Nguy cơ “khủng hoảng thừa” đến với một phân khúc từng rất sôi động

“Khủng hoảng thừa” văn phòng cho thuê

Theo các chuyên gia từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS): “Phân khúc văn phòng cho thuê tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP. HCM đối diện với nguy cơ “khủng hoảng thừa” vì thị trường có thêm lượng nguồn cung mới lớn, trong khi các tòa văn phòng cũ không được cải tạo, nâng cấp. Doanh nghiệp trả lại mặt bằng tăng mạnh, nhất là vào cuối năm vì gặp khó khăn tài chính”.

Một nguyên nhân khác là từ thói quen, xu hướng làm việc từ xa và tình trạng doanh nghiệp quy mô nhỏ trả mặt bằng, tìm thuê căn hộ, nhà riêng có chi phí thấp nhằm tiết kiệm chi phí. Điều này ảnh hưởng không nhỏ tới tỷ lệ lấp đầy các tòa nhà văn phòng.

Tỷ lệ lấp đầy các văn phòng cho thuê đang giảm dần

Giá thuê phân khúc này tiếp tục đi ngang, thậm chí tăng nhẹ ở những tòa văn phòng mới, chất lượng cao hoặc tái ký gia hạn hợp đồng.

Tại Hà Nội, giá chào thuê văn phòng hạng A từ 25 - 50 USD/m2/tháng, phí dịch vụ từ 4 - 8 USD/m2/tháng. Tại các tòa nhà hạng B từ 12 - 28 USD/m2/tháng tùy khu vực. Giá thuê trên toàn thị trường tăng nhẹ 4% theo năm vì nguồn cung mới chủ yếu là văn phòng hạng .

Tại TP. HCM, giá chào thuê văn phòng hạng A từ 35 - 70 USD/m2/tháng. Giá thuê văn phòng hạng B từ 20 - 35 USD/m2/tháng. Nguồn cung mới chủ yếu là tòa nhà hạng A, đạt chứng nhận văn phòng xanh, thu hút các khách thuê chất lượng cao từ ngành tài chính, ngân hàng, công nghệ, nhất là các doanh nghiệp nước ngoài.

Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI) - Ông Lưu Quang Tiến cho biết, phân khúc văn phòng cho thuê có sự phân hóa rõ nét giữa nguồn cung những tòa nhà cũ với các tòa nhà mới.

Đặc biệt, các tòa hạng A, B+ trong khu vực trung tâm thành phố lớn như Hà Nội, TP. HCM luôn khan hiếm nguồn cung, trong khi nhu cầu rất lớn từ nhóm khách hàng quốc tế, doanh nghiệp có vốn FDI. 

Bên cạnh đó, giữa các phân khúc ghi nhận tỷ lệ lấp đầy không đồng đều: Có mặt bằng phải đăng ký danh sách chờ được thuê, nhưng có những mặt bằng chào thuê rất lâu ngày nhưng không tìm có khách hàng.

Trong năm qua xuất hiện làn sóng trả mặt bằng cũ diện tích lớn, các doanh nghiệp tìm thuê văn phòng diện tích nhỏ hơn nhằm tối ưu ngân sách. Bên cạnh đó, doanh nghiệp cũng có xu hướng trả mặt bằng tại các tòa văn phòng cũ, đã xuống cấp và thuê ở những tòa mới xây có cơ sở hạ tầng cùng công năng hiện đại. 

Đồng thời, thị trường cũng ghi nhận một loạt các tổ chức lớn như ngân hàng, bảo hiểm tham gia vào phân khúc văn phòng thương mại. Thay vì chỉ đơn thuần thuê mặt bằng văn phòng để làm việc như trước. Các doanh nghiệp này chuyển sang khai thác mặt bằng văn phòng kiêm mặt bằng thương mại sở hữu những vị trí đắc địa. 

