Công cụ thuế có "triệt tiêu" được nạn đầu cơ, "găm" bất động sản?

Phạm Thị Giang

Để ngăn chặn tình trạng đầu cơ, "găm đất" hay lướt sóng, theo các chuyên gia cần sử dụng công cụ thuế một cách phù hợp.

Nghịch lý thị trường bất động sản

Thực tế cho thấy, hàng trăm dự án ôm đất, chây ì triển khai nhiều năm trong khi nhiều doanh nghiệp lại phải chật vật đi săn lùng đất để triển khai các dự án nhà ở mới nhưng không còn quỹ đất đang là vấn đề của thị trường bất động sản hiện nay. Đây cũng là nguyên nhân khiến nguồn cung trên thị trường bất động sản nhỏ giọt trong vài năm trở lại.

Mới đây, trong văn bản gửi đến Bộ Chính trị, Ban Chấp hành Trung ương Đảng góp ý kiến về việc phát huy nguồn lực đất đai phục vụ phát triển kinh tế - xã hội, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã chỉ rõ một số bất cập của cơ chế chính sách dẫn đến nguồn lực đất đai chưa được phát huy đầy đủ để trở thành nội lực quan trọng phục vụ phát triển kinh tế - xã hội.

anh-du-an-1-1651985913.jpg
Hàng trăm dự án ôm đất, chây ì triển khai.

Cụ thể, một số khu đất vàng tại trung tâm TP.HCM đang bị sử dụng lãng phí như khu đất vài nghìn mét vuông tại đường Nguyễn Huệ đã bỏ không hơn 10 năm qua, không đưa vào đầu tư xây dựng kinh doanh, không trở thành cơ sở thương mại, dịch vụ, không tạo ra công ăn việc làm, không đóng góp cho GRDP thành phố. Hay như một số doanh nghiệp nắm trong tay các dự án có quy mô diện tích lớn nhưng không đưa đất vào sử dụng, không triển khai thực hiện dự án do nhiều nguyên nhân, thậm chí có cả dấu hiệu đầu cơ đất đai đều dẫn đến lãng phí nguồn lực đất đai.

HoREA cũng cho rằng, việc nhiều nhà đất công sản được giao cho các tổ chức thuê đất 50 năm sau đó lại hợp tác với doanh nghiệp phát triển dự án thì phần lớn lợi nhuận thu được rơi vào "túi tư nhân" khiến ngân sách Nhà nước không thu được tương xứng.

Cần sử dụng công cụ thuế để triệt tiêu đầu cơ “găm đất”

Để phát huy hiệu quả nguồn lực đất đai, HoREA kiến nghị đánh thuế đối với các khu đất, dự án bỏ hoang thật cao để chủ đầu tư không thể ôm nổi, phải xoay nguồn vốn để đầu tư hoặc chuyển nhượng cho đơn vị khác có năng lực.

"Không thể hành chính hóa mà nên dùng công cụ thuế để triệt tiêu ý chí đầu cơ, găm giữ đất đai", HoREA nhấn mạnh.

Theo Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, ông Nguyễn Văn Đính cho rằng, đánh thuế là công cụ hiệu quả nhất hiện nay, đây cũng là biện pháp mà nhiều quốc gia đang sử dụng.

Theo ông Đính, đất đai là tài nguyên cần phải được sử dụng đúng chức năng, quy hoạch,... mới có thể mang lại hiệu quả kinh tế. Việc nhiều dự án "găm đất", bỏ hoang đang làm lãng phí nguồn tài nguyên, không tạo ra giá trị mà chỉ đang sinh lợi cho người giữ đất.

anh-chuy-hia-1-1651986276.jpg
Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam.

"Thuế sẽ là công cụ điều tiết, dừng "găm đất", đầu cơ thổi giá. Đánh thuế cao cũng sẽ giúp thị trường bất động sản giảm đi hiện tượng lướt sóng, đầu cơ. Và khi thị trường không còn đầu cơ thì giá bất động sản sẽ không còn bị "đẩy giá", "thổi giá"; thị trường sẽ trở về giá trị thực", ông Đính nhận định.

Dưới góc nhìn tư vấn đầu tư bất động sản, TS Trần Văn Việt, chuyên gia nghiên cứu lĩnh vực đầu tư BĐS cho rằng, đầu cơ và đầu tư là khác nhau. Vì vậy, nếu đánh thuế sẽ giảm được hiện tượng "lướt sóng" giảm đầu cơ trên thị trường bất động sản; còn các nhà đầu tư gần như không ảnh hưởng.

Tuy nhiên, theo TS Việt, để có quy định về luật thuế thì cần rất nhiều thời gian lấy ý kiến của các Bộ, ngành, ý kiến xã hội và Quốc hội thông qua... Hơn nữa, việc đánh thuế bất động sản bỏ hoang, đánh thuế mua nhà thứ 2, thứ 3...  không chỉ Việt Nam mà nhiều nước trên thế giới đã áp dụng nhưng thực tế ở nhiều nước đã cho thấy giá bất động sản cũng không giảm.

"Việc áp dụng quy định luật thuế cũng khó làm giảm giá đất mà chỉ có thể giảm được hiện tượng "lướt sóng", đầu cơ còn đối với các nhà đầu tư dài hạn dường như không ảnh hưởng. Đối với những người đầu cơ, "lướt sóng" thường chỉ dựa vào thông tin quy họah, nên chỉ cần minh bạch thông tin trong quy hoạch sẽ không còn hiện tượng đầu cơ lướt sóng" - ông Việt nói.

Luật sư Nguyễn Văn Cường (Đoàn Luật sư TP.Hà Nội) cho rằng, việc ôm đất bỏ hoang đã vi phạm nguyên tắc cũng như chính sách của Nhà nước trong việc sử dụng, đầu tư vào đất đai. "Quy định tại khoản 3, Điều 12 Luật Đất đai 2013 cũng đã nghiêm cấm việc bỏ hoang, không sử dụng đất, sử dụng đất không đúng mục đích" -  Luật sư Nguyễn Văn Cường nói.

Luật sư Nguyễn Văn Cường cũng cho biết, đối với các dự án đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng; trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này; hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng mà không thuộc các trường hợp do bất khả kháng (như thiên tai, hỏa hoạn, dịch bệnh, chiến tranh) thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất.

"Hiện nay, nguồn lực, năng lực quản lý đất đai còn hạn chế, hệ thống thông tin về quản lý, khai thác dữ liệu đất đai ở nước ta còn chưa hoàn thiện, nên việc phát hiện, chứng minh, xử lý được hành vi vi phạm đối với những trường hợp ôm đất rồi bỏ hoang là rất khó. Do đó, cần sự tham gia của các cơ quan chức năng có thẩm quyền cùng tham gia, giải quyết. Bên cạnh đó, cần có quy định về trách nhiệm của các cơ quan quản lý", luật sư Nguyễn Văn Cường đánh giá.

Trà Giang