Nhìn lại chu kỳ "lên bổng xuống trầm" của thị trường bất động sản, nắm bắt cơ hội đầu tư mới

Một chu kỳ đi lên từ "đáy"

Theo Nhịp sống thị trường, nhìn lại quá khứ, thị trường bất động sản giai đoạn 2011-2013 rơi xuống vực thẳm khi nguồn vốn - nhựa sống của các doanh nghiệp bị thắt chặt từ phía ngân hàng, cùng với lãi suất cho vay lên tới 21-25%/năm. Hàng loạt dự án bị chậm tiến độ, thậm chí phải bán tháo vì không còn vốn, khó triển khai. Nhiều doanh nghiệp phải tái cấu trúc cả về số lượng, quy mô dự án lẫn giá thành sản phẩm.

Lực cầu suy giảm khiến giỏ hàng tồn kho ngày càng phình to. Hơn thế, sự đáng sợ ở giai đoạn này là hiệu ứng đổ vỡ domino, các khu đô thị bỏ hoang từ đó cũng được hình thành và hành trình phá sản của không ít doanh nghiệp theo đó bắt đầu.

Bên cạnh đó, giá bất động sản ở giai đoạn này cũng liên tục lao dốc. Trong một báo cáo gửi Quốc hội tháng 11/2013, Nguyên Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng đã cho biết, theo khảo sát của các cơ quan chức năng, giá nhà đã giảm nhiều so với thời điểm sốt giá giai đoạn 2008 - 2010, nhiều dự án ghi nhận  mức giảm tới 50%, trở về giai đoạn tương đương thời điểm năm 2006.

Nguyên nhân dẫn đến sự đổ vỡ này được cho là do việc đầu tư triển khai tràn lan nhưng không nắm được nhu cầu sử dụng của thị trường. Do đó, hầu hết các sản phẩm bất động sản phát triển đều bị đẩy giá quá cao, dẫn đến không tiêu thụ được. Tình trạng nợ xấu từ đó ngày càng tăng cao do các dự án không có doanh thu.

Khi nói về thị trường bất động sản thời điểm đó, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM nhấn mạnh rằng, thị trường bất động sản hiện tại gói gọn trong cụm từ "3 dở dang, 3 sụt giảm". Trong đó, 3 dở dang là các dự án dở dang, công trình dở dang và đền bù dở dang, còn 3 sụt giảm đó là giá sụt giảm, giao dịch sụt giảm và sức mua sụt giảm.

Với những nỗ lực phục hồi thị trường bất động sản, liên tục các chính sách, giải pháp được đề xuất. Đáng chú ý, vào tháng 3/2013, gói hỗ trợ đặc biệt 30.000 tỷ đồng đã được ra đời, nhằm phát triển nhà ở xã hội cho người mua nhà được vay với mức lãi suất ưu đãi. Cùng với đó là tháo gỡ cho các doanh nghiệp được biến đổi sản phẩm phù hợp với nhu cầu thị trường.

Tới giai đoạn 2014-2018, Nhà nước đã mở ra nhiều cơ chế, chính sách phù hợp để thúc đẩy thị trường bất động sản phục hồi. Theo đó, giao dịch bất động sản đã tăng mạnh trở lại, nguồn cung cũng bùng nổ. Đồng thời, thị trường giai đoạn này xuất hiện nhiều dòng sản phẩm mới như condotel, officetel, biệt thự nghỉ dưỡng,... tạo ra cú đột phá cho thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng.

Cuối năm 2019 - 2021, đại dịch Covid-19 nổ ra, gây tác động mạnh mẽ đến nền kinh tế, trong đó bao gồm có bất động sản. Công tác triển khai, mở bán, ra mắt dự án mới buộc phải dừng lại hoặc lùi vô thời hạn, khiến nguồn cung sụt giảm mạnh.

Cũng trong năm 2021, thị trường bất động sản đón hàng loạt cơn "sốt đất" diễn ra trên diện rộng. Số lượng các nhà đầu tư tham gia vào thị trường bất động sản tăng cao chưa từng có, tỉ lệ thuận với số lượng nhà đầu tư chứng khoán. Trái phiếu doanh nghiệp cũng bắt đầu nở rộ, trong đó, bất động sản chiếm 27,7% tổng lượng phát hành.

