Ngân hàng đang siết vốn vay cho lĩnh vực nhà đất, cần xác định rõ nguyên nhân để tháo gỡ nút thắt

Trần Ngọc Đức

Trong thời gian gần đây vấn đề dòng tiền phát triển dự án bất động sản đang được quan tâm bởi các ngân hàng đang siết vốn vay cho lĩnh vực này. Theo chuyên gia Savills Việt Nam, để tháo gỡ nút thắt cho nguồn cung mới cần xác định rõ các nguồn vốn quan trọng.

Theo các chuyên gia của Công ty Savills Việt Nam nhận định, trên thị trường các kênh đầu tư như vàng, chứng khoán và bất động sản vẫn là phổ biến nhất. Trong đó, bất động sản được xem như một kênh đầu tư an toàn với tiềm năng tăng lợi nhuận lớn trong tương lai và giúp tích lũy được tài sản. Tuy nhiên, do ảnh hưởng của đại dịch COVID-19 nên nguồn cung bất động sản hiện nay vẫn nhỏ giọt và tăng giá. 

Thống kê của Bộ Xây dựng đã chỉ ra, trong quý II/2022, số lượng nhà ở thương mại được cấp phép mới là 6.753 căn trong 29 dự án, chỉ bằng khoảng 74,4% so với quý trước và bằng 42% so với cùng kỳ năm 2021. Cụ thể, Miền Bắc có 17 dự án gồm 3.763 căn; miền Trung có 9 dự án với 678 căn và miền Nam có 3 dự án nhưng số căn là 2.312 căn.

ngan-hang-dang-siet-von-vay-cho-linh-vuc-nha-dat-can-xac-dinh-ro-nguyen-nhan-de-thao-go-nut-that-0-1659636323.jpg
 

Từ số liệu trên cho thấy, trong quý II, nguồn cung về nhà ở thương mại vẫn chưa được cải thiện, khi số lượng dự án được cấp phép mới chỉ bằng khoảng 42% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong nửa đầu năm 2022, ở tất cả các phân khúc, nguồn cung mới các sản phẩm bất động sản đều hạn chế. Nguyên nhân chủ yếu là do thủ tục pháp lý của các dự án bất động sản bị siết chặt.

Ngoài ra, nguyên nhân khiến nguồn cung hạn chế còn là do dòng vốn cho thị trường bị thu hẹp từ nhiều phía như kiểm soát chặt nguồn vốn tín dụng, phát hành trái phiếu doanh nghiệp hay sự suy giảm của thị trường trái phiếu… Trong khi đó, phân khúc nhà ở thương mại trung cấp, bình dân và nhà ở xã hội rất cần thiết thì nguồn cung cho phân khúc này lại rất ít.

Theo Tiến sĩ Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Bộ phận Đầu tư Savills Việt Nam chia sẻ, từ nay đến hết năm, do bối cảnh xung đột giữa Nga - Ukraine vẫn chưa kết thúc nên xăng, dầu sẽ tăng cao và không có nhiều thay đổi dẫn đến nguồn cung bất động sản sẽ không có nhiều.

Chuyên gia này cũng phân tích, thời gian qua giá bất động sản tăng nên được coi là tăng theo tính tịnh tiến và tiệm cận. Tức là giá bất động sản không tăng nóng khoảng 10-15% như những năm trước mà sẽ tăng vài phần trăm hàng tháng.

Tuy nhiên, xét mặt bằng chung trong suốt một năm thì bất động sản vẫn tăng giá tới 20-25%. Từ nay đến cuối năm, khi nguồn cung bị hạn chế và ngân hàng vẫn mạnh tay thắt chặt tín dụng thì thị trường sẽ không có thay đổi nhiều so với những quý I. Một chuyên gia Savills Việt Nam nhấn mạnh, do thị trường bất động sản tăng nhưng tính thanh khoản lại chậm bởi người có nhu cầu mua ở thực khó có khả năng chi trả.

ngan-hang-dang-siet-von-vay-cho-linh-vuc-nha-dat-can-xac-dinh-ro-nguyen-nhan-de-thao-go-nut-that-1-1659636469.jpg
Ngân hàng vẫn mạnh tay thắt chặt tín dụng đối với thị trường bất động sản

Hiện nay, dòng vốn chính của bất động sản vẫn là đi vay ngân hàng và các ngân hàng cũng đang tiến hành rà soát khả năng cho vay với phân khúc này. Nếu như chính sách tài khóa, tiền tệ thay đổi và vướng mắc pháp lý của dự án được giải quyết thì chắc chắn thị trường sẽ có tín hiệu tích cực hơn. Theo đó, các doanh nghiệp khác về xây dựng, dịch vụ cũng sẽ được hưởng lợi từ doanh nghiệp bất động sản.

