưởng văn phòng luật sư Huy An) cho rằng, nhìn vào những cuộc đấu giá tại KĐT mới Thủ Thiêm tưởng chừng nó chỉ có tác động đến nội tại doanh nghiệp. Bởi đây là tiền của doanh nghiệp tư nhân bỏ ra để mua đất nhưng thực chất nó tác động rất lớn đến thị trường BĐS tại TP.HCM nói riêng, thị trường phía Nam nói chung.

“Khi giá đất Thủ Thiêm qua đấu giá bị đẩy lên 2,4 tỷ đồng/m2 đồng nghĩa với việc bất động sản ở khu vực đó, quận đó, thậm chí là cả thành phố sẽ bị cuốn theo. Giá BĐS bị đẩy lên một cách chóng mặt thậm chí là ở mức phi lý ở một số vị trí. Giá xa vời so với giá trị thực. Người dân cần nhà ở càng không với tới được mức giá mà đáng lẽ họ đã mua được nếu không có các cuộc đấu giá đất. Trong khi đó, giới đầu cơ thì lao vào ôm BĐS để chờ được giá”, Luật sư Huy An nói.

Theo Luật sư Huy An, theo quy định, sau khi đấu giá, Cục trưởng Cục Thuế sẽ gửi thông báo nôp tiền về tiền sử dụng đất đến các doanh nghiệp trúng đấu giá. Khoản 4 Điều 18 Nghị định 126/2020/NĐ-CP quy định, chậm nhất là 30 ngày, kể từ ngày ban hành thông báo nộp tiền sử dụng đất, người sử dụng đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo thông báo; Chậm nhất là 90 ngày, kể từ ngày ban hành thông báo nộp tiền sử dụng đất, người sử dụng đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất còn lại theo thông báo.

Luật sư Huy An đưa ra 3 kịch bản “hậu đấu giá” đất tại KDDT mới Thủ Thiêm. Thứ nhất, doanh nghiệp vì lý do nào đó như nhận thấy giá quá cao, không đủ năng lực về tài chính…. dẫn đến hủy hợp đồng. Đối với trường hợp này, doanh nghiệp sẽ bị mất số tiền đặt cọc trước đó. Số tiền này sẽ được chuyển vào ngân sách Nhà nước. Trường hợp này chính là sự việc của Tập đoàn Tân Hoàng Minh.

Về kịch bản thứ 2, doanh nghiệp chậm tiền sử dụng đất vào vào ngân sách Nhà nước sau thời hạn Cục Thuế thông báo thì ngoài tiền sử dụng đất phải nộp, các doanh nghiệp trúng đấu giá phải nộp thêm số tiền chậm nộp. “Theo quy định, đối với khoản tiền thuế nợ phát sinh từ ngày 01/7/2016 thì tiền chậm nộp được tính theo mức 0,03%/ngày tính trên số tiền thuế chậm nộp. Trong trường hợp quá thời hạn 6 tháng tương đương với 180 ngày, bên trúng đấu giá không nộp đầy đủ tiền các cơ quan hữu quan có quyền được hủy quyết định trúng đấu giá. Và tiền đặt cọc trước đó cũng sẽ được đưa vào ngân sách Nhà nước”, Luật sư Huy An nhấn mạnh.

Đối với kịch bản thứ 3, nếu doanh nghiệp trúng đấu giá thực hiện đầy đủ việc nộp tiền, các cơ quan hữu quan tại TP.HCM phải có trách nhiệm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho doanh nghiệp.

“Như vậy Tân Hoàng Minh đã “rút” ở lô lớn và đắc địa nhất. Chúng ta tiếp tục chờ đợi xem các doanh nghiệp trúng 3 lô đất còn lại sẽ có những động thái như thế nào”, vị Luật sư này nói.

Liên quan đến pháp luật về quy định đấu giá, Luật sư Nguyễn Văn Hùng (Đoàn Luật sư TP.Hà Nội) chia sẻ, việc một cá nhân, doanh nghiệp trúng trong các cuộc đấu giá hủy hợp đồng, bỏ cọc là chuyện hết sức bình thường. Việc này gần như diễn ra ở hầu hết các cuộc đấu giá. Tuy nhiên, trong cuộc đấu giá này lên đến hơ 37.000 tỷ đồng với giá mỗi m2 đất hơn 2,4 tỷ đồng khiến nhiều người quan tâm.

Luật sư này cho rằng có 2 vấn đề về công tác đấu giá cần phải xem lại. Đầu tiên là đối với tiền đặt trước tối đa chỉ ở mức 20% giá khởi điểm của tài sản đấu giá là quá thấp. Với việc chỉ đặt trước tối đa 20% giá khởi điểm mà không có cam kết nộp bổ sung khiến nhiều doanh nghiệp sẵn sàng bỏ cọc.

Vấn đề thứ 2 liên quan đến quy định chứng minh, thẩm định năng lực tổ chức, cá nhân tham giá đấu giá còn chưa chặt chẽ. Điều này dẫn đến việc nhiều doanh nghiệp tham gia đấu giá mặc dù đã trúng không đủ năng lực để hoàn thành các nghĩa vụ tài chính. Việc thẩm định năng lực tài chính chưa tốt, chưa sát dẫn đến doanh nghiệp họ “lách” qua được và dẫn đến những câu chuyện như hôm nay.