Giá bất động sản theo đó đã bị đẩy lên quá cao, không phù hợp với sức chi trả của người dân. Theo đó, dẫn đến việc nhiều sản phẩm bất động sản không thể tiêu thụ. Do đó, về mặt khách quan, thị trường bất động sản phải bước vào giai đoạn điều chỉnh.

Những gam màu sáng không duy trì được lâu

Bước sang năm 2022, thị trường bất động sản Việt Nam ghi nhận những diễn biến khá tích cực, thể hiện ở sự phục hồi mạnh mẽ sau đại dịch ở nhiều phân khúc như du lịch, bán lẻ, văn phòng, nhu cầu sở hữu nhà ở và phân khúc bất động sản công nghiệp tiếp được được duy trì nhu cầu lớn.

Báo cáo quý I/2022 của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, trong khi các ngành kinh doanh, dịch vụ nhìn chung gặp nhiều rủi ro, đặc biệt là sau những biến cố bất ngờ về địa chính trị, nhưng bất động sản vẫn thu hút được dòng tiền đánh kể. Cụ thể, bất động sản đã vươn lên vị trí số 2, thu hút vốn đầu tư trực tiếp từ nước ngoài gần 600 triệu USD. Đồng thời, giá trị M&A bất động sản trong quý I/2022 cũng cao nhất trong 5 năm qua.

Theo đánh giá của TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, thị trường bất động sản đầu năm có dấu hiệu phục hồi và phát triển tốt. Nhiều chủ đầu tư dự án mở bán hoặc lên kế hoạch mở bán trong thời gian ngắn. Bên cạnh đó, sự quan tâm và giao dịch bất động sản cũng tăng dần theo tháng và ở hầu hết các phân khúc trên thị trường.

Tuy nhiên, những gam màu sáng này không duy trì được lâu, thị trường địa ốc kể từ giữa năm đã bắt đầu "đảo chiều" và rơi vào trạng thái trầm lắng kéo dài với nhiều khó khăn đè nén. Hàng loạt động thái thắt chặt về tín dụng ngân hàng, trái phiếu doanh nghiệp, một số lãnh đạo doanh nghiệp vướng vào vòng lao lý khiến tâm lý chung của thị trường bắt đầu biến động.

Thanh khoản bất động sản lúc này liên tục sụt giảm, nhiều dự án dù đang được triển khai cũng phải tạm dừng. Ngoài ra, những vấn đề như khan hiếm nguồn cung, mất cân đối cơ cấu nguồn hàng,... vẫn chưa được giải quyết.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh đã chỉ ra những bất cập của thị trường và cho biết nguồn cung bất động sản hiện nay đang gặp khó khăn. Nhiều dự án đang gặp vướng mắc thủ tục pháp lý, phải dừng hoặc hoãn tiến độ. Số lượng dự án trong thời gian qua cũng giảm mạnh. Cụ thể, hết quý III/2022, chỉ có 104 dự án đang được triển khai, bằng 51% số dự án cùng kỳ năm 2021.

Cơ cấu sản phẩm bất động sản cũng có sự mất cân đối khi sản phẩm cao cấp nhiều nhưng dự án giá bình dân, trung bình phù hợp với đại đa số người dân lại rất ít, đặc biệt là các dự án nhà ở cho công nhân. Cùng với đó, thanh khoản thị trường thời gian qua dù có sự sụt giảm mạnh, nhưng giá vẫn neo ở mức cao, người dân khó có thể tiếp cận.

Nhiều doanh nghiệp bất động sản đang gặp khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn ngân hàng, phát hành trái phiếu. Điều này khiến họ không có vốn, phải dừng dự án. Bên cạnh đó, lãi suất cho vay, tỷ giá ngoại tệ, giá vật liệu tăng cao ảnh hưởng đến hoạt động sản tư của các doanh nghiệp bất động sản.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh cho rằng, thị trường bất động sản gặp khó khăn và đang đứng trước khả năng có thể rơi vào suy thoái. Một số Tập đoàn, doanh nghiệp gặp rủi ro về thanh khoản, thậm chí mất thanh khoản. Do đó, các doanh nghiệp phải thực hiện nhiều biện pháp để tồn tại.

