Những gam màu tươi sáng của thị trường bất động sản quý I

Bùi Hải Yến

Thị trường bất động sản trong 3 tháng đầu năm 2022 đã có những chuyển biến đáng chú ý. Trong đó, với những gam màu tươi sáng đến từ các phân khúc như bất động sản bán lẻ, bất động sản công nghiệp, bất động sản liền thổ, đất nền…

Bất động sản bán lẻ

Do có nhiều nhu cầu mở rộng mặt bằng phục vụ kế hoạch kinh doanh của các nhóm doanh nghiệp không giống nhau, thậm chí trái ngược, nhưng nhìn chung, thị trường bất động sản bán lẻ đang ghi nhận nhiều diễn biến khả quan.

Theo các chuyên gia CBRE Việt Nam, thị trường bán lẻ sẽ có nhiều diễn biến khả quan từ quý II/2022. Kỳ vọng này được củng cố khi nhìn vào số liệu bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng.

Theo Tổng cục Thống kê (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng trong quý I/2022 của Hà Nội tăng hơn 9,1% so với cùng kỳ năm ngoái. Thống kê từ Google cũng cho thấy, số lượng lượt khách đến các trung tâm mua sắm và siêu thị tại Hà Nội đã có sự cải thiện đáng kể vào cuối tháng 3/2022, với mức giảm chỉ khoảng 9% so với trước dịch.

Theo cơ quan này, mức tăng trưởng của bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng cũng như kế hoạch ra mắt cửa hàng mới của các tập đoàn lớn vào năm 2022 có thể mang lại ảnh hưởng tích cực cho thị trường bán lẻ trong các tháng tới.

Đơn cử, Hà Nội chứng kiến một làn sóng mở rộng kinh doanh từ các tập đoàn lớn. Nhiều nhãn hàng đã lên kế hoạch khai trương cửa hàng mới như Pandora (thời trang cao cấp), Muji (chuỗi cửa hàng đồ gia dụng và thời trang Nhật Bản), Adidas, Anta Sports ở Aeon Mall Long Biên, hay Giovanni ở Vincom Megamall Royal City.

bat-dong-san-quy-1-3-1651055786.jpeg
Mức tăng trưởng của bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng có thể mang lại ảnh hưởng tích cực cho thị trường bán lẻ trong các tháng tới

Tại các trung tâm thương mại, mức độ hoạt động và tần suất khách chưa được như kỳ vọng, nên các doanh nghiệp F&B vẫn chưa thể đạt được hiệu quả về doanh thu. Trong bối cảnh chi phí vận chuyển và giá nguyên liệu đầu vào leo thang, nhiều doanh nghiệp F&B vẫn đang phải gồng mình để duy trì hoạt động.

Tuy Chỉ số Giá tiêu dùng (CPI) của nhóm hàng ăn, dịch vụ ăn uống trong tháng 3/2022 đã giảm 0,27% so với tháng 2 và hoạt động kinh doanh không còn bị hạn chế do dịch bệnh, nhưng nhóm doanh nghiệp này tiếp tục phải đối mặt với những thách thức về tài chính.

Bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc cấp cao Bộ phận Cho thuê thương mại (Savills Hà Nội) chia sẻ, mặt bằng là một trong những yếu tố đầu tiên mà doanh nghiệp cần phải xem xét kỹ trong quá trình mở cửa. Thông thường, khách thuê mới phải thanh toán 3 tháng tiền đặt cọc và 3 tháng tiền thuê ngay từ ban đầu. Điều này tạo thêm gánh nặng về nguồn vốn đầu tư cho các doanh nghiệp F&B. Nếu lựa chọn vị trí không chính xác, tiền đền bù do đóng cửa hay chuyển địa điểm sẽ tốn kém không ít.