Các toàn nhà văn phòng cần nâng cấp chất lượng để thu hút khách thuê

Theo dự báo của các chuyên gia, nếu tình trạng trả mặt bằng văn phòng trong thời gian tới tiếp tục tăng cao thì nhiều khả năng giá thuê sẽ giảm bớt, nhất là tại các tòa nhà đã cũ. Qua đó, các chuyên gia đề xuất, nghiên cứu cơ chế cho phép chuyển đổi công năng từ văn phòng sang nhà ở, ưu tiên phân khúc nhà ở giá vừa túi tiền. Điều này giúp giảm bớt áp lực “khủng hoảng” thừa, lại tạo thêm nguồn cung nhà ở mới vốn đang thiếu hụt.

Ngoài ra, mô hình văn phòng đang tập trung hơn vào cung cấp dịch vụ và tiện ích đáp ứng nhu cầu đa dạng của nguồn nhân lực. Một văn phòng có thể chứa khoảng 4 - 5 thế hệ làm việc cùng nhau, mỗi thế hệ lại có nhu cầu riêng biệt. 

Theo khảo sát của Savills Việt Nam về 4 thế hệ lao động (Baby Boomer, Gen X, Millennial và Gen Z), có sự khác biệt rất rõ ràng về nhu cầu làm việc. Vì vậy, việc chuyển đổi cấu trúc và cách bố trí văn phòng truyền thống sang hiện đại sẽ giúp gia tăng hiệu suất làm việc, tạo cơ hội tương tác và tăng thêm sự đoàn kết của đa thế hệ nhân viên với công ty. Điều này giúp cho các văn phòng thu hút khách hàng mới. 

Nguồn cung tăng, giá thuê giảm

Báo cáo mới đây của Bộ Xây dựng trong quý IV/2023 ghi nhận giá cho thuê văn phòng tại Hà Nội, TP. HCM có xu hướng giảm từ 9 - 22% so với quý III. Ngoài ra, doanh nghiệp cũng có xu hướng dịch chuyển văn phòng từ trung tâm ra các vùng phụ cận.

Theo đó, một số tòa nhà, trụ sở văn phòng, nhiều đơn vị cho thuê trên phố Duy Tân (quận Cầu Giấy, Hà Nội) đang tìm khách thuê kèm ưu đãi lớn. Có thể dễ dàng bắt gặp hình ảnh các tòa nhà trên tuyến phố này treo biển cho thuê với hàng loạt mức ưu đãi (như miễn phí phụ phí khi làm việc ngoài giờ, cho phép giãn tiến độ đóng tiền…) nhằm thu hút và giữ chân khách, bởi xu hướng dịch chuyển văn phòng ra vùng ven đô ngày càng mạnh mẽ.

Nhiều chương trình khuyến mãi thuê văn phòng được áp dụng

Trong quý vừa qua, giá cho thuê văn phòng tại một số khu vực như sau: Vincom Center 191 Bà Triệu cho thuê văn phòng từ 36 - 38 USD/m2; SD Building cho thuê văn phòng từ 16 - 18 USD/m2; IDMC Mỹ Đình Building cho thuê văn phòng từ 20 - 25 USD/m2; Epic Tower cho thuê văn phòng từ 21 - 23 USD/m2; The Artemis cho thuê văn phòng từ 18 - 22 USD/m2.

TP. HCM cũng diễn biến tương tự khi tình trạng trả mặt bằng và dịch chuyển ra các vùng phụ cận tăng so với quý trước. Nhiều tòa văn phòng khu vực Tân Bình và Phú Nhuận ghi nhận tỷ lệ trống tăng 15 - 25% trong quý.

Khảo sát cho thấy, nhiều tòa văn phòng bình dân giảm giá thuê từ 10 - 20% tại quận Phú Nhuận, Tân Bình, các vùng phụ cận quận 1 như phường Đa Kao, Tân Định. Ngoài ra cũng có nhiều chương trình giảm giá thuê văn phòng thông qua hình thức khuyến mãi.