Nhiều rủi ro khi mua đất xen kẹt để kiếm lời

Mua dễ, bán khó

Liên quan đến câu chuyện nhiều người tìm mua đất xen kẹt với giá rẻ để đầu tư, Luật sư Nguyễn Văn Đoàn (Công ty Luật TNHH Luật sư X) cho biết, Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn không có các quy định pháp lý về khái niệm “đất xen kẹt”. Do vậy loại đất này có thể được hiểu là phần đất nông nghiệp hoặc đất ao nằm trong khu dân cư hoặc đất dư sau quy hoạch do chưa được cơ quan có thẩm quyền công nhận là đất ở.

Trên thực tế, đất xen kẹt được chia làm ba loại gồm: đất nông nghiệp được giao nằm xen kẹt trong khu dân cư; Đất vườn, ao liền kề với đất ở; Đất vườn ao nằm xen kẹt trong khu dân cư

“Do đất xen kẹt không phải là đất ở nên nếu muốn xây dựng nhà ở, trước tiên chủ đất phải xin chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở. Điều đáng nói, không phải đất xen kẹt nào cũng đủ điều kiện chuyển đổi thành đất thổ cư và thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất khó khăn, chưa kể chi phí chuyển đổi rất cao”, Luật sư Nguyễn Văn Đoàn phân tích.

Từng tham gia tư vấn, hỗ trợ pháp lý cho nhiều khách hàng mua đất xen kẹt, vị luật sư cho biết: Những loại đất xen kẹt thông thường chỉ có giấy tờ giao đất có thời hạn và giao dịch dưới dạng viết tay, không có xác nhận của cơ quan chuyên môn. Đây là lý do giá thành loại đất này rẻ hơn rất nhiều so với đất thổ cư rao bán trên thị trường.

“Trước hết bên nhận chuyển nhượng cần xác định nhu cầu của mình để làm gì, để ở hay xây dựng hay để đầu cơ hưởng chênh lệch… và xác định khả năng hiện thực hóa trên thực tế bằng việc thẩm định pháp lý thửa đất, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, điều kiện chuyển đổi tại địa phương nơi có đất, tính thanh khoản… để tránh trường hợp nhận chuyển nhượng xong nhưng không đủ điều kiện chuyển đổi mục đích sử dụng đối với những trường hợp phải chuyển mục đích, khó thanh khoản dẫn tới làm giảm lợi ích ban đầu đặt ra hoặc không đạt được.

Thêm đó việc chuyển nhượng cần lưu ý phải đáp ứng đầy đủ điều kiện pháp luật quy định ví dụ như: Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất không tranh chấp, còn thời hạn sử dụng đất, không bị kê biên bảo đảm thi hành án… và phải theo đúng trình tự thủ tục như lập hợp đồng công chứng, chứng thực với nội dung chi tiết, rõ ràng và đăng ký biến động tại cơ quan có thẩm quyền để hạn chế tranh chấp xảy ra”, Luật sư Nguyễn Văn Đoàn nhấn mạnh.

Trên thực tế có nhiều trường hợp thấy giá rẻ, không kiểm tra rõ pháp lý, quy hoạch, điều kiện chuyển đổi tại địa phương đã nhận chuyển nhượng sau đó không xây dựng, chuyển đổi được hoặc có những trường hợp chuyển nhượng chỉ viết tay, không thông qua cơ quan có thẩm quyền không có giấy chứng nhận sau đó không thể làm thủ tục cấp giấy chứng nhận được dẫn tới tranh chấp xảy ra, kiện tụng kéo dài và ảnh hưởng quyền lợi. Đặc biệt, do đất xen kẹt chưa được quy định trong các văn bản pháp lý nên trong trường hợp bị thu hồi, chủ sở hữu sẽ không được bồi thường theo quy định hiện hành về khung giá đất.

Những lưu ý khi mua đất xen kẹt

Qua khảo sát thực tế, tại Hà Nội và các thành phố lớn, sau quá trình phát triển các khu đô thị mới, các dự án mở đường, khiến nhiều diện tích đất canh tác bị thu hồi, đồng ruộng bị chia cắt tạo nên nhiều khu đất xen kẹt. Đặc điểm chung của loại đất này là diện tích dưới 50m2, không có sổ đỏ nên giá đất rẻ bằng khoảng 1/3 so với đất thổ cư.

Ví dụ như tại khu vực các phường như Khương Đình, Hạ Đình, Bùi Xương Trạch của quận Thanh Xuân, TP Hà Nội, đất xen kẹt có giá chào bán 33-38 triệu đồng/m2, trong khi giá thị trường của đất đã có sổ lên đến cả trăm triệu đồng/m2. Hay tại khu vực ngoại thành như phường Dương Nội, Yên Nghĩa, Phú Lương của quận Hà Đông, TP Hà Nội, những lô đất xen kẹt được chào bán từ 18-25 triệu đồng/m2. Như vậy một lô đất xen kẹt 40m2 giá chỉ khoảng 1 tỷ đồng trong khi nằm trong khu dân cư, có đầy đủ cơ sở hạ tầng xung quanh nên được rất nhiều người quan tâm nhất là người ngoại tỉnh, người có thu nhập thấp.

Theo Luật sư Nguyễn Phó Dũng (Đoàn luật sư thành phố Hà Nội), sau khi đã tìm hiểu các quy định, thủ tục nêu trên, nếu vẫn muốn mua đất xen kẹt, người mua nên ký kết các hợp đồng đặt cọc, hợp đồng chuyển nhượng đầy đủ chữ ký của các bên liên quan. Nếu người bán có vợ hoặc chồng thì phải có chữ ký đồng thuận của cả hai vợ chồng. Nếu đất của hộ gia đình thì phải có chữ ký của các thành viên tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng như lúc giao dịch để tránh xung đột, tranh chấp lợi ích về sau.

Bên cạnh đó, các bên liên quan, cần có thêm chữ ký của những người làm chứng (tốt nhất là tổ trưởng tổ dân phố của vị trí thửa đất). Ngoài ra, nên thực hiện việc bàn giao thực địa đất, nhà và lập thành văn bản ghi rõ ranh giới, mốc giới và đặc điểm của thửa đất, nhà trên mảnh đất xen kẹt. Khi chuyển tiền mua bán đất phải có xác nhận của bên bán về việc đã nhận đủ số tiền cũng như những người làm chứng.

"Phải khẳng định việc mua bán, chuyển nhượng đất xen kẹt bằng các hình thức vi bằng, giấy viết tay vẫn chưa đảm bảo đầy đủ pháp lý khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Do vậy, nếu không tìm hiểu kỹ rất có thể người mua sẽ không được xây nhà, các công trình kiên cố trên đó hoặc muốn thực hiện giao dịch kế tiếp theo đúng quy định của pháp luật hiện hành”, luật sư Dũng nói thêm.