Thị trường căn hộ sẽ phục hồi trở lại

Thị trường trong Quý 1/2022 không có dự án mới, toàn bộ nguồn cung mới đến từ giai đoạn tiếp theo của sáu dự án hiện tại. Số lượng giao dịch giảm, giá bán tăng trong khi đó thị trường nhà ở Hà Nội vẫn duy trì tích cực với nguồn cầu cao. Giá chung cư Hà Nội trong tháng 2/2022 cũng đã tăng khoảng 4,4% so với tháng 12/2021. Trong khi đó, mặt bằng giá chung cư bình dân tại Hà Nội trong năm 2021 đã tăng trưởng 8%, đạt mức trung bình khoảng 23,5 triệu/m2. Giá chung cư cao cấp cũng tăng 5% lên 32,5 triệu/m2, còn căn hộ cao cấp tăng 3% lên 45,5 triệu/m2.

Tỷ lệ đô thị hóa, tốc độ tăng trưởng dân số tự nhiên và sự gia tăng của tầng lớp trung lưu sẽ là những động lực chính giúp thúc đẩy nguồn cầu về căn hộ trong thời gian tới.

Giá thuê tiếp tục trên đà gia tăng kể từ Quý 1 năm 2019. Trong đó, các dự án Hạng B dẫn đầu về tốc độ tăng trưởng của mức giá sơ cấp, theo sau bởi hạng C và hạng A. Điều này khiến thị trường rơi vào tình trạng thiếu hụt nguồn cung căn hộ giá rẻ.

Với quỹ đất lớn, 5 huyện sắp lên quận bao gồm Hoài Đức, Đông Anh, Thanh Trì, Gia Lâm và Đan Phượng sẽ trở thành điểm nóng phát triển bất động sản nhà ở, chiếm tỷ lệ 24% nguồn cung tương lai.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu, Savills Hà Nội cho biết: “Sau một quý trầm lắng, thị trường căn hộ Hà Nội dự kiến sẽ phục hồi nhanh chóng. Cơ sở hạ tầng ngoài trung tâm cải thiện sẽ góp phần thúc đẩy phát triển bất động sản.

Điểm sáng từ bất động sản liền thổ, đất nền

So sánh với Quý 4/2021, tình hình hoạt động đã cải thiện, thị trường ghi nhận mức tăng trưởng nhất định về nguồn cung mới, phân bổ đều khắp địa bàn thành phố Hà Nội. Đối với nhóm bất động sản liền thổ, đất nền có giá vừa túi tiền hơn so với nhà phố, biệt thự hay shophouse nên sẽ hút các dòng vốn quy mô trung bình khá trở lên. Tuy vậy, hiện tượng nóng sốt trên diện rộng trên thị trường khó diễn ra, mà chỉ diễn ra cục bộ ở một số địa phương hưởng lợi từ quy hoạch, hạ tầng.

Lượng giao dịch tăng theo quý nhưng vẫn thấp hơn so với cùng kỳ năm ngoái. Nhà liền kề và Nhà phố là hai sản phẩm có mức tiêu thụ mạnh nhất trong thị trường.

Kể từ Quý 3/2021, giá bán sơ cấp liên tục ghi nhận mức giá cao nhất từ trước tới nay, với sự gia tăng về giá tại các phân khúc biệt thự, nhà liền kề và nhà phố.

bat-dong-san-quy1-1651055788.jpeg
Đất nền đang có giá vừa túi tiền hơn so với nhà phố, biệt thự hay shophouse

Trong phần còn lại của năm, thị trường sẽ chào đón hơn 1.600 căn đến từ mười dự án. Trong đó, khu vực phía Tây có nguồn cung tương lai lớn nhất. Với hạn chế về sản phẩm tại thị trường Hà Nội, các nhà đầu tư sẽ tiếp tục tìm kiếm các cơ hội tại các địa phương lân cận như Bắc Ninh, Bắc Giang, Hưng Yên, hay Hòa Bình.

Ông Matthew Powell, Giám đốc, Savills Hà Nội, chia sẻ: “Áp lực tăng giá cùng tỷ lệ lạm phát tăng cao trong khi tín dụng bị thắt chặt có thể sẽ khiến hoạt động thị trường bất động sản chậm lại trong ngắn hạn.”