Một dự án bất động sản được phát triển khi các chủ đầu tư có vốn chủ sở hữu, vốn vay từ ngân hàng, vốn từ các đối tác và vốn nhận thu trước từ khách hàng. Trong đó, nguồn vốn đến từ vay ngân hàng vẫn chiếm số lượng nhiều nhất. Bởi vậy, khi các ngân hàng có xu hướng siết dần dòng vốn tín dụng thì thị trường sẽ gặp nhiều khó khăn hơn. 

Tiến sĩ Sử Ngọc Khương cũng cho biết thêm, bên cạnh nguồn vốn thì vấn đề pháp lý của dự án cũng gây ra những khó khăn không nhỏ gây ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ của mỗi dự án. Nhiều dự án mặc dù được chuyển nhượng thành công nhưng lại mất từ 3-5 năm để phê duyệt. Vì vậy, để giúp doanh nghiệp bất động sản có cơ hội bổ sung nguồn cung mới, phục vụ nhu cầu nhà ở cho người dân thì Chính phủ cần đưa ra những hướng giải quyết thuyết phục hơn.

Nếu tất cả những chính sách tài khóa, tiền tệ, pháp lý vẫn tiếp tục khó khăn như hiện nay thì từ 3-5 năm tới nguồn cung bất động sản cũng sẽ không còn nhiều. Các đô thị lớn sẽ dần mất tính cạnh và sức hút so với vùng lân cận.

Bất động sản nhà ở tại Hà Nội, Đà Nẵng và Nha Trang trong dài hạn sẽ nhận được sự quan tâm của người dân đến đây để học tập và làm việc. Do đó, bài toán nhà ở được đặt ra đòi hỏi một nguồn cung rất lớn và cần được ưu tiên lên hàng đầu.

ngan-hang-dang-siet-von-vay-cho-linh-vuc-nha-dat-can-xac-dinh-ro-nguyen-nhan-de-thao-go-nut-that-3-1659636382.jpg
Bất động sản nhà ở tại Hà Nội trong dài hạn sẽ nhận được sự quan tâm của người dân

Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản chia sẻ, thị trường vốn và thị trường trái phiếu có mối liên hệ mật thiết với nhau và đều có quan hệ khăng khít với thị trường bất động sản. Khi điều chỉnh bất kỳ thị trường nào thì đều sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường bất động sản.

Thời gian vừa qua, khi thị trường trái phiếu nóng thì bất động sản cũng nóng theo. Từ đó gây nên sự phát triển bất bình thường và thiếu ổn định. Do đó, Nghị định số 153/2020/NĐ-CP về phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ cũng cần phải đúng mục đích và quản lý có hiệu quả. Cùng đó, các dự án có tính khả thi cao cần được dòng vốn ưu tiên để cung cấp nguồn cung ra thị trường nhanh, đặc biệt là phân khúc nhà ở xã hội và nhà thương mại giá thấp.

Bộ Xây dựng cũng đã đề xuất, tăng cung cho thị trường đồng thời tăng cường công khai minh bạch các thông tin, nhất là về dự án, quy hoạch, nguồn hàng, tránh hiện tượng câu kết để tăng giá; tăng nguồn vốn đầu tư.

Trong thời gian sắp tới, mặc dù dòng vốn đổ vào thị trường bất động sản có thể sẽ chậm nhưng đây cũng không phải là điều quá tệ hại cho thị trường bất động sản bởi vì "đồng tiền khôn ngoan" bao giờ cũng tạo nên lợi nhuận tốt đồng thời đóng góp vào sự phát triển ổn định của nền kinh tế cả nước nói chúng và sự phát triển của chính các doanh nghiệp nói riêng.