Ngăn chặn "thông đồng giữa người tham gia và bên tổ chức đấu giá đất" từ góc nhìn chuyên gia

Cao Văn Tuân

Nhiều chuyên gia pháp lý cho rằng cần có cơ quan độc lập để thẩm định và rà soát các quy định trong việc tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất để ngăn chặn các hành vi tiêu cực, trục lợi bất chính.

Có hiện tượng lộ lọt thông tin các cuộc đấu giá

Tại cuộc họp báo Chính phủ thường kỳ, ông Lê Công Thành, Thứ trưởng Bộ Tài nguyên & Môi trường đã đề cập đến hiện tượng giá đất tại một số địa phương tăng cao, có tình trạng “sốt ảo”, tiềm ẩn nhiều hệ luỵ.

Theo ông Thành, trong hơn 2 năm qua, dịch Covid-19 làm đứt gãy quá trình sản xuất ở nhiều lĩnh vực. Đây là một trong những lý do khiến nhà đầu tư hướng dòng tiền sang các sản phẩm bất động sản.

Thứ trưởng Bộ Tài nguyên & Môi trường đưa thêm một nguyên nhân nữa là liên quan đến các Bộ ngành, địa phương đang triển khai các quy hoạch. Do vậy, một số nhà đầu tư đã tranh thủ mua góp đất của người dân sau đó hoàn thiện mặt bằng rồi phân lô, bán nền với giá cao.

z3315585991064-0a65414b1b7ea87cbebcada752e637b9-1649140279.jpg
Ông Lê Công Thành, Thứ trưởng Bộ Tài nguyên & Môi trường. Ảnh: Bảo Nguyên

“Hiện tượng giá đất tăng cao tại nhiều tỉnh thành đã làm mất đi ưu thế thu hút các nhà đầu tư cũng như ảnh hưởng đến kinh tế vĩ mô. Ngoài có còn có hiện tượng lộ lọt thông tin các cuộc đấu giá cũng như thông đồng giữa người tham gia và bên tổ chức đấu giá”, ông Thành nói và nhấn mạnh cần có biện pháp mạnh để ngăn chặn việc lợi dụng kẽ hở của pháp luật để trục lợi bất chính.

Ông Lê Công Thành cũng cho biết, trước những bất cập trên, Bộ Tài nguyên & Môi trường đã trình Chính phủ dự thảo sửa đổi quy định tổ chức đấu giá đất tại Nghị định 43/2014. Theo dự thảo này, người tham gia tự ý bỏ khoản tiền đặt cọc trước sẽ phải bồi thường cho Nhà nước thêm một khoản tiền bằng giá trị cọc. Trong thời gian 5 năm, tổ chức hoặc cá nhân này sẽ không được tham gia các phiên đấu giá quyền sử dụng đất.

Doanh nghiệp vốn 10 tỷ nhưng vẫn đấu giá lô đất trăm tỷ

Bàn về câu chuyện trên, Luật sư Nguyễn Trọng Nghĩa (Đoàn Luật sư TP Hà Nội) chỉ ra những vấn đề còn thiếu trong luật đấu thầu Việt Nam. Theo đó cần phải sửa luật với những quy định chặt chẽ, rõ ràng ai là người được quyền tham gia, mức độ tài chính ra sao để tránh việc trúng đấu giá rồi bán “lướt sóng” với giá cao hơn, khi không có khả năng tăng lợi nhuận thì bỏ cọc.

Theo Luật sư Nghĩa, một chiêu trò mới của doanh nghiệp khi tham gia đấu giá là đưa ra mức rất cao để trúng sau đó xin rút lui ở cuối phiên. Theo quy định, người trúng đấu giá sẽ rơi vào người thứ hai (thường thì mức giá đưa ra thấp hơn nhiều). Mà người thứ hai này là cũng là “quân xanh, quân đỏ” của doanh nghiệp rút lui kia. Đây là một trong những quy định lỏng lẻo nhất hiện nay, cũng như không rõ ràng về điều kiện tài chính cho nên mới có chuyện doanh nghiệp chỉ có vốn 10 tỷ đồng vẫn tham gia đấu giá lô đất hàng trăm tỷ đồng.