Bất động sản công nghiệp có mức tăng trưởng ấn tượng

Một trong những điểm sáng của thị trường bất động sản là  phân khúc bất động công nghiệp trong những tháng đầu năm có mức độ tăng trưởng ấn tượng của dòng vốn đầu tư nước ngoài (FDI) vào thị trường.

Theo đánh giá của ông Đỗ Nhất Hoàng - Cục trưởng Cục Đầu tư nước ngoài - FIA (thuộc Bộ Kế hoạch và Đầu tư), nhiều nhà đầu tư nước ngoài vẫn rất tự tin với tốc độ tăng trưởng của nền công nghiệp Việt Nam và môi trường đầu tư trong bối cảnh bình thường mới.

FIA cũng dự báo việc mở cửa biên giới trở lại từ ngày 15/3, các chính sách miễn thị thực mới và sự dịch chuyển dòng vốn của các nhà đầu tư châu Âu do xung đột Nga - Ukraine sẽ hỗ trợ Việt Nam trong việc thu hút vốn FDI trong thời gian tới.

Cụ thể, tính đến ngày 20/3, tổng vốn FDI đăng ký đạt 8,9 tỷ USD, bằng 87,9% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó có 322 dự án cấp mới với vốn đầu tư đăng ký đạt 3,21 tỷ USD. Vốn FDI thực hiện đạt mức cao nhất trong 5 năm là 4,42 tỷ USD, tăng 7,8% so với cùng kỳ năm trước. Về tình hình thu hút FDI của các địa phương, Bình Dương dẫn đầu ở mức 29% với 2,3 tỷ USD, tiếp sau là Bắc Ninh chiếm 16% và Thái Nguyên chiếm 10%.

Ở góc độ nguồn vốn, Singapore là quốc gia có nguồn vốn FDI vào Việt Nam lớn nhất trong 3 tháng đầu năm với hơn 2,28 tỷ USD tương đương 26%, tiếp theo là Hàn Quốc với 1,6 tỷ USD tương đương 18%. Đặc biệt, dự án đầu tư sản xuất quy mô lớn của Tập đoàn Lego tại Bình Dương đã đưa Đan Mạch trở thành nước đóng góp lớn thứ ba với hơn 1,3 tỷ USD.

Theo khu vực, miền Nam chiếm ưu thế với 1,9 tỷ USD, chiếm 87,7% vốn FDI đăng ký mới trong lĩnh vực sản xuất, tiếp theo là miền Bắc với hơn 238 triệu USD tương đương 10,8%.

Bình luận thêm về vấn đề này, ông John Campbell - Phó Giám đốc, Bộ phận Dịch vụ Công nghiệp Savills Việt Nam đánh giá, các chính sách hỗ trợ nền kinh tế và chiến dịch tiêm chủng thành công của Việt Nam trong thời gian qua đã tạo cơ sở vững chắc cho các doanh nghiệp nước ngoài đặt niềm tin vào sự phục hồi thị trường của Việt Nam.

Ông John Campbell nhận định: “Không thể phủ nhận rằng năm 2021 là một năm rất khó khăn, đặc biệt là với những làn sóng bùng phát mạnh mẽ của đại dịch Covid-19. Tuy nhiên, trong vài tháng qua, từ cuối năm 2021 đến nay, Việt Nam đã có một số bước phát triển tích cực, mới nhất là việc mở lại biên giới và miễn visa cho công dân của 13 quốc gia. Điều này rất có ý nghĩa với các chủ đầu tư cũng như khách thuê là các công ty đa quốc gia chưa thể đến Việt Nam. Bởi họ có thể đến xem dự án trực tiếp, ký hợp đồng thuê, thiết lập các cơ sở tại Việt Nam cũng như hoàn thiện giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (IRC) và giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp (ERC)”.