Chủ tịch Lê Hoàng Châu khẳng định, pháp lý là vướng mắc lớn nhất, chiếm 70% khó khăn của các dự án bất động sản trong quá trình đầu tư, xây dựng và kinh doanh. Nguyên nhân chủ yếu bởi một số quy định pháp luật không đồng bộ, thống nhất với nhau.

Về nguồn vốn, TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV và Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - tiền tệ Quốc gia khẳng định, tín dụng vào bất động sản trong năm 2022 không tắc, vẫn tăng 15%. Tuy nhiên, do nửa đầu năm, tín dụng tăng quá nhanh, dẫn đến việc từ quý III/2022 phải "phanh gấp". Bên cạnh đó, nhu cầu vốn doanh nghiệp rất lớn, trong khi đó kênh trái phiếu không phát triển được nên áp lực dồn lên hệ thống ngân hàng.

Trong vòng 5 năm qua, mỗi năm có khoảng 700.000 - 800.000 tỷ đồng vốn cung ứng cho thị trường bất động sản. Nhưng con số này của năm 2022 rất thấp, chỉ khoảng 507.000 tỷ đồng. Nguồn vốn ngân hàng thường chiếm khoảng 50%, song năm nay do các kênh vốn khác không phát triển nên vốn ngân hàng chiếm tới 70%, còn lại 30% là vốn từ các kênh khác.

Vị chuyên gia gợi ý, các doanh nghiệp bất động sản cần tiến hành tái cấu trúc, cùng với đó cố gắng nợ đến hạn phải trả. Trong trường hợp không trả được phải đàm phán khất, chấp nhận cắt lỗ hoặc bán đi một số tài sản, dự án để trả nợ.

Đồng quan điểm, TS. Đính nhấn mạnh, các doanh nghiệp bất động sản cần chủ động, tự cứu lấy mình bằng cách tái cấu trúc. Với những sản phẩm đang bán với giá quá cao, cần xem xét điều chỉnh để phù hợp với người mua. Khi đó, dòng tiền thực sẽ là giải pháp vực lại thanh khoản thị trường. Sẽ không có chuyện bơm tiền để cứu doanh nghiệp hay thị trường bất động sản. Thay vào đó, Chính phủ sẽ tháo gỡ những vướng mắc bằng cơ chế, chính sách, giải pháp cụ thể, còn đáp ứng hay xoay xở được đến đâu là do phía các nhà đầu tư.

Năm 2022 được coi là thời khắc "giao thừa" của thị trường bất động sản, có nghĩa là giai đoạn chuyển giao sang chu kỳ mới. Trong thời điểm này, những doanh nghiệp phát triển không bền vững sẽ bị thanh lọc, nhường chỗ cho những nhà đầu tư khác. Do đó, để tồn tại, các doanh nghiệp bất động sản buộc phải chuẩn bị kế hoạch chuyển mình mạnh mẽ, để lấy đà bước vào chu kỳ mới.

Nhận định về thị trường bất động sản trong giai đoạn tiếp theo, ông Đính cho rằng, những chỉ đạo quyết liệt và kịp thời của Thủ tướng Chính phủ sẽ tạo ra những thay đổi căn bản để phục hồi cũng như phát triển thị trường bất động sản. Quý I/2023, thị trường sẽ thoát khỏi suy thoái, tuy nhiên vẫn còn trầm lắng, do trùng với thời điểm Tết Nguyên đán 2023.

Bước sang quý II và quý III/2023, thị trường sẽ dần hồi phục, phát triển lành mạnh, minh bạch và chuẩn mực hơn nhờ những bước tiến về môi trường pháp lý, triển vọng tăng trưởng kinh tế khả quan cùng đà tăng trưởng của các hoạt động đầu tư, thương mại, tiêu dùng và việc các vướng mắc trên dần được tháo gỡ.