272104288-344573437545819-6019764475780882300-n-1649140251.jpg
Luật sư Nguyễn Trọng Nghĩa. Ảnh: Bảo Nguyên

Luật sư Nghĩa lấy ví dụ về trường hợp đấu giá lô đất ở khu đô thị mới Thủ Thiêm, Công ty Ngôi Sao Việt đặt trước 589 tỷ đồng để trúng đấu giá lô đất trị giá 24.500 tỷ đồng (gấp hơn 41 lần tiền cọc đặt trước). Theo số liệu chứng khoán, trong đợt phát hành quy mô hơn 800 tỷ đồng của Công ty Ngôi Sao Việt, bên mua trái phiếu lớn nhất lại chính là Tập đoàn Tân Hoàng Minh.

“Rút kinh nghiệm từ cuộc đấu giá đất ở Thủ Thiêm (TP Hồ Chí Minh) cơ quan nhà nước cần có quy định rõ ràng về chi phí phải bồi thường khi nhà đầu tư bỏ cọc để mang tính răn đe. Đấu giá đất đai là chính sách tăng nguồn thu ngân sách nhưng cũng đang tạo ra khó khăn trong công tác quản lý. Bên cạnh đó mỗi địa phương cần có hội đồng đánh giá các hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để tạo tính minh bạch, hạn chế rủi ro làm méo mó thị trường bất động sản”, vị chuyên gia nhấn mạnh.

Đấu giá đất rồi bỏ cọc gây bất ổn cho thị trường

Đồng tình với ý kiến cho rằng cần sửa đổi đồng bộ các chính sách về đấu giá đất để đảm bảo minh bạch, Luật sư Quách Thành Lực (Công ty Luật Pháp Trị) chia sẻ: Các phương pháp định giá đất phổ biến bây giờ đang ở mức thấp, chưa sát với thị trường trong khi chưa có cơ quan thẩm định độc lập. Ngoài ra, năng lực nhà đầu tư, phương pháp huy động vốn cho dự án cũng chưa chặt chẽ dẫn đến ai cũng có thể đấu thầu. Việc doanh nghiệp trả giá cao ngất ngưỡng rồi bỏ cọc đang gây bất ổn cho thị trường và dẫn đến hệ luỵ về kinh tế xã hội. Chưa kể nó còn khiến công tác giải phóng mặt bằng gặp khó khăn, chậm tiến độ.

Ông Lực cũng đề cập đến vấn đề thu rồi đất nông nghiệp của người dân rồi đưa ra đấu giá với mức cao ở nhiều địa phương dẫn đến nhiễu loạn thị trường bất động sản, gây bức xúc trong dư luận.

275969415-667099177940943-4167376159401329886-n-2-1649140204.jpg
Luật sư Quách Thành Lực. Ảnh: Bảo Nguyên

“Có những phiên đấu giá xuất hiện tình trạng “xã hội đen” đe doạ người đi đấu giá hoặc “quân xanh – quân đỏ” để lộ thông tin về người đăng ký tham gia trước khi cuộc đấu giá bắt đầu. Có hiện trượng người tham gia bỏ ra rất cao một số lô đất rồi bỏ cọc múc địch để tạo hiệu ứng giá ảo sau đó mua đi bán lại các lô đất khác”, ông Lực nói.

Từ thực tế trên, Luật sư Lực đề xuất, để ngăn chặn bất cập trong đấu giá đất, cần công khai tình trạng pháp lý, giá đất đấu giá, giá đất xung quanh cũng như lưu lại các lịch sử giao dịch. Còn về chế tài cấm doanh nghiệp bỏ cọc không được tham giá đấu giá 5 năm thì doanh nghiệp sẵn sàng thành lập công ty khác để đi đấu giá. Chưa kể nhiều doanh nghiệp coi đấu giá như trò chơi để đánh bóng tên tuổi, xem nhẹ trách nhiệm với xã hội, phá vỡ tính bền bững của thị trường bất động sản.

Với những lô “đất vàng” được nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án nhưng doanh nghiệp “ôm hàng” không sử dụng, Luật sư Lực cho rằng cần có quy định ngay từ lúc bàn giao thực địa, ví dụ sau 12 tháng không sử dụng hoặc sau 24 tháng không hoàn thiện tiến độ đợt một thì phải thu hồi.

Luật sư Quách Thành Lực và Luật sư Nguyễn Trọng Nghĩa nhấn mạnh, nếu không sớm sửa đổi, đồng bộ Luật Đất đai, Luật Đầu tư và Luật Đấu thầu để đảm bảo giá đất đúng thị trường thị những câu chuyện bất cập nêu trên sẽ cón tái diễn.